Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder

Opzegging

Artikel 7:228 BW is de algemene bepaling voor het einde van een huurovereenkomst. Daarin staat onder meer: “Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging.” ‘Opzegging’ dus. Artikel 7:271 BW beschrijft hoe de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van woonruimte behoort te gaan. De eerste stap van opzegging is de opzegbrief:

Opzegbrief en formaliteiten

Aan de opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder (bij woonruimte) stelt de wet de volgende voorwaarden:

• de opzegging is verzonden per aangetekende brief of deurwaardersexploot, gericht aan de huurder (en eventueel ook afzonderlijk aan iedere medehuurder), daarin is

• tegen een specifieke einddatum opgezegd, te weten de laatste kalenderdag van een maand,

• met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (3-6 maanden), in welke brief 

• aan de huurder een termijn van 6 weken wordt gegeven waarin de huurder met de opzegging kan instemmen, en waarin

• een omschrijving van de opzeggrond of -gronden staat. Het is aan te bevelen deze gronden toe te lichten.

Schending van deze voorwaarden kan tot een ongeldige opzegging leiden. Bijvoorbeeld als geen opzeggronden zijn genoemd. Maar niet ieder gemist vormvereiste zorgt voor nietigheid. Zoals een onjuiste opzegtermijn, die kan naderhand aangepast worden naar de wettelijke termijn (conversie).

De 6 opzegronden

Centraal staan de opzeggronden, zowel in de opzegbrief als in een latere gerechtelijke beëindigingsprocedure. Een opzegging op een andere grond dan de wettelijke gronden is nietig. Hieronder volgen die 6 opzeggronden van artikel 7:274 BW:

A. Onbetamelijke gedrag huurder

Een huurovereenkomst is opzegbaar als een huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Dat kan verband houden met agressie, geluidshinder, vernielingen, et cetera. Vaak is dit een reden om de huurovereenkomst niet op te zeggen maar om te ontbinden danwel de ontruiming in een kort geding te vorderen.

B. Diplomatenclausule

Ten behoeve van de verhuurder en de huurder kan een speciaal ontruimingsbeding gelden,dat is gekoppeld aan buitenlandverblijf. Als de betreffende partij terugkeert naar Nederland, dan is daarmee een opzeggrond ontstaan, waarmee de huur kan worden opgezegd. 

C. Dringend eigen gebruik

Als een verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, dan kan de verhuurder opzeggen. Hij dient het gehuurde zelf te gaan gebruiken, te slopen of grondig te renoveren. Het eigen gebruik moet dringend zijn (concreet spoedeisend). Voor een nieuwe eigenaar geldt dat hij minstens 3 jaar moet wachten voordat hij kan opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

D. Huurder weigert nieuw contract

Een verhuurder mag opzeggen als zijn huurder niet toestemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte.

E. Bestemmingsplan

Een verhuurder mag opzeggen als hij een actuele, liggende bestemming op het verhuurde wil verwezenlijken.

F. Onzelfstandige woonruimte in de woning van verhuurder

Een verhuurder mag opzeggen als de huur onzelfstandige woning betreft, als die woning deel uitmaakt van zijn eigen woning (verhuurders hoofdverblijf) en als de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

Geen overeenstemming? Beëindiging door de kantonrechter

Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan kan de verhuurder na de termijn van 6 weken een procedure starten. Dit nadrukkelijk op basis van de opzeggronden die in de opzegbrief zijn vermeld. Dit is een dagvaardingsprocedure waarin de kantonrechter wordt verzocht de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen. Bij succes voor de verhuurder zal de kantonrechter een einddatum vaststellen. Als de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (ten laste van de huurder).

Belangenafweging

De rechter maakt een belangenafweging in een rechtszaak alleen bij de opzeggronden ‘C. dringend eigen gebruik’ en ‘F. terugname onzelfstandige woonruimte’. Nagenoeg alle belangen van partijen worden tegen elkaar afgewogen. Uit rechtspraak volgt niettemin dat aan de bescherming van de huurder veel gewicht toekomt.

Passende vervangende woonruimte aanbieden?

Bij de opzeggrond ‘C. dringend eigen gebruik’ moet passende woonruimte beschikbaar zijn. Let op, de verhuurder hoeft die niet te faciliteren. Hij moet aantonen dát passende ruimte beschikbaar is voor de huurder. Wat is passend? Dat antwoord hangt af van verschillende kenmerken zoals de huurprijs, de gebruiksoppervlakte, de locatie en eventuele bijzondere kenmerken die in de rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder relevant zijn (zoals verhuurder medische faciliteiten). De kenmerken van een vervangende woning moeten vergelijkbaar zijn, niet exact gelijk.

Verhuiskosten vergoeden?

Slechts in twee gevallen is een verhuisvergoeding aan de orde. Indien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst grondt op ‘C. dringend eigen gebruik’ en ‘E. Bestemmingsplan’ kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

Huurovereenkomst bepaalde tijd beëindigen

Voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, zoals bij hospita of met een diplomatenclausule, gelden andere, eenvoudigere regels.  

Heeft u te maken met opzegging van de huurovereenkomst? Neem vrijblijvend contact op voor juridisch advies met een van de huurrechtspecialisten van Cobra Vastgoed Advocaten.