Bijdrage parkvereniging verplicht voor niet-leden. Lees meer over de opzegging en contributie

Welke verenigingsvorm is van toepassing? De VvE of de “VvE”?

Parkverenigingen kunnen enerzijds een VvE zijn zoals bedoeld in Burgerlijk Wetboek 5 (BW 5). Dat is de meest bekende vorm vaneen VvE. Deze VvE-leden hebben een bedrijfspand of bungalow als appartementsrecht in eigendom. In de akte van splitsing staan de voornaamste rechten en plichten. Zoals de breukdelen om kosten en schulden te verdelen. Soms geldt ook een huishoudelijk reglement. Dit lidmaatschap is wettelijk verplicht en onopzegbaar.

‍

Parkverenigingen kunnen anderzijds een (gewone)vereniging of coöperatie zijn (BW 2). Die leden hebben een object in voleigendom. Hun lidmaatschap is doorgaans het gevolg van een kettingbeding uit eerdere verkooptrajecten. In de statuten staan de voornaamste regels, zoals de grond voor de bijdrageplicht (contributie). Deze (klassieke) verenigingsvorm wordt soms ook als “Vereniging van Eigenaars“ of als “VvE” aangeduid.

Uitgangspunt: lidmaatschap parkvereniging is niet verplicht

Het lidmaatschap van een parkvereniging (BW 2) is niet verplicht. Dat volgt uit het grondrecht ‘vrijheid van vereniging’ (artikel 8 Grondwet en artikel 11 EVRM). Het lidmaatschap is dus opzegbaar, zonder opgaaf van redenen. Dit volgt uit de artikelen 2:35-36 BW. Deze ‘vrijheid van uittreding’ werd bevestigd door de Hoge Raad in 2007.

Dit is een fundamenteel verschil met de VvE (BW 5). Voor die VvE is het lidmaatschap wel wettelijke verplicht gesteld. Voordeel daarvan is dat de financiële gezondheid en de bouwkundige staat van het complex wordt gewaarborgd. Voor de klassieke vereniging is die waarborg dus niet vanzelfsprekend. Daar werd in het verleden het volgende op bedacht:

Het kettingbeding en de boete

Jarenlang was het gebruikelijk dat bij de uitgifte van kavelsmet (nog te ontwikkelen) bedrijfspanden of recreatiechalets de eerste eigenaars aan het lidmaatschap van een beheersvereniging werden gebonden. Om het bestaan van die organisatie te waarborgen, werd ook een kettingbeding overeengekomen zodat alle rechtsopvolgers aan het lidmaatschap gebonden bleven.

Het verbreken van het lidmaatschap, kan tot een boete leiden. Die wordt verbeurd aan de projectontwikkelaar, gemeente, exploitatiemaatschappij of de parkvereniging. Deze regels staan nog in diverse leveringsakte van huidige eigenaars van bungalows of bedrijfsparken. Deze verwijzen vaak naar de Algemene Bepalingen, een Akte van Mandeligheid of de statuten van de exploitatievereniging.

De boete en de vrijheid tot uittreding

Zoals gezegd, wettelijk geldt voor een parkvereniging geen verplichtlidmaatschap en ‘vrijheid van uittreding’. Een wezenlijke beperking van die vrijheid is ongeldig. Zo’n beperking in de statuten is dus nietig. Maar hoe verhouden zich een kettingbeding plus een contractuele boete tot die wettelijke vrijheid? Een kettingbeding belemmert uittreding.

In literatuur wordt de constructie met een kettingbeding inmiddels nietig geacht omdat het artikel 2:35 BW belemmert. Oplossing: Mogelijk wordt geacht een contractueel ketting- en derdenbeding om voor het beheer en de voorzieningen van het park te betalen (gebruiksovereenkomst). Dit is een doorlopend derdenbeding tussen koper en verkoper, waarbij de begunstigde derde de parkvereniging is. Het beding staat dus los van lidmaatschap c.q. het verenigingsrecht en laat de bijdrageplicht in stand. In deze constructie kan een bedrijventerrein of recreatiepark zowel leden als niet-leden hebben.

Parkvereniging: rechten en plichten voor ‘niet-leden’

Een parkvereniging kan dus zowel leden als niet-leden hebben. Hieronder enkele kenmerken van ‘niet-leden’:

·        Eigendomsrecht:

Niet-leden zijn eigenaar van hun object op het betreffende park maar geen lid (meer) van de vereniging. Het betreft bijvoorbeeld grondeigendom of een recht van opstal, maar geenappartementsrecht.

·        Gebruiksrecht:

Niet-leden gebruikten de faciliteiten van het park. Waarom is dat nog toegestaan? Bijvoorbeeld omdat erfdienstbaarheden van kracht zijn. De grond (en toebehoren) van het park zijn dienend erf voor de kavels in privé-eigendom. Een gebruiksrecht kan ook volgen uit mandeligheid. Dan hebben eigenaars twee soorten eigendom, te weten hun kavel in vol eigendomen de naastgelegen grond (park) in gedeeld eigendom (mandelig). Een en ander volgt uit de betreffende leveringsaktes.

·        Zeggenschap en inzagerecht:

Als het lidmaatschap wordt opgezegd, dan eindigen ook het stem- en inzagerecht.

·        De zorg van een goed huisvader:

‍Tegenover gebruiksrechten staan verplichtingen. Zoals het betrachten van zorgvuldige omgang met het park en de leden. De niet-leden dienen zich alsnog van onrechtmatige hinder te onthouden. Daarbij speelt de ‘plaatselijke gewoonte’ oftewel de locale regelgeving een rol. De statutaire en huishoudelijke regelgeving kan alsnog relevant zijn voor niet-leden (ook al werd hun lidmaatschap opgezegd).

·        Betalingsplicht:

Hoewel de verenigingsrechtelijke verplichtingen eindigen bij opzegging (zoals contributie), geldt wel een vergoedingsverplichting. Indien hiervoor een contractuele grondslag ontbreekt, dan volgt die plicht uit de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid en de ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW). Als een partij zich verrijkt waardoor een andere partij verarmt, dient aan die ander schade vergoed te worden. Dat is het geval als een niet-lid het park gebruikt (en zich daarmee verrijkt) zonder parkkosten te betalen (zodat de kosten voor de leden hoger zijn dan nodig). Van deze ongerechtvaardigde verrijking is ook sprake omdat het object meer waard wordt geacht door het omliggende bedrijventerrein of vakantiepark. Zie over de hoogte van die bijdrage hieronder meer:

Contributie parkvereniging na opzegging, hoe hoog is die bijdrage?

Niet-leden moeten betalen voor infrastructuur van het park, ook waar zij geen gebruik van (willen) maken. Is dat redelijk? Ja, aldus het Gerechtshof in 2010: Niet-leden weten bij toetreding welke faciliteiten bij het park horen en dat die kosten worden gedeeld. Niet-leden worden door de faciliteiten verrijkt, terwijl die hen niet zijn opgedrongen. Voor de bepaling van de hoogte van de bijdrage plicht mag de vereniging aansluiting zoeken bij de contributie of onkostenvergoeding die leden betalen. Dat zijn immers de kosten voor de instandhouding van (de kwaliteit van) het park.

Voorde berekening van de bijdrage werd in rechtspraak het volgende meegerekend: gas, water en licht, onderhoud van technische installaties, afvalverwerking, entree (met evt. pasjessysteem), wegen, paden, verlichting, groen, omheining, parkmanagement (Rechtbank 2012), verzekeringen(incl. bestuursaansprakelijkheid), bewakingsfunctie, zwembad, etc. Elke post wordt per geval beoordeeld. Let wel, soms is een niet-lid enkel aan een onkostenpost van vóór de opzegging gebonden (Gerechtshof 2013).

Alternatief voor opzegging

Eigenaars van onroerend goed op een park kunnen via hun lidmaatschap inzicht krijgen in (en invloed uitoefenen op) het beheer van de parkvereniging. Als het lidmaatschap wordt opgezegd, dan eindigt ook een belangrijk kenmerk ervan: zeggenschap en inzagerecht ten aanzien van de vereniging. Dit terwijl de betalingsverplichtingen nagenoeg gelijk kunnen blijven.

Ontevreden leden kunnen ook andere maatregelen nemen dan opzegging: Vergelijkbaar met het VvE recht kunnen besluiten van de organen van de vereniging worden aangetast (artikel 2:15 BW). Zo kunnen besluiten van de vergadering of het bestuur worden vernietigd of nietig worden verklaard. Ook kunnen nieuwe besluiten worden geagendeerd, zoals ontslag van het bestuur. Mochten die besluiten niet worden aangenomen, dan biedt dat mogelijk ingang om het besluit ter beoordeling aan de rechter voor te leggen.

Heeft u een probleem met uw parkvereniging of met enkele leden ervan? Bel gerust voor een vrijblijvend gesprek met een van onze specialisten!

‍