Verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken? Check de checklist

Wat is non-conformiteit?

Een overeenkomst strekt tot wet tussen de contractspartijen. Een koper moet geleverd krijgen wat hij conform de koopovereenkomst met de verkoper mag verwachten. Dat is ‘conformiteit’. Als de verkochte zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, dan is sprake van ‘non-conformiteit’. Maar let op, niet elke non-conformiteit strekt tot aansprakelijkheid of schadevergoeding. Er moet dan eerst sprake zijn van een ‘gebrek’.

Wat is een gebrek?

Volgens de wet (artikel 7:17 BW) is sprake van een gebrek als een zaak niet beantwoordt “aan de overeenkomst als die, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten”. Vrij vertaald; gebreken zijn aan de orde als de eigenschappen van de verkochte zaak, die nodig zijn voor een normaal gebruik, ontbreken. Dit terwijl de koper die eigenschappen wel mocht verwachten. 

Waar blijkt het verborgen gebrek uit?

Een gebrek moet aantoonbaar zijn. Een rechtszaak over verborgen gebreken zonder bewijs ervan is natuurlijk kansloos. Bewijs kan bestaan uit foto’s, deskundigheidsrapportages en een bezichtiging door de rechter ter plaatste (descente). Is de tussenkomst van een deskundige vereist, dan kunnen die kosten op de wederpartij worden verhaald (artikel 6:96 BW). Bij een onderzoek ter plaatse is het de koper aan te bevelen om de wederpartij bij een onderzoek te betrekken. Een inspectie is vaak het moment om de verkoper te betrekken: Het onderzoek is dan transparant en het biedt de verkoper mogelijkheid om maatregelen te nemen. Met zijn belangen dient de koper rekening te houden.

Zijn de gebreken “ernstig genoeg”?

Niet elk gebrek leidt tot aansprakelijkheid. Een gebrek zal aan een bepaalde norm moeten voldoen. Welke norm geldt, wordt veelal bepaald door de koopakte of de wet. Als de koopakte een norm stelt, dan geldt die norm. Zoals de NVM koopakte met een conformiteits-en risicoregeling: Artikel 6.1 van die overeenkomst stelt de hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 staat de uitzondering met de maatstaf dat als gebreken een ‘normaal gebruik van de onroerende zaak’ belemmeren, er wel sprake is van non-conformiteit. Als de koopakte geen expliciete norm stelt, dan geldt de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW.

Bestonden de verborgen gebreken op het tijdstip van levering aan koper?

Voor aansprakelijkheid van de verkoper moet het verborgen gebrek bestaan op het tijdstip van levering. Beschadigen aan het gebouw nadien zijn voor rekening van de koper (tenzij die schade direct verband houdt met het reeds bestaande verborgen gebrek). Dat het verborgen gebrek bestond ten tijde van het notarieel transport van de onroerende zaak, moet door de koper worden bewezen.

Heeft de verkoper nagelaten de verborgen gebreken aan de koper te melden?

Als de verkoper kennis droeg van het gebrek, en de koper kon dat zien noch behoren te ontdekken, dan zal het niet tijdig melden van het gebrek aan de koper tot aansprakelijkheid leiden. Door de mededelingsplicht te schenden, handelt een verkoper verwijtbaar. Dat geeft dat meerdere kosten voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Zoals herstelkosten én gevolgschade (zoals incasso- en deskundigheidskosten). Deze mededelingsplicht kan ook voor de makelaar gelden, lees over die aansprakelijkheid hier meer.

Prevaleert de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper?

Als een verkoper kennis droeg van het gebrek, maar ook gold dat de koper in redelijkheid het gebrek zelf kon ontdekken (bijvoorbeeld door een bouwkundig onderzoek), dan geldt de prioriteitsregel ten nadele van de verkoper. De Hoge Raad oordeelde in het Antilliaans zwembad-arrest, Offringa/ Vinck & Van Rosberg dat (aantoonbare) kennis van de verkoper prevaleert boven de mogelijkheid dat de koper zelf het gebrek kon ontdekken.

Indien de verkoper geen mededelingsplicht schond, maar de zaak is alsnog gebrekkig, dient schade dan alsnog te worden vergoed?

Mocht de verkoper niet verwijtbaar hebben gehandeld, maar de onroerende zaak is wel gebrekkig, dan hoeft de verkoper niet alle kosten te vergoeden (zoals de gevolgschade). Veelal komen dan enkel de herstelkosten voor vergoeding in aanmerking zodat de gebreken worden hersteld, het normale gebruik weer mogelijk is en de zaak alsnog conform de koopovereenkomst is. Let op, doorgaans wordt voorde toewijzing van herstel- of vervangingskosten een correctie ‘nieuw voor oud’ toegepast.

Geldt een ouderdoms- of ‘as is where is’ clausule?

Verkopers van oudere panden exonereren zich voor schade aan het gebouw door ouderdom. Met een ouderdomsclausule in de koopakte wordt die aansprakelijkheid na levering afgewend. Van die clausule is de reikwijdte strikt beperkt tot gebreken als gevolg van ouderdom. Daarbij is relevant de bouwkwaliteit van weleer alsmede de tijd die een gebouw heeft verouderd. Uit rechtspraak volgt dat een ruimere interpretatie van deze exoneratie niet mogelijk is. Een "as is, where is" clausule strekt verder. Die houdt in dat de koper het verkochte aanvaardt in de toestand waarin het zich bevindt op het moment van de koop, zonder garanties van de verkoper.

Heeft koper tijdig over de verborgen gebreken geklaagd?

Artikel 7:23 BW verplicht de koper te klagen “binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken”. Bij gebreke waarvan rechten van de koper vervallen. Wanneer is ‘binnen bekwame tijd’ snel genoeg? Dat antwoord hangt af van de aard van de zaak en het gebrek, de noodzaak van nader onderzoek alsmede de hoedanigheid van partijen (particulier of zakelijk). Bij een consumentenkoop is twee (2) maanden tijdig. Soms is nader onderzoek nodig en rekt dat de termijn op. Maar nogmaals, in de onderzoeksfase kan het verstandig zijn de verkoper te betrekken (en te reclameren).

Is aan verkoper voldoende mogelijkheid tot herstel geboden?

Met een ingebrekestelling wordt een partij schriftelijk gemaand tot nakoming. Een ingebrekestelling moet een ‘redelijke’ termijn bevatten (om alsnog na te kunnen komen). Wat is redelijk? Ook dat antwoord hangt af van de specifieke omstandigheden. Zo zal vier (4) weken voor herstel van een gebrekkige fundering onredelijk zijn, maar vier (4) weken om met een plan van aanpak voor funderingsherstel te komen, is wellicht wel redelijk.

Is sprake van verjaring?

Na de ingebrekestelling moet op verjaring worden gelet. Voor de koper resteren dan slechts twee (2) jaren om een gerechtelijke procedure te starten. Er kan tussentijds wel worden gestuit.

Rechtszaak of kort geding?

Mochten partijen niet tot een vergelijk komen, en de koper start een rechtszaak, dan kunnen in een (1) procedure meerdere (subsidiaire) rechtsvorderingen worden ingesteld. Bijvoorbeeld de volledige nakoming van de koopakte, herstel van de gebreken, (partiële) ontbinding van de koopakte met nadeelcompensatie of vervangende schadevergoeding vanwege non-conformiteit (lees: een deel van de koopsom terug). Een bodemzaak kan maanden duren. Indien sprake is van gebreken die geen uitstel dulden, dan kan een kort geding uitkomst bieden.

‍

Is een VvE betrokken?

Verborgen gebreken kunnen ook aan een appartement worden ontdekt. In dat geval kan de verkoper worden aangesproken. Maar dan is het niet altijd zo dat de verkoper de partij is die tot herstel kan overgaan. Als namelijk gemeenschappelijke zaken van de VvE gebrekkig zijn, dan is het de VvE die hierover besluit.

‍

Ontdekt u of uw koper verborgen gebreken? Neem vandaag nog vrijblijvend contact op en voorkom juridische problemen!