Grondeigendom door verjaring | Uitleg van het vereiste ‘bezit’

Verjaring samengevat

Grond in eigendom verkrijgen door verjaring betekent in essentie dat:

1.     een ander dan de grondeigenaar (lees: de niet-rechthebbende) grond in bezit heeft genomen, zodat

2.    de grondeigenaar (lees: de rechthebbende) beseft de staking van dat bezit te moeten vorderen om zijn grond terug te krijgen, maar dat vervolgens

3.    gedurende een wettelijke termijn nalaat te vorderen.

De verjaringstermijn vangt aan zodra een ander dan de rechthebbende een onroerende zaak in ‘bezit’ neemt (artikel 3:314 BW). Dat ‘bezit’ dient vervolgens meerdere jaren onafgebroken te duren: Een termijn van 10 jaar bij bezit te goeder trouw (artikel 3:99 BW) en 20 jaar bij bezit niet te goeder trouw (artikel 3:306 BW). Na voltooiing van de termijn is de vordering tot staking van bezit verjaard. Lees in deze bijdragen meer over ‘verjaring in 10 of 20 jaar’,  ‘schadevergoeding voorgrondverlies’ en ‘verjaring van gemeentegrond’.

Cruciaal verschil tussen ‘bezit’ en ‘houderschap’

Het ‘bezitten’ van grond door een niet-rechthebbende is een vereiste voor verjaring. Zonder ‘bezit’ geen verjaring. Bezit betekent dat een persoon een zaak ‘houdt voor zichzelf’. Een bezitter is bijvoorbeeld een dief die een fiets steelt. Die houdt hij voor zichzelf, niet om terug te geven aan de rechthebbende. Een bezitter maakt dus inbreuk op een recht (en wordt na verloop van een bezitstermijn als ware ‘beloond’ door verjaring).

Het tegenover gestelde van ‘houden voor zichzelf’ is ‘houden voor een ander’. Daarvan is bijvoorbeeld sprake bij huur of bruikleen voor een verhuurder resp. een uitlener.

Geen bezit en verjaring? Dan wel een gebruiksrecht

Als van ‘houden voor een ander’ sprake is, ofwel grondgebruik wordt gedoogd, dan is geen sprake van bezit. Als bezit ontbreekt, dan is geen verjaringstermijn gaan lopen. Toestemming van de eigenaar voor het gebruik verhindert dus verjaring. Zelfs als die toezegging wordt gedaan na de inbezitneming (artikel 3:111 BW).

Ontbreekt bezit maar is wel sprake van grondgebruik, dan is het aan te bevelen een gebruiksovereenkomst te sluiten, met daarin onder meer afspraken over de duur en beëindiging van het gebruiksrecht. Let wel, zo’n gebruiksrecht kan ook verstrekkende gevolgen hebben. In rechtspraak worden deze overeenkomsten vaak voor onbepaalde tijd aangemerkt met jarenlange opzegtermijnen (indien een contract tussen de betreffende buren ontbreekt).

Inbezitneming

Of bezit is aangevangen wordt beoordeeld aan de hand van feitelijke omstandigheden. Grond moet worden ingenomen zodat de rechthebbende beseft dat inbreuk op zijn recht wordt gemaakt. Bijvoorbeeld door een buurman die grond van zijn buren inneemt door een schutting te plaatsen. Als door die schutting niemand anders meer toegang tot die grond heeft, is sprake van bezit (“landjepik”). Als niet de huidige buurman, maar zijn rechtsvoorganger (de vorige eigenaar) de schutting plaatste, dan zal de huidige buurman moeten bewijzen dat zijn rechtsvoorganger de intentie had zich de grond toe te eigenen (en dus onrechtmatig handelde), zie dit oordeel van het Gerechtshof in 2016.  

Als niet de buurman maar de rechthebbende zelf (abusievelijk) een schutting op zijn eigen perceel plaatst, een stuk naast de Kadastrale grens, waardoor de tuin van de buurman vergroot, dan is geen sprake van inbezitneming. De niet-rechthebbende verricht namelijk geen bezitsdaad. Voor het bestaan van bezit moet een niet-rechthebbende blijk geven te pretenderen eigenaar van die extra grond te zijn. Bij het plaatsen van een schutting op de verkeerde plaats, maakt de rechthebbende een foutje en is de tuin van de buurman per toeval vergroot (Gerechtshof 2018).

Incidentele bezitsdaden of een algehele machtsuitoefening

Enkele op zichzelf staande bezitsdaden zijn onvoldoende om ‘bezit’ aan te nemen. Zoals het plaatsen van beplanting of het onderhouden van grond door de niet-rechthebbende. Die activiteiten maken niet perse dat sprake is van bezit (Gerechtshof 2018).

De algehele machtsuitoefening over de betreffende grond moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter (rechthebbende) teniet doet. Met andere woorden, de rechthebbende moet zijn grond concreet verloren zijn door het handelen van de buurman.

Kenbaarheid van het bezit

Grond in bezit nemen moet voor anderen duidelijk zijn. De louter interne wil van de gebruiker om als rechthebbende op te treden, is voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Uit rechtspraak volgt dat bezit niet alleen voor de eigenaar, maar voor iedereen kenbaar moet zijn. Het bezit moet dus openbaar bekend zijn.

Een gebruiker moet zich naar de buitenwereld als dé eigenaar gedragen. Met name jegens de rechthebbende. De rechthebbende dient door het handelen van de niet-rechthebbende buurman te beseffen dat inbreuk op zijn recht wordt gemaakt, en dat hij staking van bezit moet vorderen om de grond terug te krijgen.

Bezit en exclusiviteit

Bezit veronderstelt een exclusief gebruik, en dus geen gebruik door meerdere personen. Zo oordeelde de Rechtbank Zeeland West-Brabant bij een mogelijke verjaring van een erfdienstbaarheid. Als de gebruiker het pad bewandelt net zoals andere buren datzelfde pad bewandelen, dan is die ene gebruiker niet de exclusief rechthebbende van dat recht van overpad. Geen bezit dus. Dit vereiste wordt ook wel ondubbelzinnig bezit genoemd.

Onafgebroken bezit

Het bezit dient 10 of 20 jaar te duren, en dat onafgebroken. Van onafgebroken bezit zal geen sprake zijn als de rechthebbende de grond gedurende de verjaringstermijn terugneemt. Dan is het bezit van de ander geëindigd omdat de feitelijke machtsuitoefening terug bij de rechthebbende is. In welke mate die actie rechtmatig is, hangt af van de feiten en omstandigheden. Zo is het niet altijd toegestaan om de schutting van een ander af te breken, ook al staat deze op eigen grond.

Bezit wordt niet tussentijds afgebroken als de niet-rechthebbende gedurende de verjaring zijn onroerende zaak verkoopt inclusief het ingepikte stuk grond. Het bezit wordt dan door zijn rechtsopvolger voortgezet.

Verjaringstermijn voltooid? Huidige bezitter verkrijgt de grond

Na een onafgebroken bezit van 10 of 20 jaar is de verjaringstermijn voltooid. Verjaring betekent dat de rechthebbende het opheffen van bezit niet meer kan vorderen. Het vorderingsrecht is verjaard. In lijn met het gegeven dat bezit door rechtsopvolgers wordt voortgezet, geldt dan ook dat de ‘laatste’ bezitter de grond verkrijgt. Zo bepaalt artikel 3:105 BW: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”

Om volledig eigenaar te zijn, is alsnog actie vereist: Grondeigendom door verjaring is niet openbaar geregistreerd (zoals alle andere zakelijke rechten wel). Eigendomsrechten door verjaring zijn niet automatisch voor derden bekend. Dat kan complicaties geven bij de verkoop van vastgoed door de partij die grond verloor. Als dat de koper niet is gemeld, kan dat een verborgen gebrek zijn omdat de gekochte tuin juridisch kleiner blijkt te zijn (lees: aansprakelijkheid voor non-conformiteit). Partijen kunnen ervoor kiezen een notaris te vragen om een akte van vestiging of verjaring op te stellen en te passeren. Als partijen niet tot zo'n overeenstemming komen, dan kan de rechter om een oordeel worden gevraagd.

Rechtszaak en bewijslast

Een rechter kan oplossing bieden bij een geschil over grondeigendom. Dat kan een Voorzieningenrechter zijn die in een kort geding een voorlopig oordeel geeft. Zo kan hij het aannemelijk achten dat verjaring niet wordt bewezen en dat de buurman de grond (voorlopig) aan de rechthebbende ter beschikking moet stellen. Ook kan een civiele rechter in een bodemzaak over verjaring oordelen. Zijn oordeel kan een verklaring voor recht zijn houdende dat het bezit 20 jaar (onafgebroken) duurde zodat de verjaringstermijn is voltooid. Zo’n vonnis kan in de openbare registers worden ingeschreven (artikel 3:17 BW), vergelijkbaar met een notariële akte van verjaring.

Let op, in een rechtszaak rust de bewijslast (en bewijsrisico) voor het bestaan van bezit en verjaring op de niet-rechthebbende. De niet-rechthebbende buurman die verjaring stelt, zal dus bewijs moeten aanleveren in de vorm van verklaringen of bijvoorbeeld foto’s.

Verjaring voorkomen? Stuiten!

Als een eigenaar verjaring vreest, dan kan hij de verjaringstermijn stuiten. Stuiting kan plaatsvinden door een schriftelijke verklaring met een sommatie tot staking van het bezit. Indien is gestuit, dan vangt een nieuweverjaringstermijn aan. Let op, voor deze stuiting en sommatie tot staking van bezit, anders dan bij een geldvordering, moet binnen 6 maanden na de stuitingsbrief een procedure zijn aangevangen. Artikel 3:317 BW bepaalt dat anders de termijn niet als onderbroken geldt (en de stuiting dan dus nutteloos is).

Heeft u te maken met een verjaring van grond? Neem contact op voor juridisch advies voor een eerste inschatting van uw situatie.

‍