Beslag voorkomen op vastgoed met Vormerkung

Koop en levering van vastgoed

Als partijen een overeenkomst sluiten, dan komen zij verbintenissen over en weer overeen. Zoals de betaling van de koopsom en de levering van het onroerend goed. Door levering wordt het eigendom overgedragen. Dat doet een notaris met een leveringsakte die openbaar wordt geregistreerd (in het Kadaster). Tot aan deze levering is de verkoper dus nog de eigenaar van het onroerend goed. In die fase is de verkoper ook nog volledig beschikkingsbevoegd over het vastgoed. Bovendien behoort het vastgoed tot zijn kapitaal.

Risico’s tussen koop en levering van vastgoed

Tussen koop en levering kan maanden tijd zitten. In die fase en tot aan het notarieel transport kan de verkoper het onroerend goed aan een ander dan de koper verkopen, met zakelijke rechten bezwaren (zoals met erfdienstbaarheid) of in gebruik of verhuur geven. Hoewel de koopakte deze handelingen niet zal toestaan, is de verkopend eigenaar hiertoe - juridisch - wel in staat. Een koper loopt het risico dat een verkoper niet gaat leveren. Een ander risico is dat ten laste van de verkoper beslag op het onroerend goed wordt gelegd. In dat geval kan een notaris niet leveren. (Doorgaans geldt dan een dagboete danwel een ontbindingsboete ten gunste van de koper.)

Beslag op gekocht vastgoed voorkomen met de Vormerkung

Om de koper tegen risico’s te beschermen, en de vastgoedtransactie niet te belemmeren, biedt de wetgever in artikel 7:3 BW de mogelijkheid om een koopovereenkomst in de openbare registers in te schrijven, ook wel de Vormerkung genoemd. De wet bepaalt dat alle handelingen die na Vormerkung plaatsvinden, zoals beslagen, vervreemdingen, verhuringen en zelfs een faillissement, niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen.

Vormerkung en voorwaarden

De Vormerkung kent de volgende voorwaarden:

Eenmalig: De koper en verkoper kunnen hun koopovereenkomst een (1) keer inschrijven, niet vaker. 

Bedenktermijn: Een consument koper heeft een wettelijke bedenktermijn van drie (3) dagen (artikel 7:2 BW). Gedurende de bedenktijd is inschrijving (Vormerkung) uitsluitend mogelijk als de koopakte door een notaris is opgesteld en mede ondertekend.

Maximale termijn: De Vormerkung heeft een geldigheidsduur van zes (6) maanden vanaf datum inschrijving. In die periode kan een na de inschrijving gelegd beslag doorgaans niet aan de koper worden tegengeworpen. Als in die zes (6) maanden niet wordt geleverd, dan vervalt de inschrijving, met terugwerkende kracht. Daardoor gelden bijvoorbeeld alle beslagen gelegd in die zes (6) maanden, ook met terugwerkende kracht dus. 

Toekomstig goed: Een toekomstige zaak kan voortijdig worden geleverd aan een koper door en zgn. levering bij voorbaat. Onroerende zaken en registergoederen kunnen ook toekomstig zijn. Van registergoederen bepaalt artikel 3:97 BW echter dat die niet bij voorbaat geleverd kunnen worden. In lijn hiermee bepaalt artikel 7:3 BW dat de Vormerkung ook niet mogelijk is.

Wanneer biedt Vormerkung geen bescherming?

Er zijn omstandigheden die ertoe leiden dat de registratie van een koopakte toch geen bescherming biedt zoals de Vormerkung dat kan bieden. Bijvoorbeeld als:

• de koopakte al een keer is ingeschreven;
• zes (6) maanden na registratie zijn verstreken;
• de koop ziet op een toekomstig goed; of als
• sprake is van een nietige koopovereenkomst.

‍

Advocaat vastgoedrecht en het beeindigen van beslag

Beslag op vastgoed kan diverse partijen raken. Zoals de partijen die kort ervoor het vastgoed aan elkaar hebben verkocht. Een advocaat vastgoedrecht is in staat een beslag op te heffen. Er zijn diverse wijzen waarop een beslag eindigt. Een beslag eindigt bijvoorbeeld door royement, nadat partijen dat zijn overeengekomen na onderhandelingen. Andere optie is dat de schuldenaar voldoende zekerheid stelt, waarvan de wet stelt dat het beslag dan moet worden opgeheven. Ook kan een rechter de beslaglegger tot opheffing veroordelen in een kort geding.

‍

Wilt u weten of Vormerkung uw vastgoedtransactie beschermt tegen beslag of faillissement van de verkoper? Neem vrijblijvend contact op met de specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍