Collectief Eigendom van Vastgoed: Mogelijkheden en Organisaties

1.a De ‘gemeenschap’ voor collectief eigendom van vastgoed

Zodra een zaak of goed meerdere eigenaars heeft, is sprake van een ‘gemeenschap’. Dit is in feite al zo bij een gezamenlijke fiets. De gemeenschap is geregeld in het Burgerlijk Wetboek 3. De gemeenschap bestaat uit de betreffende mede-eigenaars, de zgn. ‘deelgenoten’. De gemeenschap is geen rechtspersoon die zelfstandig rechtshandelingen kan verrichten.

Deelgenoten behoren automatisch tot de gemeenschap. Dat is geen vrije keuze; het feit van mede-eigendom zorgt daarvoor. Uittreding uit de gemeenschap is aan de orde als het aandeel in de zaak of goed wordt overgedragen aan een ander.

1.b De gemeenschap en de organisatie

De gemeenschap kan georganiseerd zijn met een beheersregeling. Mocht deze overeenkomst niet bestaan, hetgeen niet vreemd is bij enkel een gemeenschappelijke fiets, dan biedt de wet basisregels voor de gemeenschap. Die regels zien op beheersdaden, kostendeling, onderhoud en vervreemding, zie artikel 3:166 e.v. BW. Bij collectief eigendom van vastgoed is een beheersregeling doorgaans aanwezig.

Voorbeelden van gemeenschappen zijn o.m. twee levenspartners met een woning in gezamenlijk eigendom, investeerders met een bedrijfspand, belendende pandeigenaars die een (mandelige) scheidsmuur delen of naburige grondeigenaars met een gezamenlijke (mandelige) parkeerplaats.

2.a De ‘Vereniging van Eigenaars’ bij appartementsrechten

Zodra onroerend goed juridisch wordt gesplitst in appartementsrechten, ontstaat een VvE. Het VvE-recht is geregeld in Burgerlijk Wetboek 5. De VvE bestaat uit alle eigenaars in het gemeenschappelijke complex. De VvE is een rechtspersoon met diverse organen (zoals een bestuur en een kascommissie of RvC).

VvE leden zijn op grond van de wet (“van rechtswege”) lid van de VvE, zie artikel 5:125 BW. Zolang een persoon of onderneming rechthebbende tot een appartementsrecht is, is hij of zij lid en kan het lidmaatschap van de VvE niet worden beëindigd.

2.b De Vereniging van Eigenaars en de organisatie

De VvE is georganiseerd met een akte van splitsing. Ook wel het splitsingsreglement genoemd en in het Kadaster geregistreerd. Daarin staan de voornaamste regels binnen de VvE en de rechten en plichten tussen de VvE leden en organen. Zoals over het gebruik van zowel de privé als gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Er worden ook normen gesteld  voor het bestuur, verzekeringen, onderhoud ende vergaderingen.

Om het ingewikkeld te maken, er is sprake van samenloop tussen de verschillende collectieven: Juridisch gezien is de gemeenschap (BW 3) van alle appartementseigenaars de eigenaar van het complex. De VvE (BW 5), waarvan alle leden tevens eigenaar zijn, is de entiteit waarmee het beheer en behoud van het gebouw wordt georganiseerd (ten behoeve van de gemeenschap). De VvE is strikt genomen dus niet de eigenaar van het complex, maar de gemeenschap.

3.a De ‘exploitatievereniging’ bij business- en bungalowparken

Grondeigendom en vastgoed kunnen in een vereniging of coöperatie worden gereguleerd, zoals bij business- en bungalowparken. Een splitsing wordt niet nodig geacht, bijvoorbeeld omdat de objecten los staan met eigen kavels. De vereniging wordt vrijwillig opgericht, veelal door een projectontwikkelaar en een gemeente (die grond uitgeeft). Deze vereniging is een rechtspersoon van het Burgerlijk Wetboek 2 (en nadrukkelijk geen vereniging/ VvE volgens BW 5, zie hiervoor onder 2.). De leden van deze vereniging of coöperatie zijn de eigenaars van bungalows of business units.

De leden van deze vereniging worden vrijwillig lid. Althans, meestal worden zij bij aankoop van de onroerende zaak verbonden aan het lidmaatschap (met een kettingbeding). Wettelijk geldt dat dit lidmaatschap niet verplicht is, zoals dat nadrukkelijk wel verplicht is bij een VvE. Voor de exploitatievereniging geldt dan ook een recht tot uittreding, terwijl het onroerend goed in eigendom blijft behouden. Hoe dat werkt leest u hier. 

3.b De exploitatievereniging en organisatie

Deze vereniging is georganiseerd met statuten, vergelijkbaar met het reglement van de VvE. Doorgaans worden deze statuten door een notaris opgesteld en in het openbaar register geregistreerd (Handelsregister van de Kamer van Koophandel).

Deze vereniging heeft vaak een commercieel karakter. De coöperatie exploiteert namelijk het collectief eigendom (door de bungalows te verhuren en in het park te investeren). De vereniging kan diensten leveren op het gebied van een website, boekingen en receptie. Deze commerciële insteek, onkosten en lidmaatschap worden als voorwaarden gesteld bij de uitgifte van de kavels (en voor de toekomst gezekerd met een kettingbeding dat nieuwe eigenaars verplicht lid te worden).

4.a Het ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap’ (CPO)

Het CPO is een ontwikkelvorm voor bouwende particulieren. Dit initiatief wordt gedreven in een stichting of vereniging (zonder winstoogmerk). Dat zijn rechtspersonen volgens het Burgerlijk Wetboek 2, net zoals de vereniging hierboven onder 3.

Voor de leden van een stichting en vereniging geldt de vrijheid van vereniging en uittreding. Toch zal uittreding de nodige obstakels hebben omdat leden verplichtingen aangaan jegens de andere leden en derden zoals de hypothecaire geldverstrekker en/of de aannemende partij.

4.b Het CPO en de organisatie

Een CPO zal doorgaans georganiseerd zijn met statuten. Mocht de op te richten bouweenheid uiteindelijk uit appartementsrechten bestaan, dan zal dit collectief eigendom overgaan in een VvE (BW5). Dan zal een akte van splitsing gelden in plaats van statuten.

Een CPO wordt de eigenaar van de grond en de contractspartij van de architect, constructeur, aannemer, CPO-begeleider, notaris, verzekeraars en in theorie ook de wederpartij van klagende buren (bijvoorbeeld vanwege bouwschade). Kortom, de CPO heeft kapitaal nodig. Hiervoor participeert een ontwikkelaar, gemeente danwel woningcorporatie (“achtervang”). Doorgaans maakt de betrokkenheid van zo’n “achtervang” individuele financiering van de CPO leden mogelijk. Voor financiering geldt overigens dat de overheid subsidie voor aankoopkosten en gunstige leningen verstrekt (met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten).

Heeft u vragen over collectief eigendom van vastgoed? Neem vrijblijvend contact op voor juridisch advies.

‍