Recht van overpad verplaatsen, waarom en waarheen?

Wat is een recht van overpad?

Een recht van overpad is een erfdienstbaarheid die een persoon het recht geeft om over de grond van een ander naar zijn erg te gaan. De grond van de ander is het ‘dienende erf’, de grond van de gebruiker is het ‘heersende erf’. Doorgaans staat een erfdienstbaarheid in een ‘akte van vestiging’ of een andere notariële akte. Meer weten? Lees hier meer over erfdienstbaarheid.

Uitgangspunt van een erfdienstbaarheid is dat de eigenaar van een dienend erf het gebruik van zijn grond door de ander dient te respecteren. De bouw van een werk dat het gebruik belemmert, is in beginsel een schending van de erfdienstbaarheid. Dat is primair niet toegestaan. De vraag is dan of nieuwe bebouwing altijd moet wijken door het bestaan van een recht van overpad. Een oplossing (compromis) kan zijn de verlegging van het recht van overpad.

Recht van overpad verplaatsen volgens het burenrecht

Een erfdienstbaarheid verleggen kan met of zonder instemming van de buren. Met instemming is logisch aangezien buren gezamenlijk bevoegd zijn een erfdienstbaarheid te wijzigen. Een notaris zal zo’n overeenkomst formaliseren en de verplaatsing openbaar registreren (Kadaster). Hierna zijn rechtsopvolgers (kopers) aan de verplaatsing gebonden.

‍

Bereiken buren echter geen overeenstemming, dan biedt het burenrecht de mogelijkheid tot eenzijdige verplaatsing. In artikel 5:73 lid 2 Burgelijk Wetboek staat: “[…] de eigenaar van het dienende erf voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid een ander gedeelte van het erf aanwijzen dan waarop de erfdienstbaarheid ingevolge het vorige lid dient te worden uitgeoefend, mits deze verplaatsing zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf mogelijk is. Kosten, noodzakelijk voor zodanige verandering, komen ten laste van de eigenaar van het dienende erf.”‍

‍

Erfdienstbaarheid verplaatsen op voorwaarden

De eigenaar van het dienende erf mag een ander stuk grond van zijn perceel aanwijzen voor een erfdienstbaarheid (zoals een recht van overpad). Hiervoor gelden voorwaarden: Een voorwaarde ziet op het gebruiksgenot van de eigenaar van het heersende erf, lees de nabuur die over andermans grond mag lopen of rijden. Dat genot mag door de verplaatsing niet worden verminderd, waarover hieronder meer. 

Een andere voorwaarde voor verlegging is schadeloosstelling: De grondeigenaar die een overpad wil verplaatsen, dient de kosten daarvoor te dragen. Bijvoorbeeld de kosten voor een notaris, voor de aanleg van een nieuw overpad op het dienende erf en/of voor een nieuwe route daarheen op het heersende erf. 

Ter volledigheid, deze voorwaarden gelden voor alle soorten erfdienstbaarheden (van weg, afwatering, enz). 

Let op, het behouden van het gebruiksgenot voor de buren of de betaling van een schadeloosstelling door een eigenaar, zijn niet altijd verplicht!

De mogelijkheid tot verplaatsing is toegestaan. De hierboven genoemde voorwaarden (gebruiksgenot en schadeloosstelling) zijn niet altijd relevant. Daarvoor worden twee (2) situaties onderscheiden: 

1. In de akte is de plaats of wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid niet specifiek vastgelegd. Dan heeft de eigenaar van het dienende erf de bevoegdheid de route aan te wijzen en eventueel te verleggen, zónder dat hij moet letten op de vermindering van het gebruiksgenot en/of op schadeloosstelling.

2. In de akte is de plaats of wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid wel specifiek vastgelegd. De eigenaar van het dienend erf heeft de bevoegdheid het recht van overpad te verplaatsen maar dan zónder vermindering van het gebruiksgenot en met schadeloosstelling voor de eigenaar van het heersende erf. 

De omschrijving in de akte bepaalt dus mede in hoeverre een grondeigenaar met het huidige gebruiksgenot van de nabuur rekening moet houden.

Wanneer wordt het gebruiksgenot door verlegging (te ernstig) verminderd? 5 voorbeelden:

Niet elke vermindering van het genot staat aan de verplaatsing van een overpad in de weg. Hieronder staan voorbeelden van toegestane en niet-toegestane verleggingen:

Toegestaan: toename lengte van 345 meter naar 365 meter

De Hoge Raad oordeelde in 1999 dat een toename van 20 meter van een overpad met een totale lengte 345 meter in redelijkheid niet kan worden aangemerkt als een zodanige vermindering van het genot dat deze aan verlegging in de weg staat. Ook de omstandigheid dat grotere voertuigen op het – langere – alternatief zijn aangewezen, staat niet aan verlegging in de weg. 

Niet toegestaan: van een rechte naar een bochtige route met een nieuwe uitrit 50 meter verderop

De Rechtbank keurde in 1999 een verplaatsing af. De eigenaar van het dienende erf bouwde een alternatieve route die ca. 35 meter langer was, die ca. 50 meter van de originele uitrit aflag en die niet meer in een rechte lijn maar langs twee haakse bochten verliep. Dit werd als een zodanige vermindering van het genot gezien dat verplaatsing ongedaan gemaakt moest worden.

Niet toegestaan: paadje voor een schuur langs erom heen leggen

Partijen woonden in deze zaak naast elkaar in een rijtjeshuis. Achter beide huizen zat een tuin van 245 cm diep met aan het eind een schuurtje. De eigenaar van een middenwoning had een in- en uitgang via zijn schuur (met een krappe deur van 70cm breed). Tevens had hij een overpad direct van zijn achtergevel naar rechts door de tuin van de nabuur (om via die hoekwoning naar de openbare weg te komen). De eigenaar van de hoekwoning wenste de route te verleggen zodat zijn binnenplaats volledig privé werd. De Hoge Raad oordeelde in 2011 dat die genotsvermindering ten koste van de bewoner van de middelste woning niet is toegestaan, vanwege de omlegging en omdat dan enkel een toegang van 70 cm breed (via de schuurdeur) resteert.

Niet toegestaan: verplaatsing van de uitrit van een parkeerterrein

Een grondeigenaar van een groot terrein wenste een in- en uitrit te verplaatsen. Een uitrit die diende voor de parkeerplaats van twee naastgelegen VvE’s. Daarbij werd de weg ook van 5 meter naar 3.85 meter versmald. De Rechtbank oordeelde in 2021 dat de verkeerssituatie minder overzichtelijk zal worden, omdat het naar binnen rijdende verkeer slechter zichtbaar zou zijn voor de voetgangers (en omgekeerd). Verder was het voldoende aannemelijk dat de doorstroom van verkeer op het perceel van de VvE’s minder goed zal zijn. Dat de VvE’s aan de andere zijde van hun perceel nog een in- en uitrit hadden, deed aan de hiervoor genoemde belangen niet af. Verplaatsing werd niet toegestaan.

Niet toegestaan: versmalling looppad tot 90 cm

De Rechtbank oordeelde in 2020 dat het ongeoorloofd is dat de breedte van een looppad wordt afgenomen van ca. 190 cm. tot ca. 90 cm. Volgens de rechtbank volgt uit de akte van erfdienstbaarheid dat men met een fiets in de hand moet kunnen lopen. Een breedte van 1,50 is dan minimaal.

‍

Verplaatsen of een recht van overpad opheffen

Door verplaatsing kan een recht van overpad aan de actuele situatie worden toegepast. Er zijn meer manieren. Zo kan erfdienstbaarheid ook eindigen. Deze kan worden opgeheven als partijen gezamenlijk het recht doorhalen. Als partijen het oneens zijn over het voortbestaan, dan kan de rechter in zo'n geval de erfdienstbaarheid opheffen. Voor die situatie is een advocaat vereist. Verder kan erfdienstbaarheid eindigen door onder meer verjaring (“non usus”), tenietgaan van het erf, ruilverkaveling of vermenging.

‍

Conclusie Cobra Vastgoed Advocaten

Verplaatsing van een erfdienstbaarheid is mogelijk. Het is aan te bevelen dit met elkaar, als goede buren, af te spreken. Zonder afspraak kan verplaatsing ook. Die kan onrechtmatig zijn als sprake is van een zodanige strijd met het bestaande gebruiksgenot dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat deze vermindering aan de verlegging in de weg staat. De eigenaar van het dienend erf, de nabuur die wil verleggen, heeft de bewijslast dat de verlegging niet bezwaarlijk is.

‍

Vragen over verplaatsen van het recht van overpad? Neem voor hulp vrijblijvend contact op met Cobra Vastgoed Advocaten.

‍