Huurovereenkomst

Wat is een huurovereenkomst?

Een overeenkomst is een set aan verbintenissen tussen partijen. Elke overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding (van dat aanbod). In het huurrecht is dat niet anders: De verhuurder biedt ruimte aan voor een huurprijs en een huurder aanvaardt dat huuraanbod.

Een huurovereenkomst heeft diverse verbintenissen. Een huurcontract verplicht een verhuurder tot ingebruikgeving van het object en tot verschaffing van het huurgenot. De huurder moet de tegenprestatie tijdig en volledig voldoen (de maandelijkse huurpenning) en behoort zich als goed huurder te gedragen.

Kan een huurovereenkomst mondeling tot stand komen?

Deze meeste overeenkomsten in het vastgoed kunnen mondeling tot stand komen. Zo ook een huurovereenkomst. Voor een huurcontract geldt dus géén schriftelijkheidsvereiste. Een huurovereenkomst kan dan blijken uit feitelijke gedragingen door partijen. Zoals het volledig in gebruik geven (en nemen) van een ruimte. Of het periodiek doen (en aanvaarden) van betalingen. Specifieke huurafspraken tussen partijen kunnen volgen uit e-mails of telefonische berichten. Kortom, hoewel een huurcontract ontbreekt, bewijzen deze gedragingen het bestaan van een huurovereenkomst (en deels de inhoud ervan).

Het nadeel van een mondelinge huurovereenkomst is dat afspraken niet altijd duidelijk zijn omdat vastlegging ervan ontbreekt. Bij een geschil over bijvoorbeeld wanprestatie, huurachterstand, gebreken aan het gehuurde of huurbeëindiging zal het bestaan en de inhoud van de specifieke huurafspraken wel relevant kunnen zijn. Uiteraard kunnen wettelijke regels leemtes vullen, maar dat is niet altijd voldoende. Kortom, en dit is natuurlijk een “open deur”, investeren in een deugdelijk huurcontract is zinvol.

Voorwaarden voor een huurovereenkomst

Zowel de verhuurder als huurder zijn naast de huurovereenkomst aan allerlei voorwaarden gebonden. Het verhuren van onroerend goed is niet vrijblijvend. Zo is de verhuurder aan diverse regelgeving gebonden, zoals de normen van goed verhuurderschap en het puntensysteem. Doorgaans geldt ook dat als een particulier met een hypothecaire lening een woning wil verhuren, de kredietverlener toestemming moet geven. Verder stellen gemeenten voorwaarden aan verhuur aan woongroepen. Als een appartementsrecht wordt verhuurd, dan zijn ook de regels uit de akte van splitsing en eventueel ook het huishoudelijk reglement relevant.

Huurafspraken en regelingen tussen huurder en verhuurder kunnen in het huurcontract staan, maar ook in de bijbehorende algemene voorwaarden. Meerdere instanties en makelaars bieden modellen aan, zoals de overheidsinstantie ROZ. Let op, Algemene Bepalingen dienen aan een huurder ter hand te worden gesteld. De huurder dient voor ontvangst te tekenen, ter voorkoming dat de algemene voorwaarden vernietigbaar zijn (Gerechtshof ‘s Hertogenbosch 2015).

Let op, een tegenprestatie is verplicht!

Voor het bestaan van huur geldt dat altijd een tegenprestatie moet zijn overeengekomen. Een tegenprestatie voor de huurder. Dat volgt uit artikel 7:201 BW. Doorgaans is dat de huurpenning per maand in geld. Maar de tegenprestatie kan op meer betrekking hebben. Zoals op het leveren van diensten of arbeid (zie deze uitspraak). Ontbreekt de tegenprestatie, dan is sprake van een gebruiksovereenkomst.

Soorten huurovereenkomsten onroerend goed

De wet onderscheidt de volgende huurovereenkomsten:

1. Huurovereenkomsten algemeen

Voor de verhuur van (roerende en onroerende) zaken biedt de wet algemene regels. Deze staan in artikel 7:201 e.v. BW. Deze algemene regels, zoals de norm van goed huurderschap of bijvoorbeeld ontbinding van de huurovereenkomst, werken door in de daaropvolgende huurregimes voor woon- of bedrijfsruimten.

2. Huurovereenkomsten woonruimte

De wet stelt specifieke regels aan de verhuur van woonruimte (aan particulieren), zie artikel 7:232 e.v. BW. Een verhuurder is gebonden aan deze (strikte) regels. Deze afdeling biedt regels over bijvoorbeeld de duur van de overeenkomst, de beperkte mogelijkheden van opzegging, medehuur en huurprijsverhoging. Men spreekt ook wel van huurdersbescherming.

3. Huurovereenkomsten bedrijfsruimte MKB (winkels en horeca)

De verhuur van bedrijfsruimten is geregeld in artikel 7:290 e.v. BW. Althans, de verhuur van bedrijfsruimten in de detailhandel, restaurants, hotels en cafés. Dat zijn ruimtes die voor het publiek vrij toegankelijk zijn (doorgaans zonder afspraak). Omdat huurders in deze ruimtes (moeten) investeren om een succesvolle onderneming te drijven, gelden voor deze huur beschermende regels. Vooral op het gebied van contractduur, huuropzegging en indeplaatsstelling.  

4. Huurovereenkomsten bedrijfsruimte (kantoor en fabriek)

Voor alle andere bedrijfsruimten, die niet voor het publiek vrij toegankelijk zijn, gelden andere regels dan die voor ‘290-bedrijfsruimte’. De verhuur van deze kantoor-, praktijk-, ambacht- en opslagruimten is geregeld in - de enige bepaling van - artikel 7:230A BW. De regels voor een ‘230A-bedrijfsruimte’ zijn minder strikt qua duur en opzegging dan de bovenstaande regels voor de ‘290-bedrijfsruimte’. Er geldt wel een bijzondere ontruimingsbescherming.

Tip voor huurder en verhuurder

Stel voorafgaand aan verhuur goed vast welke set aan regels van toepassing is. In het commerciële vastgoed gaat dit vaak mis. Zo wordt bijvoorbeeld vaak voor winkelruimte onbedoeld een overeenkomst voor kantoorruimte overeengekomen, maar gelden in werkelijkheid de striktere regels van artikel 7:290 e.v. BW. En dit vice versa.

Het vastgoedrecht kent verder meerdere rechtsfiguren waarmee het gebruik van onroerend goed wordt geregeld. Bijvoorbeeld pacht, erfpacht, recht van bewoning, erfdienstbaarheid en de gebruiksovereenkomst.

‍

Wilt u een huurovereenkomst laten controleren? Of heeft u een huurgeschil? Neem vrijblijvend contact op met Bob de Jager.

‍