Huur of gebruik? Het verschil tussen de huur- en bruikleenovereenkomst uitgelegd

Wat is een huurovereenkomst?

Voor een goed begrip wordt eerst de definitie van een huurovereenkomst toegelicht. Een overeenkomst bestaat uit meerdere verbintenissen (prestaties). Elke overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding (van dat aanbod). Een huurovereenkomst heeft deze kenmerken evengoed: Een huurovereenkomst heeft diverse verbintenissen, zoals het verschaffen van het huurgenot door de verhuurder en de betaling van de huur door de huurder. De huurovereenkomst komt tot stand doordat een verhuurder een object voor een huurprijs aanbiedt, hetgeen door een huurder wordt aanvaard. Voor meer informatie over de huurovereenkomst, klik hier.

De verplichte tegenprestatie bij huur

Voor het bestaan van huurovereenkomst, anders dan bij gebruik, geldt dat een tegenprestatie moet zijn overeengekomen. Een tegenprestatie voor de huurder. Zo staat in artikel 7:201 BW: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.” Een tegenprestatie kan bestaan uit geld of een andere dienst.

Wanneer kiest men niet voor huur, maar een gebruiksovereenkomst?

Soms willen partijen het gebruik van onroerend goed regelen zonder gebonden te zijn aan huur (en de beperkte mate waarmee verhuur kan worden beëindigd). Een gebruiksovereenkomst kan dan uitkomst bieden. Bijvoorbeeld als een grondeigenaar een stuk tuin aan de buurman in gebruik geeft. De ene keer als een gunst, de andere keer om een lopende verjaring te onderbreken. Een ander voorbeeld betreft de kraak van een pand. Na de kraak kan het gebruik worden gedoogd totdat de sloop of renovatie van het pand aanvangt. (Het kan namelijk verstandig zijn om met krakers afspraken te maken om het gebruik te reguleren, veiligheid te waarborgen en een nieuwe kraak te voorkomen.) 

Bij deze situaties is het (voor de eigenaar) verstandig te voorkomen dat langdurende huurrechten ontstaan, terwijl enkel een tijdelijk gebruiksrecht wordt beoogd. Om tijdelijk gebruik te waarborgen en langdurige huurrechten te voorkomen, is kennis over het verschil tussen de huurovereenkomst en gebruiksovereenkomst dus relevant.

Wat is een gebruiksovereenkomst?

Een gebruiksovereenkomst kan twee (2) vormen hebben. Ten eerste de overeenkomst die in een notariële akte is vastgelegd. Dan is sprake van een kwalitatieve verplichting om een bepaald gebruik te dulden ex artikel 6:252 BW. Dit is dus enerzijds een persoonlijk recht, maar anderzijds kleeft het ook aan de onroerende zaak (en bindt het rechtsopvolgers). Ten tweede kunnen buren onderhands afspraken maken, in een bruikleenovereenkomst ex artikel 7A:1777 BW.

‍

Tegenover dit gebruik staat géén tegenprestatie. Het gebruik of lenen moet om niet (gratis) zijn. Dat is het voornaamste verschil met huur. Voor huur geldt altijd een tegenprestatie. Het wordt bij bruikleen wel mogelijk geacht een gebruiksvergoeding (servicekosten) te rekenen. De pandeigenaar hoeft immers niet voor alle kosten op te draaien (als bijvoorbeeld een kraak wordt voortgezet). In een gebruiksovereenkomst dient dan te staan dat géén tegenprestatie in de zin van het huurrecht geldt, maar dat de gebruiker onkosten compenseert (en de eigenaar schadeloosstelt). Ter volledigheid kan expliciet het huurregime voor woonruimte worden uitgesloten.

Huur of gebruik? De verschillen qua beëindiging

Het huurrecht kent strikte opzeggronden en mogelijkheden tot ontbinding van de huurovereenkomst (huurdersbescherming). Dat is bij bruikleen minder strikt, maar alleen als de duur en de beeindiging van het gebruik goed worden afgesproken en vastgelegd:

‍

Als een gebruiksovereenkomst niet voorziet in een regeling voor tussentijdse beëindiging, dan geldt een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Die is in beginsel opzegbaar, maar niet altijd! Zie dit arrest van de Hoge Raad in 2016. Als opzegging wel mogelijk is, dan kunnen de redelijkheid en billijkheid wel brengen, als de aard en inhoud van gebruik zo verlangen, dat opzegging slechts mogelijk is bij een voldoende zwaarwegende grond. Aan die regel voegde de Hoge Raad in 2011 toe dat een opzegtermijn danwel een vergoeding verplicht kunnen zijn. 

Het is bij gebruik, net zoals bij huur, belangrijk om de duur van het gebruik en de wijze van beëindiging goed vast te leggen.

‍

Twijfelt u over huur of gebruik of de vorm van uw overeenkomst? Neem vrijblijvend contact op voor juridisch advies.

‍