Optoppen in de VvE | Aktewijziging verplicht? | 6 voorbeelden

Wettelijke achtergrond

Voor een goed begrip wordt het verschil tussen het verbintenissen- en het goederenrecht uitgelegd. Het verbintenissenrecht ziet op rechten en plichten tussen partijen die ontstaan door hun overeenkomst. Bijvoorbeeld een overeenkomst tot koop van een woning: Hieraan zijn koper en verkoper gebonden. De wet kan aanvullende regels stellen, zoals een bedenktermijn en schriftelijkheidsvereiste.

Het goederenrecht werkt ten opzichte van iedereen. Het omvat alle zakelijke rechten uit de wet zoals eigendom, erfdienstbaarheid, hypotheekrecht en erfpacht. Het goederenrecht is een gesloten stelsel, hangt samen met het openbaar register en heeft derdenwerking. Die kenmerken komen terug in de eigendomsoverdracht van een woning door een notaris: Na registratie van de leveringsakte in het Kadaster dienen alle personen, bedrijven, overheidsinstanties, enz., van dat (nieuwe) eigendomsrecht uit te gaan.

Zowel het verbintenissen- als het goederenrecht zijn bij optopping van toepassing: Het verbintenissenrecht tussen VvE(-lid) en aannemer. Het goederenrecht ten aanzien van alle (eigendoms)rechten die voor de betreffende VvE en haar leden gelden of gaan gelden.

De VvE en de akte van splitsing

Appartementsrechten kunnen tot zakelijke rechten worden gerekend (goederenrecht). Het bestaan en de omvang van een appartementsrecht volgt uit de akte van splitsing. De splitsingsakte is openbaar geregistreerd (Kadaster). Deze heeft derdenwerking en de inhoud ervan bindt dus iedereen. De splitsingsakte moet dan ook een actueel beeld te geven van het complex en de rechten en plichten die gelden voor alle eigenaars binnen de VvE. 

Stel een gebouw wordt opgetopt, dan geeft de betreffende akte van splitsing geen getrouw en actueel beeld van dat gebouw. Zo’n bouwkundige toevoeging kan niettemin invloed hebben op de rechten en plichten binnen de gemeenschap. Zoals op het aantal appartementsrechten en bewoners, de omvang van de privéreizen, het geraamte van het gebouw, de breukdelen, de stemrechten, de verzekeringspremie, de onderhoudsplicht, diverse aansprakelijkheden en de gebruiksbestemmingen. Kortom, bij optoppen ligt wijziging van de splitsingsakte voor de hand.

Sterker, VvE’s kunnen zelfs verplicht zijn om tot aktewijziging te besluiten. Immers, handelen in strijd met de akte van splitsing is onrechtmatig en VvE besluiten in strijd met de akte van splitsing zijn nietig.

Wanneer moet een splitsingsakte worden gewijzigd? Het uitgangspunt:

Niet elke wijziging van een gebouw noopt tot aktewijziging. Dit volgt uit het zgn. ‘Wortelboer-arrest‘. Daarin oordeelde de Hoge Raad dat “verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet altijd voldoende is om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.” 

Kortom, aktewijziging is pas aan de orde als de goederenrechtelijke situatie wijzigt. Platgezegd, als de eigendomsrechten wijzigen dan moet ook de splitsingsakte worden aangepast. Tot goederenrechtelijke wijzigingen worden doorgaans gerekend het vergroten, verkleinen of veranderen van de (privé) grenzen, het wijzigen van de rechten en plichten binnen de VvE of het wijzigen van de breukdelen en stemrechten.

Let op! Ook voornoemde wijzigingen nopen toch weer niet altijd tot aktewijziging. De Hoge Raad oordeelde namelijk ook dat dergelijke wijzigingen van tijdelijke aard kunnen zijn, die zich lenen voor herstel, zodat dat die toch niet goederenrechtelijk relevant zijn. Kortom, tijdelijke, herstelbare wijzigingen nopen niet (altijd) tot aktewijziging.

Praktijkvoorbeelden dakopbouw in een VvE

De ‘Wortelboer-norm’ vraagt om praktijkvoorbeelden. Hieronder staan rechterlijke uitspraken waarin een optopping wel of niet tot verplichte aktewijziging leidde:

1. Wel verplicht: optopping wordt nieuw appartementsrecht

Een appartementsrecht is een zelfstandig overdraagbaar recht (artikel 5:117 BW), dat in een splitsingsakte nauwkeurig is omschreven (artikel 5:111 BW) en in het Kadaster is geregistreerd. Nieuwe appartementsrechten moeten bestaansrecht krijgen en dat kan derhalve uitsluitend met een akte van splitsing c.q. een wijzigingsakte. Als door een dakopbouw een of meerdere appartementen ontstaan, dan dient de akte te wijzigen, zonder uitzondering. In de nieuwe splitsingsakte staan dan ook o.m. de gewijzigde breukdelen en stemrechten.

2. Wel verplicht: leeg dak bebouwen

Als een dak geen andere functie heeft dan dak, en dus geen individuele gebruiksbestemming als dakterras heeft, dan is het gemeenschappelijk eigendom. Hierover zijn de appartementseigenaars beschikkingsbevoegd en zij kunnen bijvoorbeeld tot plaatsing van zonnepanelen besluiten. Als op zo’n dak woonruimte wordt gebouwd, dan wordt het gemeenschappelijk dak een privégedeelte. Dat verschil zal in de akte van splitsing zichtbaar moeten zijn. Bovendien, de overdracht van gemeenschappelijk eigendom aan een individu vereist 100% instemming van de leden én levering via de notaris. De notaris kan dan ook de splitsingsakte wijzigen. (In hoeverre het individu de VvE voor deze gebruiksoppervlakte moet betalen, hangt af van diverse omstandigheden. Zoals de mogelijkheid om op het nieuwe dak - van de optopping - zonnepanelen te plaatsen ten gunste van de VvE).

3. Wel verplicht: dakopbouw van permanente aard

De Rechtbank Noord-Holland oordeelde dat de bouwkundige toevoegingen van een optopping tot de gemeenschap gaan horen door zgn. ‘natrekking’. Immers, de buitenmuren en de dakconstructie worden bestanddelen van de schil van het gebouw. Het gebouw is gemeenschappelijk inclusief alle bestanddelen (ongeacht dat een individu voor de nieuwe bestanddelen betaalde). Daarbij oordeelde de rechter dat de wijziging van de splitsingsakte verplicht is omdat het gemeenschappelijke dak privé wordt. Daarmee wijzigen de goederenrechtelijke verhoudingen en stemt het gebouw niet meer overeen met de originele akte van splitsing. De beoogde constructie was niet van tijdelijke aard die zich voor herstel leende. Zie een vergelijkbaar oordeel over tijdelijkheid in 2023.

4. Wel verplicht: bouwkundige toevoegingen

Het Gerechtshof Den Haag achtte aktewijziging noodzakelijk voor een dakopbouw met onder meer nieuwe ramen en kozijnen. De vigerende splitsingsakte bepaalde dat ramen en kozijnen tot de gemeenschappelijke zaken behoren (en dus voor gedeelde rekening zijn). Door de opbouw gaan die nieuwe ramen en kozijnen tot de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid behoren (‘natrekking’). Die nieuwe zaken brengen onderhoudskosten met zich en worden onderdeel van een MJOP. Het VvE-besluit om deze dakkapel toe te staan zonder aktewijziging, was in strijd met de huidige splitsingsakte en daarmee nietig. (Als de ramen en kozijnen volgens de splitsingsakte niet gemeenschappelijk waren, dan had dit een andere uitkomst kunnen hebben.)

5. Wel verplicht: bestaand privé dakterras wordt extra woonlaag (I)

Mag een eigenaar zijn (individuele) dakterras volbouwen zonder aktewijziging? In deze casus verkreeg het appartementsrecht geen extra m2 aangezien de bestaande privé buitenruimte binnenruimte werd. Tocht stelde de Rechtbank Amsterdam aktewijziging verplicht omdat de breukdelen wijzigden: In de betreffende VvE gold een splitsingsakte van vóór de bouw van het gebouw. Daarin stond dat de breukdelen en stemrechten zijn gebaseerd op “het maximaal te realiseren vierkante meters gebruiksoppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten”. Kortom, voor breukdelen en stemrechten waren enkel de binnenmeters relevant. Als dakterras tot woonruimte wordt verbouwd dan wijzigen daarmee de breukdelen en de stemrechten, en die volgen altijd uit de splitsingsakte.

6. Niet verplicht: bestaand privé dakterras wordt extra woonlaag (II)

De Rechtbank Amsterdam oordeelde in 2023 dat het volbouwen van een privé dakterras géén aktewijziging vereist, omdat die dakopbouw binnen de privégrenzen bleef én de gebruiksbestemming van dat gedeelte reeds ‘woonruimte’ was. De kantonrechter oordeelde wel dat als op die dakopbouw alsnog een dakterras wordt geplaatst dat dit aktewijziging kan meebrengen. Immers, een nieuw dak wordt door natrekking eigendom van de gemeenschap. Als daarop een privé dakterras komt dan nemen de privémeters toe en de gemeenschappelijke meters af (goederenrechtelijk relevant dus). Let wel, aktewijziging is dan toch weer niet noodzakelijk als het verleende recht voor het gebruiken van het dak als dakterras persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar en voorherstel vatbaar is. Met andere woorden, als na beëindiging van dat persoonlijke gebruik de situatie in de oorspronkelijke situatie kan worden teruggebracht en de voorwaarden in een gebruiksovereenkomst zijn opgenomen, zodat deze kenbaar zijn voor alle leden, dan is de situatie tijdelijk en niet goederenrechtelijk van aard.

Kortom, vereist optoppen in de VvE altijd aktewijziging? Nee niet altijd. Het concrete antwoord hangt telkens af van de kenmerken van het bestaande appartementsrecht (bieden de privégrenzen de extra ruimte), van de optopping (het beoogde gebruik en de bouwfysische kenmerken ervan) én van de specifieke bepalingen in de vigerende akte van splitsing (van wie is het dak, welke gebruiksbestemming is van toepassing, worden bestanddelen van de optopping gemeenschappelijk, etc).

Wat als de VvE weigert? Een vervangende machtiging biedt oplossing

Als de VvE geen optopping toestaat, dan kan de kantonrechter worden benaderd. De wet (artikel 5:121 BW) biedt mogelijkheid aan de kantonrechter een vervangende machtiging te verlenen. Zo’n vervangende machtiging treedt in de plaats van de toestemming van de VvE. Let op, als daarnaast ook een afwijzend besluit van de vergadering moet worden vernietigd, dan moet dit verzoek binnen een (1) maand na de algemene ledenvergadering zijn ingediend. In dit blog leest u alles over deze procedure.

Nieuwe wetgeving optoppen

Tijdens publicatie van dit blog is nieuwe wetgeving in ontwikkeling. Hiermee kan het voor een VvE eenvoudiger worden om optoppen toe te staan. Bijvoorbeeld omdat de vereiste meerderheid aan stemmen wordt verlaagd. Daarmee komt het procesinitiatief bij de tegenstander te liggen (die kan vernietigen) en niet bij de initiatiefnemer(die een vervangende machtiging moet vragen bij te weinig voorstemmen). 

Heeft u te maken met een beoogde optopping in de VvE? Bent u voor of tegen een dakopbouw of wilt u weten wanneer de splitsingsakte moet worden gewijzigd? Neem vrijblijvend contact op met de specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍