Overeenkomst in het vastgoed

Eén verbintenis, één prestatie

Een overeenkomst bestaat uit verbintenissen. Elke verbintenis verplicht een partij tot één specifieke prestatie, zoals iets geven, doen of niet doen (dulden). Een verbintenis kan een inspannings- of resultaatsverplichting zijn.

Voorbeelden van verbintenissen in het vastgoed zijn de levering van onroerend goed, de betaling van een koopsom, het dulden van een recht van overpad of het notarieel vestigen van een hypothecair recht.

Meerdere verbintenissen, één overeenkomst

Een wederkerige overeenkomst is een set aan verbintenissen voor beide contractspartijen. Ieder van hen is gehouden iets te geven, te doen of te dulden (of een combinatie ervan). Bijvoorbeeld een koopovereenkomst: Uit hoofde daarvan betaalt de koper de koopsom en levert de verkoper het onroerend goed. De overeenkomst wordt ook wel een ‘meerzijdige’ rechtshandeling genoemd en wordt omschreven in artikel 6:261 BW. Een andere term is de ‘obligatoire’ overeenkomst oftewel de ‘verbintenis scheppende’ overeenkomst.

Volgens artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door middel van een ‘aanbod’ en de ‘aanvaarding’ daarvan door de contractspartijen. Een aanbod bevat alle beoogde verbintenissen van de overeenkomst zodat het als zodanig kan worden aanvaard. Hoe de totstandkoming van een overeenkomst precies werkt, leest u hier.

Voorbeelden van overeenkomsten in het vastgoed

Het vastgoed kent meerdere soorten overeenkomsten. Hieronder staan voorbeelden:

‍

• aannemingsovereenkomst,
• beheersregeling voor gemeenschappelijk vastgoed,
• bemiddelingsovereenkomst (makelaar),
• collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO),
• gebruiksovereenkomst (voor bijvoorbeeld grond),
• huurovereenkomst (woon- of bedrijfsruimte),
• koopovereenkomst,
• letter of intent,
• obligatoire afspraken in notariële aktes ter zake van splitsing of het vestigen van een erfdienstbaarheid, recht van opstal of erfpacht,
• overeenkomst van geldlening (eventueel hypothecair),
• overeenkomst van opdracht (notaris, architect, bouwbegeleiding),
• vaststellingsovereenkomst (ter beslechting van een geschil).

De kwalificatie van een overeenkomst wordt bepaald door de contractuele kernbedingen daarin en de feitelijke omstandigheden daaromheen. De titel of aanhef van een contract is dus niet bepalend. De titel en de werkelijke kwalificatie van een overeenkomst kunnen in de praktijk verschillen. Zoals bij huurovereenkomsten voor winkel- en kantoorruimtes. Soms contracteren huurder en verhuurder ten titel van kantoorruimte, maar wordt feitelijk winkelruimte verhuurd. Daardoor prevaleert het (striktere) huurregime voor winkelruimtes, en niet dat voor bedrijfsruimtes.

Overige bijzonderheden van vastgoedcontracten

Een overeenkomst kan onderhands of authentiek zijn. Een onderhandse overeenkomst kan door partijen zelf worden opgesteld en is vormvrij, spreekwoordelijk kan dat al op een bierviltje. Een authentieke overeenkomst komt tot stand via de notaris. Het voordeel daarvan is dat volledige nakoming van die overeenkomst wordt afgedwongen zónder tussenkomst van de rechter: Een notariële akte is namelijk een zgn. ‘grosse’ met executoriale titel (net zoals een vonnis dat is). Een executoriale titel kan door de deurwaarder ten uitvoer worden gelegd (zoals met een bankbeslag).

Naast een vastgoedcontract kunnen andere documenten de rechtsverhouding tussen contractspartijen beïnvloeden. Dat zijn bijvoorbeeld algemene voorwaarden, nadere overeenkomsten (allonges) of de correspondentie tussen contractspartijen voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst. Wat die laatste betreft, mocht een overeenkomst leemtes of onduidelijkheden bevatten, dan zal de overeenkomst of een bepaling ervan moeten worden uitgelegd, en dat gebeurt vaak aan de hand van de correspondentie uit de precontractuele fase.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen, wijzigen of de uitvoering van een vastgoedcontract? Neem contact met ons op voor juridisch advies.

‍