Gebreken aan het gehuurde, heeft alleen de verhuurder een herstelplicht?

Verhuurder is primair voor gebreken aansprakelijk, maar waarom?

Elke verhuurder verplicht zich bij het aangaan van een huurovereenkomst om aan de huurder het huurgenot van het gehuurde te verschaffen. Welke kenmerken tot het huurgenot worden gerekend, verschilt per huurobject. Zodra het huurgenot door gebreken wordt verminderd, is het evident dat de verhuurder de gebreken moet herstellen zodat het huurgenot wel weer wordt geleverd. Op dat uitgangspunt geldt een uitzondering. Zo stelt de wet dat een verhuurder moet herstellen “voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is” (artikel 7:203 BW). Hierover later meer.

Wat zijn gebreken?

Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van het gehuurde dat maakt dat de huurder minder genot heeft van het gehuurde. De oorzaak van een gebrek mag de huurder niet toe te rekenen zijn. Relevant is verder wat een huurder redelijkerwijs van een zaak of bestanddeel van het gehuurde mag verwachten.

Herstelt de verhuurder altijd? Of toch de huurder?

Hierboven staat het uitgangspunt in het huurrecht dat de verhuurder gebreken moet (laten) herstellen. Hierop geldt de uitzondering dat herstel van het gebrek voor het gebruik noodzakelijk moet zijn. Er gelden nog meer uitzonderingen:

‍Artikel 7:217 BW bepaalt: “De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.” De huurder is dus verplicht om kleine herstellingen te verrichten, en de kosten daarvan te dragen. Kleine herstellingen kunnen zien op een defecte kraan, CV of een raam. Veelal volgt uit de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen welke zaken hiertoe behoren.

Naast kleine herstellingen biedt de wet nog een uitzondering. Zo stelt artikel 7:206 BW dat als herstel van een gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, de verhuurder niet verplicht is om te herstellen. 

Is afwijking van de wettelijke herstelplicht toegestaan?

Voor woonruimte mag men niet van de wettelijke regelingen inzake het herstel van gebreken afwijken. Voor de MKB-bedrijfsruimte (winkel en horeca) of Overige-bedrijfsruimte (kantoor) is dat wel toegestaan. Zo kunnen partijen onderling afspreken dat bepaalde kenmerken van zaken of omstandigheden gedurende de huur niet als een gebrek voor rekening van de verhuurder zullen kwalificeren. Verder kunnen partijen specifieke vervangings- of onderhoudsplichten voor zaken of gedeelten vaststellen. 

Zelf herstellen en kosten verrekenen? Eerst sommeren en redelijke termijn stellen

Op zich is het een logische gedachte dat een huurder zijn betaling opschort als de verhuurder nalaat gebreken te herstellen. Uit artikel 7:206 BW volgt dat als de verhuurder met het verhelpen van het gebrek in verzuim is, dat de huurder het gebrek dan zelf mag verhelpen. Voor eigen herstel (en eventueel verrekening van die kosten) moet sprake zijn van ‘verzuim’. Doorgaans is van verzuim sprake als na een ingebrekestelling de gestelde hersteltermijn verstrijkt zonder nakoming. De verhuurder dient voor herstel een redelijke termijn te krijgen. Het is een huurder aan te bevelen om deze termijn schriftelijk te stellen.

Huurder opgepast! Verrekening van de huurbetaling kan tot ontruiming leiden

De huurder moet erop bedacht zijn dat hij met verrekening of opschorting van zijn betalingsverplichting geen uitvoering geeft aan zijn hoofdverplichting als huurder (de betaling van huur). Vaak wordt een recht tot opschorting in de algemene voorwaarden uitgesloten. Ook als de huurder herstelkosten heeft voorgeschoten, is verrekening niet zonder risico. Als een rechter nadien oordeelt dat de verhuurder geen herstelverplichting had, dan was de verrekening onterecht en is sprake van wanbetaling. De wanbetaling was dan niet terecht. Die wanprestatie kan tot ontruiming leiden, zie bijvoorbeeld deze uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam. Lees over ontbinding en ontruiming dit blog. Dit risico kan worden voorkomen door een vervangende machtiging te vragen, zie hieronder.

Twijfel over de vraag wie moet herstellen? Vraag de rechter om een vervangende machtiging

Als een huurder of een verhuurder meent dat de ander moet herstellen, maar die ander weigert, dan kan de rechter worden benaderd. De rechter kan verzocht worden een machtiging te verlenen waaruit volgt de verzoekende partij het gebrek zelf mag (doen) herstellen, voor rekening van de ander (nalatige partij). Dit heet “reële executie" en staat in artikel 3:299 BW. Dit is vergelijkbaar met de vervangende machtiging van het VvE-recht.

Wat zijn redelijke kosten om te verhalen op een verhuurder?

De voor herstel gemaakte kosten kan de huurder op de verhuurder verhalen. Althans, voor zover deze kosten redelijk zijn. Wanneer kosten redelijk zijn, hangt bijvoorbeeld af van de aard van de gebrekkige zaak, de aard van het gebrek, de invloed op het huurgenot, de mate van herstel en de verhouding tussen de herstelkosten en het gebrek. Als sprake is van redelijke herstelkosten voor rekening van de verhuurder, dan kan de huurder deze kosten in mindering brengen op de huurprijs. Van deze wetsbepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Kan gevolgschade, zoals gederfde winst uit onderneming, op een verhuurder worden verhaald?

Naast de ‘redelijke herstelkosten’ kan ook gevolgschade voor vergoeding in aanmerking komen. Gevolgschade kan in theorie alle schade omvatten, zoals gederfde inkomsten uit onderneming als het gebrek de exploitatie belemmerde. Een verhuurder is alleen aansprakelijk voor gevolgschade als het gebrek is ontstaan na aanvang huurovereenkomst, het gebrek de verhuurder valt toe te rekenen en als tussen het gebrek en de gevolgschade een causaal verband bestaat.

Compensatie van reeds betaalde huur

Als een gebrek het huurgenot vermindert kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen bij de rechter. De verlaagde huurprijs geldt tussen sommatie en herstel van het gebrek.

Wat kan de huurcommissie betekenen?

Als sprake is van sociale huur, dan kan de huurcommissie worden benaderd om de gebreken en de herstelplicht te beoordelen. Mocht een partij het niet eens zijn met dat oordeel, dan kan alsnog de kantonrechter worden benaderd.

 ‍

Heeft u te maken met gebreken aan het gehuurde? Of klaagt uw huurder? Neem direct contact op voor juridisch advies.

‍