VvE Vervangende Machtiging, een hand-out voor de doe-het-zelver

Wie kan een VvE vervangende machtiging vragen?

Doorgaans is de algemene leden vergadering van de VvE (de ALV) het orgaan dat toestemming aan een initiatief moet geven. Wordt die geweigerd, dan kan de vervangende machtiging uitkomst bieden. Deze rechterlijke machtiging is geregeld in artikel 5:121 BW. Daaruit volgt dat elke eigenaar binnen een VvE de kantonrechter om een machtiging kan vragen. Voor dit verzoek is geen advocaat verplicht. Die kosten zijn dus te voorkomen. Het kan verstandig zijn om voor specifieke onderdelen juridisch advies in te winnen. Die opinie kan vervolgens in het eigen verzoek worden verwerkt.

Hoe wordt een VvE vervangende machtiging verzocht?

Een vervangende machtiging wordt met een verzoekschrift aangevraagd. Dat rekest wordt ingediend bij de kantonrechter van het arrondissement waarin het gebouw of de grond is gelegen. Na indiening roept de griffier de verzoeker, de VvE en alle stemgerechtigden op voor een zitting. Die laatsten kunnen verweer voeren (schriftelijk en/of mondeling). Meer informatie voor de verweerder staat in dit artikel. Dit verzoek kan worden ingediend gezamenlijk met andere verzoeken. Zoals verzoeken en vorderingen vanwege de nietig- of vernietigbaarheid van een VvE besluit. 

Wanneer kan een VvE vervangende machtiging worden gevraagd?

Een verzoek tot een vervangende machtiging kan worden ingediend nadat de partij (die zijn/haar toestemming moet geven die) weigert of zich niet verklaart. De weigeraar moet dus voldoende mogelijkheid hebben gehad om toestemming te geven. Anders gezegd, benader de kantonrechter niet te vroeg: In het VvE-recht ligt het primaat bij de ALV. Zij neemt in beginsel de besluiten binnen een VvE. Op de stoel van dat orgaan zal een kantonrechter niet snel gaan zitten zodat hij een verzoek kan weigeren als de ALV onvoldoende mogelijkheid had om te besluiten.

De kantonrechter kan een vervangende machtiging ook afwijzen als dat verzoek gedurende de procedure is gewijzigd en te veel van het originele verzoek aan de ALV is gaan afwijken. Bijvoorbeeld als na indiening van een verzoekschrift door de verzoeker nieuwe vergunningen zijn verkregen aan de hand waarvan zijn verzoek is gewijzigd. Dan heeft de ALV in wezen geen mogelijkheid gehad zich over het gewijzigde verzoek te buigen. Zo oordeelde de kantonrechter te Amsterdam: ”Het is aan de vergadering om het verzoek te bespreken en vervolgensop democratische wijze een besluit te nemen, alvorens de kantonrechter kan beoordelen of de VvE haar toestemming op onredelijke gronden heeft geweigerd.”

Wat is het criterium voor een VvE vervangende machtiging? De redelijke weigeringsgrond:

Als een weigeraar geen redelijke weigeringsgrond heeft, dan kan de kantonrechter een VvE vervangende machtiging verlenen. De verzoeker moet in de procedure aantonen dat de weigering onredelijk is. De onredelijkheid van een weigeringsgrond zal niet snel worden aangenomen. Redelijke weigeringsgronden zijn bijvoorbeeld (een vrees voor) bouwkundige complicaties, verstoring woonklimaat of onkosten. 

Mocht een weigeringsgrond redelijk zijn, zodat een verzoek kan worden afgewezen, dan zullen daarvoor oplossingen of alternatieven bedacht kunnen worden om een kantonrechter alsnog te overtuigen. Een initiatiefnemer doet er dus goed aan zo vroeg mogelijk te achterhalen welke weigeringsgronden er zijn, om daarop in te spelen. Bovendien, wellicht is het mogelijk om alternatieven en oplossingen met de VvE leden te bespreken, zodat een verzoekschriftprocedure geheel kan worden voorkomen.

Waarvoor kan een VvE vervangende machtiging worden verleend?

Volgens de letter van de wet worden machtigingen verleend voor wijzigingen aan het gebouw. Bijvoorbeeld voor de:

• uitvoering van achterstallig schilderwerk,

• uitvoering van funderingsherstel,

• de oprichting van een dakterras, 

• de realisatie van een optopping op het gebouw of het uitplinten van de begane grond,

• de plaatsing van een dakkapel of

• voor verduurzamingsmaatregelen (zonnepanelen, warmtepomp, elektrisch laden).

In rechtspraak worden inmiddels ook VvE vervangende machtigingen verleend voor administratieve kwesties. Zoals de registratie van de VvE in de KvK, het openen van een bankrekening, het opstellen van een MJOP of het ontslag of de benoeming van een bestuurder of beheerder. Volgens het Gerechtshof is de VvE vervangende machtiging ook daarvoor geschikt omdat het “een correctiemechanisme [is] voor de situatie dat dit hoogste orgaan (ALV) of de individuele eigenaren zonder redelijke grond medewerking of toestemming weigeren.”

De vervangende machtiging voor de wijziging van de splitsingsakte

Als een eigenaar een initiatief heeft waarvoor (ook) de splitsingsakte moet worden gewijzigd, dan geldt de andere procedure  die het VvE-recht biedt. Namelijk de procedure volgens artikel 5:140 BW. In dat artikel wordt de vervangende machtiging voor specifiek de wijziging van de splitsingsakte geregeld. Daarin staat bijvoorbeeld een groot verschil met de normale vervangende machtiging, namelijk de eis dat het verzoekschrift door minimaal 50% van de stemgerechtigden van de VvE wordt ingediend. (De normale machtiging kan door elke eigenaar individueel worden verzocht.)

Afhankelijk van het initiatief kunnen beide verzoeken aan de orde zijn. Zoals bij de oprichting van een extra etage op het bovenste appartementsrecht (optopping). Daarvoor zal het geraamte van het gebouw wijzigen, het gemeenschappelijk dak privé worden en mogelijk de breukdelen of aansprakelijkheden worden bijgesteld. Kortom, naast fysieke wijzigingen aan het gebouw zijn dan ook zgn. goederenrechtelijke wijzigingen aan de orde. Voor die laatste wijzigingen is aktewijziging verplicht. Beide VvE vervangende machtigingen zijn dan benodigd. Deze kunnen gelijktijdig worden verzocht en in een (1) verzoekschrift worden aangebracht.

Kan een VvE vervangende machtiging achteraf worden verleend?

Het is mogelijk om met terugwerkende kracht een VvE vervangende machtiging te vragen. Hiervoor gelden extra voorwaarden:

• de verzoeker had tijdens de daad geen gelegenheid eerder een machtiging te vragen,
• er was sprake van een gebrek dat de VvE niet herstelde (maar wel in haar risicosfeer lag) en
• de verzoeker heeft de VvE tijdig op haar verplichting gewezen.

Verder is voor een vervangende machtiging met terugwerkende kracht vereist dat het gaat om een spoedeisende kwestie: herstel duldde destijds geen langer uitstel. En in die fase moet het voor een eigenaar ondoenlijk zijn geweest om de ALV of de kantonrechter om toestemming te vragen.

De uitspraak en het hoger beroep

In deze verzoekschriftprocedure wijst de kantonrechter uiteindelijk een beschikking, vergelijkbaar met een vonnis. In een beschikking kunnen nadere voorwaarden staan die de kantonrechter aan zijn machtiging verbindt, al dan niet op voorspraak van een verzoeker of verweerder.

Na de beschikking kan hoger beroep worden ingesteld, binnen 3 maanden. Let op, was in eerste aanleg ook de vernietiging van een VvE besluit aan de orde, dan kan een termijn van (1) maand gelden. In appèl is een advocaat wel verplicht. Het appèl wordt ingesteld met een beroepschrift, waarin het volledige, inhoudelijke hoger beroep aan de orde komt. Dat betreft dus geen pro forma processtuk om de termijn te beschermen, maar direct een volledig en inhoudelijk pleidooi.

Met deze hand out en tips kunt u zelfstandig een VvE vervangende machtiging vragen. Wilt u ontdekken hoe u deze kunt aanvragen en aan welke voorwaarden u moet voldoen? Neem vrijblijvend contact op met de VvE-recht specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍