Huur of gebruik? Het verschil tussen de huur- en bruikleenovereenkomst uitgelegd

Wat is een huurovereenkomst?

Elke overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding (van dat aanbod). Een huurovereenkomst komt tot stand doordat een verhuurder ruimte voor een huurprijs aanbiedt, hetgeen door een huurder wordt aanvaard. Een huurovereenkomst heeft diverse verbintenissen. Het verplicht een verhuurder tot ingebruikgeving van het object en verschaffing van het huurgenot. Voor meer informatie over de huurovereenkomst, klik hier.

De verplichte tegenprestatie bij huur

Voor het bestaan van huurovereenkomst geldt dat altijd een tegenprestatie moet zijn overeengekomen. Een tegenprestatie voor de huurder (huurpenning). Zo staat in artikel 7:201 BW: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Wanneer kiest men niet voor huur, maar een gebruiksovereenkomst?

Soms willen partijen het gebruik van onroerend goed regelen zonder gebonden te zijn aan huur (en de beperkte mate waarmee verhuur kan worden beëindigd). Een gebruiksovereenkomst kan dan uitkomst bieden. Bijvoorbeeld als een grondeigenaar een stuk tuin aan de buurman in gebruik geeft. De ene keer als een gunst, de andere keer om een lopende verjaring te onderbreken. Een ander voorbeeld betreft de kraak van een pand. Na de kraak kan het gebruik worden gedoogd totdat de sloop of renovatie van het pand aanvangt. (Het kan gunstig zijn om met krakers afspraken te hebben en gelijk een nieuwe kraak te voorkomen.) 

Bij deze situaties is het (voor de eigenaar) verstandig te voorkomen dat langdurende huurrechten ontstaan, terwijl enkel een tijdelijk gebruiksrecht wordt beoogd. Om tijdelijk gebruik te waarborgen en langdurige huurrechten te voorkomen, is kennis over het verschil tussen de huurovereenkomst en gebruiksovereenkomst dus relevant.

Wat is een gebruiksovereenkomst?

Een gebruiksovereenkomst kan twee (2) vormen hebben. Ten eerste de overeenkomst die in een notariële akte is vastgelegd. Dan is sprake van een kwalitatieve verplichting om het gebruik te dulden ex artikel 6:252 BW. Dat is enerzijds een persoonlijk recht, maar anderzijds kleeft het aan de onroerende zaak (en bindt het ook rechtsopvolgers) omdat het recht door de notaris in de openbare registers wordt ingeschreven. Ten tweede kunnen buren onderhands afspraken maken, in een bruikleenovereenkomst ex artikel 7A:1777 BW.

‍

Tegenover dit gebruik staat géén tegenprestatie. Lenen is gratis. Dat is het voornaamste verschil met huur. Voor huur geldt altijd een tegenprestatie. Het wordt bij bruikleen wel mogelijk geacht een gebruiksvergoeding (servicekosten) te rekenen. De pandeigenaar hoeft immers niet voor alle kosten op te draaien (als bijvoorbeeld een kraak wordt voortgezet). In een gebruiksovereenkomst dient dan te staan dat géén tegenprestatie in de zin van het huurrecht geldt, maar dat de gebruiker onkosten compenseert (ende eigenaar schadeloosstelt). Ter volledigheid kan expliciet het huurregime voor woonruimte worden uitgesloten.

Huur of gebruik? De verschillen qua beëindiging

Het huurrecht kent strikte opzeggronden en mogelijkheden tot ontbinding van de huurovereenkomst (huurdersbescherming). Dat is bij bruikleen minder strikt. Dat betekent overigens niet dat voor beëindiging van het gebruik geen beperkingen gelden.

Als beëindiging contractueel niet goed is geregeld, dan bepalen de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid in welke termijn een gebruiksrecht kan eindigen. Dat volgt uit de jurisprudentie. Let wel, die termijnen kunnen langer zijn dan men bij een gebruiksrecht verwacht.

Het is bij gebruik, net zoals bij huur, belangrijk om de duur van het gebruik en de wijze van beëindiging goed vast te leggen.

‍

Twijfelt u over huur of gebruik of de vorm van uw overeenkomst? Neem vrijblijvend contact op voor juridisch advies.

‍