Is een VvE besluit altijd bindend (en aanvechtbaar)?

Wanneer is een beslissing een VvE besluit?

Niet elke beslissing binnen een VvE of citaat in notulen is een ‘VvE-besluit’. Het moet gaan om een ‘rechtshandeling’ van een ‘orgaan’ van de VvE. Organen zijn bijvoorbeeld de algemene ledenvergadering (ALV), de kascommissie of het bestuur. De bevoegdheid van een orgaan tot het nemen van een besluit, volgt doorgaans uit de akte van splitsing.

Een ‘rechtshandeling’ is een handeling van een orgaan met een concreet en aanwijsbaar rechtsgevolg (artikel 3:33 BW). Een rechtsgevolg dat het betreffende orgaan beoogt. Een ‘op rechtsgevolg gerichte wil’ ook wel genoemd. Bijvoorbeeld een ALV die beslist tot een verhuurverbod van appartementsrechten met boetes (om het leefklimaat te bevorderen). Als een individu die regel overtreedt, dan verbeurt hij een boete die de VvE kan incasseren. De ALV wil duidelijk een regel stellen in de vorm van een verbod waardoor het eigendomsrecht wordt beperkt (rechtsgevolg) met als prikkel een boete (rechtsgevolg). Als de ALV hiertoe bevoegd is, dan is sprake van een rechtshandeling en daarmee van een ‘VvE-besluit’. 

Is elke beslissing van een VvE aanvechtbaar?

Niet elke beslissing binnen een VvE of citaat in notulen is een VvE-besluit en daarmee aanvechtbaar door een VvE-lid of een bestuurder. Het gerechtshof oordeelde in 2022 dat de nietig- en vernietigbaarheid van artikel 2:14 BW en artikel 2:15 BW “zijn geschreven voorbesluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken.” Kortom, een beslissing zonder rechtsgevolg is geen rechtshandeling en dus geen (aanvechtbaar) VvE-besluit. Een beslissing zonder rechtsgevolg kan ongewenst zijn, maar die is dus niet bindend.

De tegenstander van een beslissing zonder rechtsgevolg, is in theorie niet verplicht om de nietigheid ervan in te roepen. Mocht een nietig-of vernietigingsprocedure worden gestart vanwege twijfel over de aard van die beslissing, of een ander besluit wordt ook aangevochten, dan kan het ontbreken van rechtsgevolg wel worden bepleit om zeker te zijn dat de beslissing onverbindend is. Het kan (als tegenstander) verstandig zijn daarvoor een verklaring voor recht te vorderen.

Positieve en negatieve VvE besluiten

Een besluit met rechtsgevolg veronderstelt dat iets zal veranderen. Dat wordt ook wel een ‘positief VvE besluit’ genoemd. Het tegenovergestelde daarvan is een ‘negatief VvE besluit’. Zoals de afwijzing van een initiatief door de ALV. Bijvoorbeeld een bestuursontslag dat enkele VvE-leden initieerden. Als de meerderheid aan leden tegenstemt, dan zal die beslissing doorgaans niet als een ‘VvE besluit’ kwalificeren: er verandert niets. Die beslissing heeft geen rechtsgevolg en is dus niet vernietigbaar. Een ontslag c.q. aanstelling van een bestuurder of een beheerder is wel geschikt voor een verzoek tot een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW.

Het is niet zo dat elke afwijzing van een voorstel onaanvechtbaar is. Het vernietigen van een negatief besluit is wel mogelijk als daarvoor een concreet belang bestaat. Dan heeft het negatieve VvE besluit toch rechtsgevolg. Let op, deze vernietigingsprocedure mag geen nieuwe poging van de verzoeker zijn om alsnog toestemming of medewerking voor zijn initiatief te krijgen. Die wens op zich is volgens de kantonrechter geen belang. Om alsnog toestemming voor een initiatief te krijgen, biedt het VvE-recht een vervangende machtiging van de kantonrechter (die in plaats komt van de toestemming van de ALV).

Zijn VvE besluiten altijd bindend?

Een VvE besluit is meer dan enkel een beslissing, het is een op rechtsgevolg gerichte wil van een daartoe bevoegd orgaan. Verder vereist een rechtsgeldig VvE besluit ook de naleving van meerdere formaliteiten zoals correcte agendering, voldoende quorum en stemmen. En ja, als dan sprake is van een rechtsgeldig VvE besluit, dan is het bindend voor alle betrokkenen van een VvE. Die gebondenheid volgt soms expliciet uit het splitsingsreglement, zoals artikel 56.4 MR 2017.

Dat een besluit bindend is, is logisch omdat VvE besluiten anders een dode letter zouden zijn. Dat maakt een VvE stuurloos. In een discussie over de gebondenheid zei een Rotterdamse rechter: “Wanneer zij zich met een besluit niet kunnen verenigen staat het hen vrij om binnen een maand na kennisneming van het VVE-besluit dit te laten vernietigen door de kantonrechter (artikel 5:130 BW).” Kortom, een VvE besluit is bindend tenzij het wordt vernietigd. Daarvoor ligt het initiatief bij de tegenstander van dat besluit.

Twijfelt u of een VvE besluit bindend of aanvechtbaar is? Onze juridische experts staan voor u klaar om te helpen. Neem vandaag nog vrijblijvend contact met ons op!

‍