Snel onbetaalde facturen innen? Lees meer over incasso en executie in het vastgoed

Rechtszaak

Als een debiteur een factuur niet betaalt dan kan betaling in rechte worden gevorderd. Dat kan met een inleidende dagvaarding. Een rechter wijst na de behandeling van een vordering een vonnis uit hoofde waarvan de debiteur moet betalen. Met een vonnis kan de deurwaarder de bezittingen van een schuldenaar uitwinnen ("executeren"). Dat kan in een bodemzaak voor de civiele rechter of de kantonrechter. Een normale rechtszaak (ook wel een "bodemzaak") duurt maanden.

Incasso kort geding

Een incasso kort geding duurt enkele weken en is dus sneller dan een bodemzaak. Deze procedure is bedoeld voor zaken die niet ingewikkeld zijn (zoals vaak bij achterstallige huur) en spoedeisend. Als de voorzieningenrechter de zaak toch te complex vindt, dan verwijst hij die door naar een bodemprocedure. Voor ontvankelijkheid in een kort geding moet de schuldeiser een spoedeisend belang (bij een snelle betaling) hebben. Het uiteindelijke kortgedingvonnis is een voorlopig oordeel. In een latere bodemprocedure kan die (tweede) rechter anders beslissen dan in het eerdere kort geding. Een geldvordering kan dus in een kort geding worden toegewezen en in een bodemzaak worden afgewezen. Soms moet een schuldeiser in een kort geding dan ook de voorzieningenrechter ervan overtuigen dat geen restitutierisico bestaat.

‍

Beslag 

Als het onzeker is dat een debiteur zijn schuld zal inlossen, bijvoorbeeld als de vrees bestaat dat zijn vermogen buiten het bereik van crediteuren wordt gebracht (en verduisterd), dan kan door een advocaat vastgoedrecht een conservatoir beslag worden gelegd. Dit beslag betekent dat één of meerdere vermogensbestanddelen tijdelijk niet overdraagbaar zijn (geconserveerd). Beslaglegging kan druk op een debiteur zetten en daarmee tot snelle incasso leiden. Een beslag moet wel proportioneel zijn. Zo heeft een beslag op onroerend goed de voorkeur boven een beslag op een rekening-courant. Let wel, een rechter kan beslaglegging (achteraf) onrechtmatig achten.

‍

Retentierecht

Het retentierecht is het recht van een schuldeiser om een zaak van de schuldenaar onder zich te houden en de afgifte daarvan te weigeren totdat de schuld is afgelost. Een schuldeiser (“retentor”) schort zijn verplichting tot teruggave van een zaak tijdelijk op omdat zijn vordering niet wordt voldaan. Lees in dit artikel meer over het retentierecht.

Faillissementsaanvraag

Snel een vordering innen kan ook door het faillissement van een debiteur aan te vragen. Een faillissementsrekest wordt door een advocaat ingediend. Het bevat steunvorderingen om aan te tonen dat de schuldenaar ook andere schuldeisers onbetaald laat en dus is opgehouden te betalen. Hierbij moet sprake zijn van pluraliteit van schuldeisers. Deze procedure kan snel tot betaling leiden: Het is mogelijk om na indiening van het rekest de mondelinge behandeling van de faillissementsaanvraag enkele keren uit te stellen. Dat gebeurt vaak onder de voorwaarde dat de debiteur de schuld (deels) aflost. Daar wil hij doorgaans aan meewerken om een faillissement te voorkomen. Dit is een manier om (gefaseerd) tot afbetaling te komen.

Executeren en de “grosse”

De laatste variant is het executeren van het vermogen van een debiteur. “Executie” is de tenuitvoerlegging van een “titel”. Een “titel” is een rechtelijk document zoals een vonnis. Met tenuitvoerlegging van een executoriale titel wordt bedoeld de uitwinning van een vermogensobject van een debiteur. Uitwinning wordt door een deurwaarder of een notaris uitgevoerd. Bijvoorbeeld door een executoriaal beslag op een bankrekening resp. een veiling van onroerend goed.

Voor deze executiedaden is een zgn. “grosse” vereist. Dat zijn volgens artikel 430 Rv.: “De grossen van in Nederland gewezen vonnissen, van beschikkingen van de Nederlandse rechter en van in Nederland verledenauthentieke akten alsmede van andere bij de wet als executoriale titelaangewezen stukken kunnen in geheel Nederland worden ten uitvoer gelegd.” Kortom, heeft een crediteur een grosse in handen, dan moet de debiteur vrezen dat zijn kapitaal wordt uitgewonnen.

Hieronder volgen 4 voorbeelden van grossen:

1.    Vonnis

Een grosse van de rechtbank is een gewaarmerkt afschrift van een uitspraak, zoals een vonnis of een beschikking. Dat zijn de uitspraken van de kantonrechter, de civiele rechter, de voorzieningenrechter (kort geding), het Gerechtshof of de Hoge Raad. Een echtscheidingsconvenant kan ook een grosse zijn, als dat door de rechtbank is gelegaliseerd. Dat geldt ook voor een arbitraal vonnis, waarvoor de rechtbank een zgn. “exequatur” kan verlenen. Deze grossen voeren aan het hoofd “In naam van de Koning”.

2.    Vastellingsovereenkomst

Ook een vaststellingsovereenkomst kan een grosse zijn. Zo kan een schikking via de rechtbank gedurende het proces tot stand komen. De rechtbank neemt die overeenkomst in een proces-verbaal van schikking op met aan het hoofd “In naam van de Koning”. Deze schikking is dus een executoriale titel. Als de schikking niet wordt nagekomen, dan is geen nieuwe procedure vereist, maar kan deze direct worden geëxecuteerd (zoals met een vonnis).

3.    Notariële akte

Authentieke aktes worden door een notaris opgesteld en kunnen betrekking hebben op alle soorten overeenkomsten (geldlening, verkoop onroerend goed of een schikking buiten rechte). Als hierin een expliciete schuldbekentenis staat, dan kan de notaris deze akte als een grosse uitgeven, waarmee kan worden geëxecuteerd. Een onderhands vastgoedcontract biedt die executie bevoegdheid niet. Als de tussenkomst van een notaris niet gewenst is, dan is het alsnog wel aan te bevelen om het schuldbedrag helemaal uit te schrijven. Dan is weliswaar geen sprake van een grosse, maar wel van een zgn. ‘goedschrift’ met dwingende bewijskracht.

4.    Parate executie (hypotheek)

Een overeenkomst tot geldlening kan met een hypotheekrecht op onroerend goed worden gesloten. Dat strekt tot zekerheid voor de aflossing van een schuld, net zoals een pandrecht op roerende zaken. Een hypotheek biedt een recht tot parate executie. Als een debiteur verzuimt af te lossen, dan kan de crediteur tot parate executie overgaan (artikel 3:268 BW). Een deurwaarder betekent de akte met een laatste bevel tot betaling. Daarna brengt een notaris het onderpand op de veiling en kan uit de opbrengst van de verkoop een schuld worden voldaan. Parate executie biedt dus veel zekerheid. Bijvoorbeeld ook als de schuldenaar failliet is. De hypotheekhouder, ook wel separatist genoemd, kan dan executeren alsof geen faillissement bestaat (artikel 57 Fw.).

Kan een schuldeiser zelf een incassoprocedure voeren?

Een bodemzaak en een kortgeding kunnen door een schuldeiser zelf worden gevoerd. Althans, als de kantonrechter bevoegd is, want dan is betrokkenheid van een advocaat vastgoedrecht niet verplicht. Daarvan is sprake als het huurrecht is betrokken of als de onderliggende waarde van de zaak lager dan EUR 25.000,- is. Als een hoger bedrag wordt gevorderd, dan is de normale rechter bevoegd en is de betrokkenheid van een advocaat vastgoedrecht verplicht. Als een schuldeiser een zaak zelf voert, dan moet een deurwaarder de inleidende dagvaarding betekenen.

‍

Snel onbetaalde facturen innen? Vragen over uw vorderingen en de mogelijkheden van executie in het vastgoed? Bel gerust voor een vrijblijvende toelichting één van de advocaten vastgoedrecht van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍