Ontbinding koopovereenkomst: wanneer geldt de 10% boete?

Koopovereenkomst en totstandkoming

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Bij de koop van een woning door een consument geldt daarbij het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW. Zonder handtekening géén koop dus. Voor een verkopende particulier geldt dat overigens niet. Voor de verkoper geldt wel dat zijn of haar echtgenoot de koopakte mede ondertekent (artikel 1:88 BW).

De koopovereenkomst bevat alle kernbedingen van de koop. Doorgaans worden voor koopaktes standaard modellen gebruikt. Na ondertekening van de koopakte wordt het onroerend goed door een notaris geleverd aan de koper, meestal enkele weken na de koopakte.

Wanneer mag een koopovereenkomst worden ontbonden?

Ontbinden is het beëindigen van een overeenkomst. Na de totstandkoming van de koopakte kunnen zich verschillende ontbindingsgronden voordoen: 1. Bedenktermijn 2. Intreden ontbindende voorwaarde. 3. Niet-nakoming voor levering. 4. Non-conformiteit na levering. Hieronder een toelichting:

1. Bedenktermijn

Het vastgoedrecht biedt een consument koper een bedenktermijn. Dat geldt overigens niet voor de verkoper. De koper kan binnen 3 dagen na ondertekening de koop ontbinden (zonder reden). Dit is dwingend recht en niet te omzeilen. De drie-dagen-termijn start op de dag nadat de koper de ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen, om 00:00. De termijn is in de praktijk dus altijd wat langer dan drie dagen. Deze bevat minimaal twee werkdagen.

2. Ontbindende voorwaarde

In een koopakte kunnen ontbindende voorwaarden staan. Bijvoorbeeld een bouwkundige keuring, het financieringsvoorbehoud of een bijzondere omstandigheid waardoor een bouwproject staakt. Deze voorwaarden kunnen voor een koper of een verkoper gelden. Voor het inroepen van zo’n voorwaarde kan een inspanningsverplichting bestaan om te lichtzinnige ontbinding te voorkomen (zoals bij een financieringsvoorbehoud).

3. Niet-nakoming voor levering

Voorafgaand aan levering kunnen zich problemen voordoen. Zo kan een koper ten onrechte een ontbindende voorwaarde inroepen of de waarborgsom niet storten. Ook kan blijken dat de verkoper het pand niet of gebrekkig gaat leveren. Bij (dreigende) wanprestatie wordt de tekortschietende partij eerst in gebreke gesteld. Vaak stelt de koopakte een termijn van 8 dagen om na te komen. Daarna kan de wederpartij ontbinden én voor die ontbinding geldt doorgaans een boete van 10% (waarover later meer).

4. Niet-nakoming na levering

Een overeenkomst strekt tot nakoming. Als die niet wordt nagekomen en er is sprake van verzuim, dan kan die worden ontbonden. Ten aanzien van woningen ziet dit dan op verborgen gebreken die na levering worden geconstateerd. Een overeenkomst kan partieel of geheel worden ontbonden. Dat eerste leidt tot nadeelcompensatie, het tweede tot teruglevering van het onroerend goed. Dat laatste is in het vastgoedrecht niet snel aan de orde.

Wanneer geldt bij ontbinding van een koopovereenkomst de boete van 10%?

Als voor de vastgoedtransactie een partij in gebreke is, dan kan de niet tekortschietende partij kiezen voor gehele ontbinding met een boete van 10% voor de wanpresteerder. Hij kan overigens ook nakoming van de koop verlangen en dan geldt vaak dat de ander een boete is verschuldigd van 3‰ van de koopsom per dag met een maximum van 10%.

‍

Een boete van ineens 10% kan dus ook. Maar, die kan in een rechtszaak worden gematigd. Artikel 6:94 BW bepaalt namelijk dat een rechter op verzoek van de schuldenaar een boete kan matigen als de billijkheid dit "klaarblijkelijk eist". Dit is een terughoudende maatstaf. Hierbij wordt o.m. gekeken naar de wanverhouding tussen de werkelijke schade en de boete. Als die in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, dan is matiging mogelijk.

Kan een rechter de boete van 10% matigen? Voorbeelden uit de rechtspraak

Hieronder staan voorbeelden uit de rechtspraak waarin de rechter gebruik maakt van zijn matigingsbevoegdheid:

‍

De Hoge Raad oordeelde in 2007 dat bij matiging niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete relevant is, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (Dit arrest zag overigens op een boete voor te late huurbetaling).

‍

De Hoge Raad oordeelde in 2012 over de ontbindingsboete bij een koopwoning en achtte daarbij de hoedanigheid van partijen relevant. In dat geval ging het om twee particulieren. Let wel, die hoedanigheid speelde mee, maar was uiteindelijk geen reden de boete van 10% te matigen.

‍

Het Gerechtshof Den Bosch oordeelde in 2022 dat de standaardboete van 10% uit verhouding was met de schade. De koper had meerdere hypotheekverstrekkers offertes gevraagd, maar kreeg geen hypothecaire lening. De verkoper ging niet akkoord met het beroep op het financieringsvoorbehoud. Dat was in die zaak kennelijk terecht, zodat de ontbindingsboete was verbeurd. Echter, dat boetebedrag van EUR 79.000,- stond niet in verhouding tot de werkelijke schade van de verkoper: Hij had enkele maanden dubbele lasten, maar verdere schade werd niet bewezen. De woning werd maanden later alsnog verkocht en dat leverde hem EUR 2.500 meer op. De werkelijke, aangetoonde schade bedroeg EUR 7.810,40. De koper werd alleen voor die werkelijke schade veroordeeld.

‍

De Rechtbank Rotterdam matigde in 2026 een boete van EUR 49.600,- naar EUR 7.500,- vanwege het volgende: Het boetebeding was opgesteld door de verkopend makelaar conform een standaardmodel. Over dat beding was niet onderhandeld. De koper werd niet bijgestaan door een makelaar en zou niet bewust zijn geweest van het boetebeding en de gevolgen daarvan. De verkoper had de koper ook niet op het boetebeding gewezen. Daarbij komt dat naar het oordeel van de rechtbank een wanverhouding bestaat tussen de gevorderde boete van EUR 49.500,- en de werkelijke schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst. Die schade moet worden bepaald aan de hand van een vergelijking tussen de werkelijke situatie zoals die zich heeft voorgedaan en de hypothetische situatie waarin de koper geen wanprestatie zou hebben gepleegd. De door verkoper werkelijk geleden schade bedroeg kennelijk EUR 6.139,04. In deze zaak kwam daar wat compensatie voor incassokosten bij en werd het eindbedrag EUR 7.500,-.

Koopovereenkomst, ontbinding en de boete samengevat: Niet elke ontbinding leidt tot een boete van 10%

Ontbinding is mogelijk op diverse momenten en gronden zonder dat een boete is verschuldigd. De boete kan gelden vanwege een wanprestatie. Dan is een boete vaak 10% van de koopsom. Hoewel een rechter terughoudend moet zijn in het matigen van een boete, kan een rechter dat wel. Daarvoor zijn diverse omstandigheden relevant. Twijfelt u of een ontbindingsboete terecht is ingeroepen of wilt u een boete laten matigen? Laat uw koopovereenkomst tijdig beoordelen door een vastgoedadvocaatv.

Heeft u vragen over het ontbinden van een koopovereenkomst of een boete van 10%? Neem gerust contact op de specialisten vastgoedrecht van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍