Akte van Splitsing, wat is het en waarom is het zo belangrijk?

Géén splitsing zonder akte van splitsing

Een perceel grond, een gebouw of meerdere gebouwen worden juridisch gesplitst door een notaris. De notaris zorgt daarbij voor een akte van splitsing en zal deze openbaar registreren. Vanaf die publicatie is de splitsing een feit. Door splitsing ontstaan appartementsrechten en geldt welke zaken of gedeelten van een gebouwgemeenschappelijk of privé zijn. Dat wordt in de splitsingsakte omschreven.

‍

De splitsingsakte met -tekening wordt in het Kadaster geregistreerd. Dat is een openbaar register dat iedereen kan raadplegen. Toekomstige eigenaars, huurders en hypotheekverstrekkers kunnen dus de splitsingsakte inzien (op ieder gewenst moment). Daarmee kunnen zij kennisnemen van de voornaamste rechten en plichten die gelden binnen een VvE. De in de akte omschreven feiten en rechten zijn ook voor die buitenstaanders bindend. Deze gebondenheid geeft de splitsingsakte zgn. ‘derdenwerking’. Dit in tegenstelling tot een 'normale' overeenkomst die enkel contractspartijen bindt.

Géén Vereniging van Eigenaars zonder akte van splitsing

Met de splitsingsakte wordt de VvE opgericht, vergelijkbaar met de statuten van een B.V. De VvE is als organisatievorm bedacht voor de besluitvorming door de eigenaars, het beheer van het gebouw (t.b.v. onderhoud en verduurzaming) en de administratieve lasten van de gemeenschap (t.b.v. verzekeringen en reservefonds). Het bestuur van een VvE bestaat uit leden en/of een extern beheerder.

‍

Alle leden zijn gezamenlijk eigenaar van het gebouw en de gebruikers van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (zoals entree of lift). Daarnaast heeft iedere eigenaar het exclusieve gebruiksrecht op zijn privégedeelte (zoals de woning, berging, parkeer- of ligplaats). Om deze gebruiksrechten te reguleren, en de lasten en kosten ervan te verdelen, is het lidmaatschap van de VvE verplicht gesteld. 

Géén splitsingsakte zonder (Model)reglement

In de akte van splitsing wordt de splitsing omschreven. Hieronder begrepen een omschrijving van alle appartementsrechten met Kadastrale aanduiding en gebruiksbestemming. Verder bepaalt de wet dat de splitsingsakte een reglement bevat. De akte en het reglement worden gezamenlijk het “splitsingsreglement” genoemd. Veelal wordt een Modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie in de akte van de VvE toegepast, integraal of door verwijzing. 

‍

In een (Model)reglement staan bepalingen over o.m. verzekeringen, verhuur, vervreemding, (spoed)onderhoud, ballotage, besluiten en de vergaderingen. Op die modelbepalingen maakt de akte van splitsing aanvullingen of uitzonderingen die voor de betreffende vereniging of gebouw passend zijn. Zo goed als altijd stelt de akte specifieke breukdelen in plaats van de standaard gelijke aandelen (die in de Modelreglementen als uitgangspunt staan). Ook kunnen gebouwonderdelen die standaard als gemeenschappelijke zaken zijn aangemerkt als privé zaken kwalificeren. Zoals een specifiek gedeelte van een dak vanwege een optopping of privé terras erop.

De akte van splitsing en de andere VvE regels

Voor VvE’s gelden meer reglementen dan alleen het splitsingsreglement. Hieronder een (hiërarchische) opsomming:

‍

1. De wet (BW 5). De wet geeft bepalingen van dwingend of regelend recht. Afwijking van de wet is toegestaan als een regel die mogelijkheid biedt. De akte van splitsing is het voornaamste reglement waarin afwijkingen op de wet kunnen staan.
2. De akte van splitsing. Zoals gezegd, deze akte bevat de voornaamste regels voor elke VvE. Deze akte vormt tezamen met het Modelreglement het ‘splitsingsreglement’.
3. Het huishoudelijk reglement. Dat is een set van ordemaatregelen, gebaseerd op de akte van splitsing. Een huishoudelijk reglement is niet verplicht. Het huishoudelijk reglement is niet hetzelfde als het Modelreglement, zie hierboven (2.).
4. Vergaderbesluiten (notulen). Besluiten binden alle eigenaars en organen van een VvE. Een besluit van de VvE mag niet in strijd zijn met haar splitsingsakte of huishoudelijk reglement op straffe van nietig- resp. vernietigbaarheid.
5. Rechtspraak. Dit is geen reglement, maar jurisprudentie biedt wel relevante normen. Indien een reglement niet tot duidelijkheid of een oplossing voor een geschil leidt, dan kan jurisprudentie over vergelijkbare aangelegenheden uitkomst bieden.

Het VvE-recht wordt soms als complex ervaren. Echter, door deze reeks aan regelgeving te volgen en op een specifiek vraagstuk toe te passen, zijn vragen best goed te beantwoorden.

Wie is aan de splitsingsakte gebonden?

Uit de wet volgt dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de VvE. Ieder VvE-lid is dus gebonden aan de notariële splitsingsakte. Verder geldt dat elke ‘gebruiker’ van een appartement - zoals de huurder van een woning of bedrijfsruimte - eveneens aan deze akte is gebonden. Let op, deze standaard gebondenheid aan de splitsingsakte geldt niet voor het huishoudelijk reglement.

‍

Buitenstaanders zijn ook gebonden aan de splitsingsakte (‘derdenwerking’). Zo kunnen toekomstige appartementseigenaars vóór de koop van een appartement het splitsingsreglement (en alle wijzigingen daarop) raadplegen. Zo kunnen zij beoordelen of een verbouwing van het beoogde appartement volgens de splitsingsakte mogelijk is. Zoals een extra etage op het dak van de bovenste woning (optopping). Als het splitsingsreglement daaraan strikte beperkingen stelt, bijvoorbeeld omdat het architectonisch uiterlijk niet mag wijzigen, dan is de initiatiefnemer daaraan gebonden. Let wel, als een nieuw VvE-lid eerst bouwt en dan zegt “geen kennis van de akte te hebben gehad”, zal dat verweer géén stand houden. De akte kon namelijk tijdig geraadpleegd worden. Ongedaan making van de verbouwing is dan ook realistisch.

Uitlegwijze van de splitsingsakte

De akte van splitsing is een krachtig document voor VvE leden, organen en derden. De rechtszekerheid vergt dat de splitsingsaktes op uniforme wijze worden uitgelegd als een bepaling onduidelijk is. De algemene uitlegwijze voor een notariële akte is primair objectief en grammaticaal.

‍

Als een grammaticale uitleg geen duidelijkheid verschaft, dan mag men volgens de Hoge Raad de splitsingsakte uitleggen naar de “bedoeling van de partij die tot splitsing overging bezien in het licht van de gehele splitsingsakte”. En dat conform de “in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte”. Kortom, de partijbedoeling die volgt binnen de kaders van de akte is relevant. Als de splitsingsstukken vervolgens ook voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dan mag men de akte uitleggen aan de hand van de feitelijke kenmerken van het gesplitste goed. Kennisneming van de situatie ter plaatse kan dan van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.

‍

Vragen over uw akte van splitsing? Bel gerust voor vrijblijvend advies van een van onze specialisten!