Collectief Eigendom van Vastgoed: Mogelijkheden en Organisaties

1.a De ‘gemeenschap’ voor collectief eigendom van vastgoed

Zodra een zaak of goed meerdere eigenaars heeft, is sprake van een ‘gemeenschap’. Dit is in feite al zo bij een gezamenlijke fiets. De gemeenschap is geregeld in het Burgerlijk Wetboek 3. De gemeenschap bestaat uit de betreffende mede-eigenaars, de zgn. ‘deelgenoten’. De gemeenschap is geen rechtspersoon die zelfstandig rechtshandelingen kan verrichten.

Deelgenoten behoren automatisch tot de gemeenschap. Dat is geen vrije keuze; het feit van mede-eigendom zorgt daarvoor. Uittreding uit de gemeenschap is aan de orde als het aandeel in de zaak of goed wordt overgedragen aan een ander.

1.b De gemeenschap en de organisatie

De gemeenschap kan georganiseerd zijn met een beheersregeling. Mocht deze overeenkomst niet bestaan, hetgeen niet vreemd is bij bijvoorbeeld een gemeenschappelijke fiets, dan biedt de wet basisregels voor de gemeenschap. Die regels zien op beheersdaden, kostendeling, onderhoud en vervreemding, zie artikel 3:166 e.v. BW. Bij collectief eigendom van vastgoed is een beheersregeling doorgaans aanwezig.

Voorbeelden van gemeenschappen zijn o.m. twee levenspartners met een woning in gezamenlijk eigendom, investeerders met een bedrijfspand, belendende pandeigenaars die een (mandelige) scheidsmuur delen of naburige grondeigenaars met een gezamenlijke (mandelige) parkeerplaats.

2.a De ‘Vereniging van Eigenaars’ bij appartementsrechten

Zodra onroerend goed juridisch wordt gesplitst in appartementsrechten, ontstaat een VvE. Het VvE-recht is geregeld in Burgerlijk Wetboek 5. De VvE bestaat uit alle eigenaars van het gemeenschappelijke complex. De VvE is een rechtspersoon met diverse organen (zoals een bestuur en een kascommissie of RvC). Zij kan zelfstandig rechtshandelingen verrichten.

VvE leden zijn op grond van de wet (“van rechtswege”) lid van de VvE, zie artikel 5:125 BW. Zolang een persoon of onderneming rechthebbende tot een appartementsrecht is, is hij of zij lid en kan het lidmaatschap van de VvE niet worden beëindigd. Er bestaat geen vrijheid tot uittreding.

2.b De Vereniging van Eigenaars en de organisatie

De VvE is georganiseerd met een akte van splitsing. Ook wel het splitsingsreglement genoemd. Dat is in het Kadaster geregistreerd. Daarin staan de voornaamste regels binnen de VvE en de rechten en plichten tussen de VvE leden en organen. Zoals over het gebruik van zowel de privé als gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Er worden ook normen in gesteld voor het bestuur, verzekeringen, onderhoud en de vergaderingen.

Om het ingewikkeld te maken, bij deze VvE is sprake van samenloop tussen de verschillende collectieven: Juridisch gezien bestaat een gemeenschap (BW 3) met alle appartementseigenaars. Die gemeenschap is de eigenaar van het complex. Alle appartementseigenaars zijn tevens de leden van de betrokken VvE (BW 5). De VvE is de entiteit waarmee het beheer en behoud van het gebouw wordt georganiseerd (ten behoeve van de gemeenschap). De VvE is strikt genomen dus niet de eigenaar van het complex, maar de gemeenschap.

3.a De ‘exploitatievereniging’ bij business- en bungalowparken

Grondeigendom en vastgoed kunnen in een vereniging of coöperatie worden gereguleerd, zoals bij business- en bungalowparken. Als een splitsing niet nodig wordt geacht, bijvoorbeeld omdat de objecten los staan op eigen kavels, dan bestaat geen VvE. Een vereniging wordt dan vrijwillig opgericht, veelal door een projectontwikkelaar en een gemeente (die grond uitgeeft). Deze vereniging zorgt dan voor onderhoud en het beheer. Deze vereniging is een rechtspersoon volgens het Burgerlijk Wetboek 2 (dus géén VvE volgens BW 5, zie hierboven). De leden van deze vereniging of coöperatie zijn de eigenaars van bungalows of business units.

Wettelijk geldt dat dit lidmaatschap niet verplicht is, zoals dat nadrukkelijk wel verplicht is bij een VvE. Meestal worden eigenaars bij aankoop van de onroerende zaak verbonden aan het lidmaatschap door een kettingbeding in de koopovereenkomst. Voor de exploitatievereniging geldt een recht tot uittreding, terwijl het onroerend goed in eigendom blijft behouden. Hoe dat werkt leest u hier. 

‍

3.b De exploitatievereniging en de organisatie

Deze vereniging is georganiseerd met statuten, vergelijkbaar met het splitsingsreglement van de VvE. Doorgaans worden deze statuten door een notaris opgesteld en in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel geregistreerd.

Deze vereniging heeft vaak een commercieel karakter. De coöperatie exploiteert het collectief eigendom door de bungalows te verhuren en in het park te investeren. De vereniging kan diensten leveren op het gebied van een website, boekingen en receptie. Deze commerciële insteek, onkosten en lidmaatschap worden als voorwaarden gesteld bij de uitgifte van de kavels (en voor de toekomst gezekerd met een kettingbeding dat nieuwe eigenaars verplicht om lid te worden).

4.a Het ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap’ (CPO)

Het CPO is een ontwikkelvorm voor bouwende particulieren. Dit initiatief wordt gedreven in een stichting of vereniging (zonder winstoogmerk). Dat zijn rechtspersonen volgens het Burgerlijk Wetboek 2, net zoals de vereniging hierboven onder 3.

Voor de leden van een stichting en vereniging geldt de vrijheid van vereniging en uittreding. Toch zal uittreding de nodige obstakels hebben omdat leden verplichtingen aangaan jegens andere leden en jegens derden zoals de hypothecaire geldverstrekker en/of de aannemende partij.

4.b Het CPO en de organisatie

Een CPO zal doorgaans georganiseerd zijn met statuten. Mocht de op te richten bouweenheid uiteindelijk uit appartementsrechten bestaan, dan zal dit collectief eigendom overgaan in een VvE (BW5). Dan zal een akte van splitsing gelden in plaats van statuten.

Een CPO wordt de eigenaar van de grond en de contractspartij van de architect, constructeur, aannemer, CPO-begeleider, notaris, verzekeraars en in theorie ook de wederpartij van klagende buren (bijvoorbeeld vanwege bouwschade). Kortom, de CPO heeft kapitaal nodig. Hiervoor participeert een ontwikkelaar, gemeente danwel woningcorporatie. Dat wordt ook wel de “achtervang” genoemd. Doorgaans maakt de betrokkenheid van zo’n “achtervang” individuele financiering van de CPO mogelijk. Voor financiering geldt overigens dat de overheid subsidie (voor aankoopkosten) en gunstige leningen verstrekt (met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten).

Heeft u vragen over collectief eigendom van vastgoed? Neem vrijblijvend contact op voor juridisch advies.

‍