Ontbinding en ontruiming door de verhuurder

Wat is ontbinding?

Ontbinden is het beëindigen van een overeenkomst. Ontbinding kan door een of meerdere contractspartijen onderling of (soms uitsluitend) door een rechter. Bij ontbinding is de einddatum van de overeenkomst het tijdstip waarop is ontbonden. Ontbinding is dus niet met terugwerkende kracht, zoals bij de vernietiging van een overeenkomst. Bij vernietiging werken die gevolgen terug tot op het moment waarop de overeenkomst tot stand kwam. Bij ontbinding ligt de einddatum dus later dan de startdatum van de overeenkomst.

Ontbinding is geregeld in artikel 6:265 BW. Daarin staat:

‍

1. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2. ‍Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.

Ontbinding en de voorwaarden

Zoals de wettekst hierboven toont, geldt voor ontbinding een aantal voorwaarden. Zo moet sprake zijn van een tekortkoming aan de zijde van een contractspartij. Bijvoorbeeld een huurder die nalaat de volledige huursom te betalen. Niet elke tekortkoming is voldoende: Als een wanprestatie niet blijvend onmogelijk is (zoals doorgaans afbetaling) dan moet sprake zijn van ‘verzuim’. Van ‘verzuim’ is bijvoorbeeld sprake als een wan betalende huurder na een ingebrekestelling met een extra betaaltermijn alsnog nalaat te voldoen.

En beperking voor ontbinding is volgens de wet een “tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.” Anders gezegd, de wanprestatie moet ernstig genoeg zijn voor en in verhouding staan met de gevolgen van de ontbinding. Logisch, niet elke wanprestatie (zoals een incidentele, verlate huurbetaling) rechtvaardigt ontbinding van de gehele huurovereenkomst. De vraag is dan wanneer een wanprestatie ontbinding wel rechtvaardigt.

5 voorbeelden van ontbinding en ontruiming van het gehuurde

Om de bovenstaande vraag te kunnen beantwoorden (wanneer wanprestatie ontbinding rechtvaardigt) volgen hieronder praktijkvoorbeelden over de ontbinding en ontruiming door de verhuurder:

1.    Huurachterstand

Een betalingsachterstand kan ontbinding rechtvaardigen. Jarenlang hanteerde de rechtspraak als vuistregel dat een achterstand van 3 maanden ontbinding rechtvaardigde. Dat is inmiddels achterhaald. Zo dient de verhuurder volgens het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening een achterstand eerst bij de gemeente te melden. Met hulp van de gemeente kan schuldenproblematiek op tijd worden herkend en aangepakt. Als een verhuurder hieraan geen gehoor geeft, dan loopt hij het risico dat ontbinding in rechte wordt geweigerd, zie het gerechtshof in 2023.

2.   Overlast

Een huurder dient zich als een goed huurder te gedragen. De norm van ‘goed huurderschap’ is wettelijk vastgelegd in artikel 7:213 BW. Het veroorzaken van overlast schendt deze norm. Ook hierbij geldt dat niet elke hinder ontbinding door de verhuurder rechtvaardigt. Dan moet de overlast van de huurder ernstig en structureel zijn. Daarvoor is vereist dat de verhuurder een uitgebreid dossier bijhoudt met bewijs van overlast (logboek, verklaringen van buren, aangiftes, foto’s van schades, enz.). Mocht een uitgebreid dossier niet beschikbaar zijn, omdat buren niet durven te klagen of bepaalde acties niet makkelijk op camera zijn vast te leggen, dan is het mogelijk dat de rechter wordt verzocht de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden. Zo oordeelde de rechter in 2025. De rechter zal dan een gedragsaanwijzing voor de huurder meegeven, zoals een verbod tot schreeuwen en schelden. Na overtreding van het verbod volgt alsnog ontbinding van de huurovereenkomst.

3.   Stelselmatig te laat betalen

Als een huurder telkens te laat de huur betaalt, en dus herhaaldelijk tekortschiet, kan ontbinding het gevolg zijn. Zo oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Uit uitspraak volgt wel dat de verhuurder moet aantonen dat sprake is van het structureel te laat betalen (een duidelijk patroon). Een verhuurder doet dat door aanmaningen te sturen, met regelmaat de deurwaarder in te schakelen en tijdig procedures te starten.

4.   Geweld of intimidatie

Geweld en vandalisme leiden tot ontbinding. Niet alleen door de huurder zelf. Als een huurder een persoon toelaat waardoor huurdersverplichtingen worden geschonden, dan kan ook ontbinding volgen. Zeker wanneer de huisgenoot geweld gebruikt en vernielingen aanbrengt. Ook als dit niet in de gehuurde unit plaatsvindt, maar in de nabije omgeving. Zie deze uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam.

5.   Onderhuur

De meeste huurovereenkomsten of algemene voorwaarden verbieden onderverhuur. Illegale onderverhuur kan leiden tot winstafdracht (lees: het uitbetalen van de winst door de huurder aan de verhuurder). Illegale onderhuur kan ook (en tevens) leiden tot ontbinding en ontruiming door de verhuurder. Zie deze uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland 2024. Een ruimte zonder recht of titel gebruiken, hetgeen ontruiming rechtvaardigt, kan ook bij een onvolledige indeplaatsstelling of contractoverneming.

Voor bijna alle gevallen geldt dat een uitgebreid dossier vereist is om de rechter van de noodzaak tot ontbinding en ontruiming te overtuigen. Het huurrecht beschermt het woonbelang van de huurder zodat ontbinding niet snel wordt uitgesproken.

"Terme de grace", een laatste kans

Als een huurder de huurovereenkomst niet (tijdig of volledig) nakomt, kan dat ontbinding rechtvaardigen. Maar, dat is niet eenvoudig: Huurders genieten bescherming in het huurrecht. De verhuurder heeft daarnaast een behoorlijke bewijslast. Hierbij komt ook nog eens dat de rechter bevoegd is om de huurder een laatste kans te geven. Dat volgt uit artikel 7:280 BW. De rechter geeft de huurder dan een termijn met doorgaans een ge- of verbod om iets te doen resp. te laten. Als de huurder binnen die termijn weer niet aan zijn verplichting voldoet, volgt ontbinding alsnog.

Is voor ontbinding en ontruiming door een verhuurder altijd een rechter vereist?

Het huurrecht stelt nauwelijks regels voor de ontbinding van huurovereenkomsten (zoals dat wel het geval is bij de opzegging van huurovereenkomsten). Voor ontbinding stelt de wet 1 specifieke regel. Die staat in artikel 7:231 BW en bepaalt dat de vordering van de verhuurder tot ontbinding van een huurovereenkomst (op grond van een tekortkoming van de huurder) uitsluitend door de rechter kan geschieden. Deze eis geldt voor alle huurovereenkomsten voor gebouwde onroerende zaken. Ter volledigheid, voor beëindiging van gehuurde woonruimte met wederzijds goedvinden is de tussenkomst van een rechter niet vereist (artikel 7:271, achtste lid, BW).

Waarom is ontruiming een (logisch) gevolg van de ontbinding van een huurovereenkomst?

Wanneer de huurder zijn of haar prestatie niet nakomt, wordt tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, hetgeen tot ontbinding kan leiden. Door ontbinding eindigt de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst niet meer bestaat, bestaat daarmee evident ook niet de contractuele verplichting van de verhuurder om huurgenot te leveren. Er bestaat dus ook geen recht of titel voor de huurder om in de woning te mogen verblijven. Daarom is ontruiming een logisch gevolg van de ontbinding. Sterker, ontruiming kan zelfs eerder plaatsvinden dan ontbinding:

Ontbinding en ontruiming in een kort geding

De ontbinding van een huurovereenkomst zal normaal gesproken een standaard (bodem)procedure voor de kantonrechter zijn. Het uitspreken van een ontbinding is een zgn. “declaratoire uitspraak”. Dat soort uitspraken zijn in een kort geding niet mogelijk. In kort gedingen worden enkel voorlopige oordelen gegeven. De maatregel van ontruiming is zo’n voorlopige voorziening, en dus wel mogelijk. Wanneer waartoe daartoe geoordeeld?

Een voorzieningenrechter kan in een kort geding de wanprestatie vaststellen. Daarbij kan hij het ‘aannemelijk achten’ dat de bodemrechter (in een latere bodemzaak) de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken vanwege die wanprestatie. Dat oordeel kan nog maanden duren. Daarop vooruitlopend kan dus in kort geding de ontruiming worden toegewezen, als een soort van voorschot. Die voorlopige voorziening wordt uitgesproken áls de verhuurder een spoedeisend belang heeft om spoedig over het gehuurde te beschikken. Dat laatste wordt aangenomen in het geval de verhuurder maandelijks huurinkomsten misloopt. (In theorie kan de ontruiming in een latere bodemprocedure als onrechtmatig kwalificeren).

Let op! Verhuurder kan verplicht zijn om in te grijpen

Een huurder die overlast veroorzaakt, kan de verhuurder dwingen om hem te ontruimen: Als de buren van die huurder, dezelfde verhuurder hebben, dan hebben die buren een aanspraak jegens de gezamenlijke verhuurder. Uitgangspunt is namelijk dat de verhuurder gebreken moet herstellen en aan huurders een rustig woongenot moet verschaffen. Structurele overlast belemmert dat genot.

De verhuurder moet ingrijpen: Ten eerste op grond van de redelijkheid en billijkheid die een verhuurder verplichten alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de beperking van het woongenot te beëindigen. Ten tweede op grond van artikel 7:204 lid 3 BW als de overlast kwalificeert als een ‘feitelijke stoornis van het huurgenot door derden’. (Let wel, de verhuurder is natuurlijk niet voor alles aansprakelijk. Voor verkeerslawaai, spelende kinderen op straat of criminaliteit in de buurt kan de verhuurder in beginsel niet aansprakelijk gehouden worden. )

Heeft u als verhuurder te maken met wanprestatie van de huurder of als huurder met een dreigende ontbinding en ontruiming? Neem vrijblijvend contact op met de specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten!

‍