Koopoptie in het vastgoed: uitleg, risico’s en het verschil met het voorkeursrecht

Wanneer wordt een koopoptie in vastgoed gebruikt? Voorbeelden

Koopopties komen veel voor bij de uitgifte van grond door een gemeente. Ook in het huurrecht komt de koopoptie veel voor doordat de huurder het optierecht krijgt om bij verkoop door de verhuurder de huurwoning of bedrijfsruimte te kopen of als eerste op te bieden. Verder toont de praktijk voorbeelden van een verkoper die een optie tot terugkoop heeft bedongen of een buurman die grond gebruikt met een erfdienstbaarheid die dat deel mag kopen als de buurman verkoopt. In deze voorbeelden komt het voor dat sprake is van een koopoptie of een voorkeursrecht. Hieronder de verschillen tussen beide varianten:

Variant 1: Koopoptie in het vastgoed uitgelegd

De optie tot koop (of ‘recht op koop’) betekent dat partij A koopt van partij B een onroerende zaak zodra partij B gaat verkopen. Partijen komen in een eerder stadium met de koopoptie de kernbedingen van de koopovereenkomst overeen zoals object, prijs, levering, financieringsvoorbehoud of een bouwkeuring. De optie is een onherroepelijk aanbod van partij B aan partij A. Als de optiegerechtigde partij A de koopoptie inroept, dan komt een koopovereenkomst tot stand, voor de reeds overeengekomen bedingen. De verkoper hoeft de overeenkomst niet te bevestigen.

Variant 2: Voorkeursrecht in het vastgoed

Het voorkeursrecht (of ‘eerste recht van koop’) leidt niet automatisch tot een overeenkomst als partij A het recht inroept. Het voorkeursrecht treedt in werking als partij B wil verkopen waarbij hij verplicht is de zaak eerst aan partij A aan te bieden. Partij A heeft (slechts) een voorrangspositie om een aanbod te doen. Dat aanbod is niet bindend voor partij B. Zo bepaalde het Gerechtshof Den Haag dat het voorkeursrecht “niet meer dan een aanbiedingsplicht” is. Kortom, geen volledig akkoord van de verkoper op het gehele aanbod van partij A? Dan komt geen koopovereenkomst tot stand.

Kortom, wat is dus het verschil tussen een koopoptie en een voorkeursrecht? Bij een koopoptie zijn alle kernbedingen van de vastgoedtransactie uitonderhandeld en de optiegerechtigde roept de optie in of niet. Bij een voorkeursrecht moet de verkoper eerst de zaak aanbieden, maar is hij niet verplicht het latere aanbod te accepteren.

Aanbevelingen bij het vastleggen van een koopoptie of voorkeursrecht

Bij het aangaan (contracteren) van een eerste recht op of van koop is het volgende te overwegen:

• Een omschrijving van het moment van inroeping. Uit rechtspraak volgt dat de verkoper (partij B) sowieso een verplichting tot kennisgeving van zijn voornemen heeft, maar duidelijke vastlegging voorkomt geschillen.
• De bepaling van de termijn waarbinnen de rechthebbende (partij A) de optie moet inroepen.
• Voor het voorkeursrecht; de vastlegging van de spelregels ter bepaling van de koopsom, de leveringsdatum, de termijn voor een bouwkeuring en/of financiering. Ook kan gelden dat partij B het onroerend goed eerst aan partij A aanbiedt voor de prijs die een derde biedt of een taxateur verwacht. (Dan gaat het voorkeursrecht richting een koopoptie. Het hangt van de formulering af of die gebondenheid ook geldt).
• Een boetebeding voor een mogelijke schending van een verbintenis.

Risico’s bij een koopoptie en voorkeursrecht

Als bij de totstandkoming van de koopoptie of het eerste recht van koop de bovenstaande zaken niet goed zijn geregeld, zoals de prijsafspraak etc., dan hebben partijen grotere kans op discussie (bijvoorbeeld of een koopoptie toch enkel een 'eerste recht van koop' blijkt te zijn omdat de formulering van het optierecht niet duidelijk of volledig genoeg is).

Overgang op derden

Partijen kunnen de koopoptie of het voorkeursrecht overdragen aan een derde. Zij kunnen dat schriftelijk vastleggen. Zo kunnen partijen bepalen dat het recht overgaat bij overlijden (overdracht onder algemene titel) en/of bij het (mee)verkopen van het recht (overdracht onder bijzondere titel) doorgaans ten behoeve van partij A. Indien een notaris dit recht formaliseert, bijvoorbeeld als onderdeel in een leveringsakte met een derdenbeding, dan gaan de rechten automatisch over en zal een volgende notaris bij een levering kennis van de optie nemen.

Voortijdige beëindiging optierecht (afstandsverklaring)

Partijen kunnen een koopoptie of voorkeursrecht tussentijds beeindigen, in samenspraak en door middel van een overeenkomst. Dat komt bijvoorbeeld voor als een deel van een perceel wordt afgesplitst en verkocht, waarbij partijen willen voorkomen dat die nieuwe eigenaar enig optierecht verkrijgt en het oorspronkelijk optierecht blijft bestaan (ten behoeve van partij A). Indien een optierecht door een notaris is vastgelegd, dan kan het raadzaam zijn een afstandsverklaring eveneens bij een notaris vast te leggen.

Schending van een koopoptie of het voorkeursrecht

Als de verkoper zijn zaak aan de derde overdraagt en de optiegerechtigde passeert, dan is sprake van een onomkeerbare wanprestatie: Partij B kan niet meer nakomen omdat hij geen eigenaar meer is. Partij A kan geen nakoming meer vorderen, maar wel schadevergoeding. Verschillende schadeposten werden in de rechtspraak toegekend: In 2007 verhuiskosten door de gedwongen ontruiming van de bedrijfsruimte. In 2021 compensatie voor hogere overdrachtsbelasting door de latere levering en voor derving huurinkomsten. In 2017 weliswaar geen vergoeding voor de gemiste waardestijging maar wel de ontbindingsboete van 10% die standaard in koopaktes staan (onder aftrek van een 25% kans dat bij tijdige mededeling van het verkoopvoornemen de koopovereenkomst niet tot stand was gekomen.)

Bescherming van een koopoptie of het voorkeursrecht

Indien schending van de afspraak dreigt, dan kan het leggen van conservatoir beslag oplossing bieden. Dat zorgt ervoor dat de verkoper partij B niet in staat is het onroerend goed aan een derde over te dragen. Een notaris zal bij die levering altijd het beslag opmerken. Wel hoort daarbij dat binnen enkele weken een procedure bij de rechtbank gestart moet zijn.

Wilt u een koopoptie in een vastgoedovereenkomst laten opnemen of heeft u een geschil over een koopoptie of voorkeursrecht? Neem vrijblijvend contact op met Cobra Vastgoed Advocaten.

‍