Vernietiging van een VvE besluit: Tips, tricks en trucs!

Wat is een VvE Besluit?

Niet alle beslissingen binnen een VvE of citaten in notulen zijn aanvechtbaar. Alleen ‘VvE besluiten’ zijn te vernietigen. Dat zijn beslissingen van een bevoegd orgaan van een VvE die rechtsgevolg hebben en die leden en organen van een VvE binden. Lees hier meer over VvE besluiten.

Hoe wordt een VvE besluit vernietigd?

Een verzoek tot vernietiging wordt gedaan aan de kantonrechter. Dit door een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank van het arrondissement waarin de VvE is gevestigd. Dat volgt uit artikel 5:130 BW. Op rechtspraak.nl staat welke gemeente tot welk arrondissement hoort. Het rekest vermeldt de relevante feiten en omstandigheden zoals een omschrijving van de VvE, het complex, het splitsingsreglement (waarvan de relevante regels) en het gewraakte VvE besluit (met kopie notulen). Een absolute eis is de vermelding van de vernietigingsgrond(en). Van belang is ook dat aan het slot van het rekest alle verzoeken nog eens kjort worden opgesomd. Het is namelijk die opsomming (het zgn. petitum) die de kantonrechter zal toe- of afwijzen.

Wie kan een VvE besluit laten vernietigen?

De vernietiging van een VvE besluit wordt doorgaans door een VvE-lid verzocht. De wet (artikel 2:15 BW) gaat overigens uit van “iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen”. Kortom, meer belanghebbenden dan alleen VvE-leden kunnen de vernietiging van een VvE besluit verzoeken. Zo kunnen bestuurders van de VvE's en huurders van appartementsrechten ook VvE besluiten laten vernietigen.

Vernietiging van een VvE besluit binnen 1 maand

Voor een verzoek tot vernietiging geldt een wettelijke termijn van 1 maand. Binnen een maand na het VvE besluit moet het verzoekschrift bij de rechtbank zijn ingediend. Eén dag te laat? Dan is het verzoek niet-ontvankelijk en is de mogelijkheid tot vernietiging voorbij. De ratio hiervan is rechtszekerheid: men moet op VvE besluiten kunnen vertrouwen en dus niet te lang in onzekerheid verkeren of een belanghebbende deze zal vernietigen. De maandtermijn vangt volgens de wet aan op de dag “na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.” Voor een VvE-lid dat aanwezig was op de ALV is dat meteen de eerst volgende dag na die vergadering. Kortom, na een ALV op 26 januari vangt de termijn aan op 27 januari en is 26 februari 2023 de uiterste dag om in te dienen (Rechtbank Rotterdam). Voor een afwezig lid gelden andere tijdstippen. Zo bepaalde de Hoge Raad dat als het in een VvE gebruikelijk is dat besluiten per e-mail worden verspreid, dat dan de termijn aanvangt vanaf die bekendmaking. (Let op, voor de vernietiging van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte geldt een termijn van 3 maanden).

Vernietiging van een VvE besluit: De 3 Gronden

Op grond van artikel 2:15 BW is een VvE besluit vernietigbaar wegens:

a)    strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen,

b)   strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of 

c)    strijd met een reglement, zoals het huishoudelijk reglement (maar niet de splitsingsakte). 

Dit zijn overigens andere gronden dan de gronden die een VvE besluit 'nietig' maken. De nietigheidsgronden zijn kort gezegd fundamenteler van aard dan bij vernietiging. De gevolgen zijn ook anders, lees hier meer.

Verzoek toegewezen? Let op, één vernietiging maakt nog geen toestemming

Een succesvol verzoek tot vernietiging van een VvE besluit staat niet gelijk aan toestemming (als het vernietigde VvE besluit de weigering van een initiatief inhield). Als een VvE besluit wordt vernietigd, dan bestaat geen besluit meer, en zal de ALV een nieuw besluit kunnen - en soms moeten - nemen (hetgeen een toestemming voor een initiatief kan inhouden). Als het vertrouwen ontbreekt dat de VvE alsnog met een verzoek instemt, of überhaupt een nieuw VvE besluit zal nemen, dan heeft de verzoeker de mogelijkheid de kantonrechter te vragen om een vervangende machtiging. Dat is een machtiging die in de plaats treedt van de toestemming van de VvE. Doorgaans kan een verzoek tot vernietiging en een verzoek tot verlening van een vervangende machtiging in een (1) rekest worden aangevraagd.

Tip: besluit uitlokken bij patstelling

Als discussiërende partijen niet tot een vergelijk komen, dan kan het nemen van een VvE besluit een eerste stap voor een oplossing zijn. Het uitlokken van een VvE besluit geeft toegang tot het recht, waarbij de kantonrechter het besluit beoordeelt, eventueel vernietigt en daarmee een geschil beslecht. Dan moet het verzoek wel tijdig worden ingediend; zonder vernietiging van het VvE besluit blijft het (ongewenste) VvE besluit gelden. Relevant hierbij is ook dat de vernietiging van een VvE besluit geldt vanaf het moment van vernietiging door de kantonrechter. (Dit is een relevant verschil met een nietig VvE besluit. Dat heeft nooit bestaan, zie dit blog.)

Tip: bel de griffier bij onduidelijkheden

Als een VvE lid of bestuurder zelfstandig een VvE besluit wil vernietigen, dan is dat mogelijk. Een advocaat is niet verplicht. De griffie van de afdeling kanton is het aanspreekpunt van de rechtbank voor de verzoeker. De griffier kan toelichten op welke wijze een verzoekschrift wordt ingediend. Meer informatie staat in het Landelijkprocesreglement. Na indiening van het rekest wordt een mondelinge behandeling gepland waar alle belanghebbenden zich kunnen verweren tegen het verzoek of verzoeken. Deze correspondentie stuurt de griffie naar de verzoeker en de overige betrokkenen.

Tip: combineer nevenverzoeken en vorderingen

Naast het aanvechten van een VvE besluit kan ook de werking ervan tijdelijk worden geschorst (voor zolang de procedure loopt) zie nogmaals artikel 5:130 BW. Bijvoorbeeld bij een boetebesluit waarbij de boete per dag oploopt. De schorsing moet uitdrukkelijk in het verzoekschrift worden verzocht. Ook kan in het rekest een vervangende machtiging worden verzocht. Tevens kan men verzoeken om de VvE in de proceskosten te veroordelen (onder uitsluiting van de bijdrageplicht van de verzoeker zelf). Tenslotte, naast verzoeken zijn bepaalde vorderingen toegelaten. Zo kan in het rekest ook een verklaring voor recht worden gevorderd houdende dat een besluit (ook) nietig is. Eveneens zijn spoedeisende (zgn. provisionele) vorderingen instelbaar. Bijvoorbeeld een spoedmaatregel tot herstel van een gebrek aan het gebouw.

Tip: Doe het zelf, hou de kosten laag en schakel desnoods een advocaat in voor enkele juridische onderwerpen

Een advocaat is niet verplicht en het griffierecht voor kantonzaken is relatief laag. Kortom, een zelfstandig verzoek kan voordelig en laagdrempelig zijn. Desnoods wordt voor bepaalde juridische onderdelen een advocaat geraadpleegd. Dat juridisch advies kan in het eigen verzoek worden verwerkt. Indien een advocaat gewenst is, is het raadzaam na te gaan of een rechtsbijstandsverzekering beschikbaar is. Let op, in hoger beroep is een advocaat altijd verplicht.

Wilt u een VvE besluit laten vernietigen? Bel vrijblijvend met een van de specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten!

‍