Huishoudelijk reglement VvE, wat mag wel en wat mag niet

Uitgangspunt is soevereiniteit van de eigenaar

Wetsartikel 5:1 BW bepaalt: Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Verder geeft artikel 5:106 BW een wezenlijk kenmerk van een appartementsrecht: het uitsluitende eigen gebruik van een privégedeelte. Daarbij geldt dus het uitgangspunt van soevereiniteit. Primair bepaalt een appartementseigenaar zelf op welke wijze hij een appartementsrecht, en met name zijn privégedeelte, gebruikt.

Inbreuk op de soevereiniteit van een eigenaar kan niet zomaar. Daarvoor is een wettelijke grond vereist. In het VvE-recht staat die in artikel 5:112 BW. Dat bepaalt dat het gebruik van privégedeelten kan worden gereguleerd in de akte van splitsing (tezamen met het Modelreglement ook wel het splitsingsreglement genoemd). Deze notariële akte is openbaar geregistreerd en voor eenieder kenbaar. In dat document kunnen dus gebruiksbeperkingen staan.

Uitzondering op soevereiniteit is de VvE regelgeving

De meest basale en beperkende regelgeving van een VvE staat in het splitsingsreglement. Die regels zijn altijd leidend. Deze staan bovenaan de hiërarchie van alle VvE regels. In lijn met de splitsingsakte kan een VvE meer regels stellen door vergaderbesluiten te nemen of regels in een VvE huishoudelijk reglement op te nemen. Die besluiten en voorschriften behoren in lijn te zijn met het splitsingsreglement. Als die daarmee in strijd zijn, dan is sprake van nietigheid. Dit toont de gelaagdheid van de VvE regels.

Welke regels in het huishoudelijk reglement zijn verboden?

Gebruiksbeperkende regels mogen in de splitsingsakte staan, maar niet in een huishoudelijk reglement (VvE). Alleen ordemaatregelen staan in een huishoudelijk reglement. Let op, ook als in een akte van splitsing letterlijkstaat dat in een VvE huishoudelijk reglement gebruiksbeperkingen mogen staan, mogen die regels toch niet verder strekken dan ordemaatregelen. Dat volgt uit rechtspraak. Een voorbeeld:

Het reguleren van huisdieren in een VvE zal voor een ieder plausibel klinken. Zoals een verplichting om honden aan te lijnen. Dergelijke ordemaatregelenzijn in een huishoudelijk reglement toegestaan. Máár, een verbod tot het houden van honden en katten is geen regel van orde maar een gebruiksbeperking van het appartementsrecht. Zo’n verbod kan uitsluitend in het splitsingsreglement staan en niet in het huishoudelijk reglement van de VvE.

Welke regels in het huishoudelijk reglement zijn toegestaan?

Regels in het huishoudelijk reglement van de VvE zijn bepalingen die in lijn zijn met het splitsingsreglement, en de strekking hebben de orde en het woonklimaat te waarborgen. Orderegels zijn toegestaan. Zowel voor het gebruik van gemeenschappelijke als privé gedeelten. Huishoudelijke regels kunnen zien op:

·        geluidsoverlast,

·        verbouwen,

·        vergaderregels,

·        bestuursmandaten,

·        parkeren en elektrisch parkeren,

·        BBQ-verbod op balkons en dakterrassen, 

·        vloerbedekkingen (procedure geluidsonderzoek) en

·        boetes (per overtreding met een maximum bedrag).

Vaststelling en wijziging van het huishoudelijk reglement

De ALV kan een VvE huishoudelijk reglement vaststellen. In het splitsingsreglement staat met welk quorum en stemmeerderheid dat mogelijk is. Nadien kan de ALV het VvE huishoudelijk reglement geheel of gedeeltelijk wijzigen of tot ontheffing van een huishoudelijke regel ten behoeve van één eigenaar besluiten. Hiervoor gelden formaliteiten, op straffe van vernietigbaarheid.

Zijn alle leden aan een huishoudelijk reglement gebonden?

Vanaf de vaststelling van het reglement zijn alle leden en organen eraan gebonden. Dit reglement geldt voor alle VvE leden die op het moment van vaststelling eigenaar van een appartementsrecht zijn. Nieuwe leden, eigenaars na vaststelling van het huishoudelijk reglement, zijn niet automatisch (volgens de wet) aan het huishoudelijk reglement gebonden. Toekomstige eigenaars worden door hun rechtsvoorgangers op het VvE huishoudelijk reglement gewezen en dooraanvaarding van dat reglement (alsnog) gebonden. 

Zijn huurders ook gebonden aan het huishoudelijk reglement van de VvE?

Huurders zijn niet van rechtswege aan het huishoudelijk reglement gebonden. Huurders zijn te allen tijde wel gebonden aan het splitsingsreglement. En daarin staat doorgaans dat huurders een gebruikersverklaring moeten ondertekenen houdende dat zij o.m. het VvE huishoudelijk reglement zullen naleven (op straffe van een boete of zelfs ontruiming).

Handhaving en boeteregeling

Een huishoudelijk reglement van de VvE moet worden nageleefd. Een prikkel hiervoor is een boeteregeling. Daarbij geldt dat de hoogte van elke boete redelijk moet zijn en in verhouding staat met de ernst van de overtreding. Elke boete dient een maximumbedrag te hebben. Verder moet duidelijk zijn wanneer een boete is verbeurd, na een eerste of tweede waarschuwing. Daarbij dient het reglement te bepalen wie tot die waarschuwing besluit, dat kan de Algemene Leden Vergadering of het bestuur zijn.

Openbare registratie van het huishoudelijk reglement voor de VvE

Een VvE huishoudelijk reglement kan in de openbare registers (Kadaster) worden gepubliceerd, ex artikel 3:17 BW. Daarmee zijn de uit dit reglement voortvloeiende regels voor alle buitenstaanders kenbaar (zoals nieuwe eigenaars). Let wel, ondanks die kenbaarheid is dan nog steeds geen plaats voor gebruiksbeperkingen in dat huishoudelijke reglement. Immers, de wet bepaalt nog steeds dat gebruiksbeperkingen in de akte van splitsing behoren te staan, het hoogste reglement van elke VvE. Die hiërarchie en gelaagdheid van het VvE recht wordt met publicatie van een huishoudelijk reglement van de VvE niet doorbroken.

Meer weten over het VvE huishoudelijk reglement of op zoek naar een goed model? Neem contact op met een specialist of raadpleeg het splitsingsreglement van jouw VvE!

‍