Nietig VvE besluit altijd ongeldig of zijn er uitzonderingen?

Wanneer is een VvE besluit nietig?

In Nederland kunnen zogenaamde ‘rechtshandelingen’ nietig zijn. Een ‘rechtshandeling’ is een handeling van een persoon of bedrijf met een concreet en aanwijsbaar rechtsgevolg. Er moet werkelijk iets veranderen. Zoals de levering van een woning of een besluit tot een verhuurverbod door een VvE.

Een rechtshandelingen is nietig als de inhoud of strekking ervan in strijd is met de wet, de goede zeden of de openbare orde. Dat volgt uit artikel 3:40 BW.

VvE besluiten zijn ‘rechtshandelingen’. Een VvE besluit is dan ook nietig als het in strijd is met de wet, de goede zeden of openbare orde. Het VvE-recht biedt extra nietigheidsgronden. Een VvE besluit is namelijk ook nietig als het in strijd is met fundamentele totstandkomingsvereisten (die gelden voor dat besluit) of in strijd is met het splitsingsreglement (lees: de akte van splitsing van de VvE). Dit volgt uit artikel 2:14 BW.

Voorbeelden van nietige VvE besluiten

Hieronder staan voorbeelden van nietige VvE-besluiten.

‍

• Een verhuurverbod voor huurders vanwege hun geloofsovertuiging.
• De vaststelling van de jaarlijkse contributie in strijd met de verdeelsleutel in de splitsingsakte (breukdelen).
• Een beslissing van een algemene ledenvergadering (of een groep VvE leden) zonder het vereiste quorum dat voor een vergadering geldt (want in strijd met een fundamenteel totstandkomingsvereiste).
• Het volledig doorbelasten van reparatiekosten voor een raamkozijn aan een individu terwijl kozijnen volgens de splitsingsakte gemeenschappelijk en dus voor gedeelde rekening zijn.
• De wijziging van de omvang van een gemeenschappelijk of privégedeelte (zoals de verkleining of vergroting van een appartement) zonder dat de splitsingsakte wijzigt.
• De toekenning van een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijke ruimte of zaak aan een individuele eigenaar (zoals voor een terras op een dak) zonder dat de splitsingsakte wijzigt.

Let wel, als in het splitsingsreglement de bevoegdheid staat om bepaalde besluiten te nemen die afwijken van die akte van splitsing, dan is uiteraard geen sprake van nietigheid. Voorbeeld: Splitsingsaktes bepalen per ruimte de gebruiksbestemming. Hiernaast geven veel aktes de ALV de bevoegdheid om (tijdelijk) met afwijkend gebruik in te stemmen. (Ontbreekt deze bevoegdheid? Dan kan de splitsingsakte worden gewijzigd. Wijziging kan overigens niet met terugwerkende kracht.)

Wat zijn de gevolgen van een nietig VvE besluit?

Als een VvE besluit nietig is, dan kan dat meerdere gevolgen hebben. Ten eerste de geldigheid: Door schending van fundamentele rechten is een VvE besluit “van rechtswege” nietig. Nietige VvE besluiten worden geacht nooit te hebben bestaan. (Dit rechtsgevolg verschilt met vernietigbare besluiten. Die dienen door de kantonrechter te worden vernietigd, op een specifiek verzoek daartoe.)

Ten tweede de verplichting tot ongedaan making: Nietige besluiten hebben nooit bestaan. Daarom moeten alle gevolgen van nietige besluiten ook worden teruggedraaid tot aan het moment waarop het nietige besluit werd genomen. Zo moeten betalingen vanwege een nietig besluit gerestitueerd worden (op grond van onverschuldigde betaling ex artikel 6:203 BW) Zie hiervan deze uitspraak van het Gerechtshof.

Vereisen nietige VvE-besluiten een rechtszaak?

Zoals gezegd, nietige VvE-besluiten worden geacht nooit te hebben bestaan. In beginsel is dan ook geen maatregel vereist om nietigheid vast te stellen. Een rechtszaak is in theorie overbodig (hetgeen bij een vernietigbaar besluit uitdrukkelijk niet zo is).

Maar wat als partijen het niet eens zijn over de (on)geldigheid van een VvE besluit? Of over de restitutie van betalingen? Dan kan een rechter worden verzocht de nietigheid vast te stellen. Bij dagvaarding kan een zgn. ‘verklaring voor recht’ worden gevorderd houdende dat een VvE besluit nietig is. Voor deze procedure geldt geen wettelijke termijn (afgezien van de standaard verjaringstermijn). (Dit in tegenstelling tot de vernietiging van een VvE-besluit, voor welk verzoek een termijn van 1 maand geldt.)

Mocht naast nietigheid ook sprake zijn van een vernietigbaar VvE besluit (bijvoorbeeld van dezelfde ALV), dan volgt uit rechtspraak dat beide kwesties aan dezelfde kantonrechter kunnen worden voorgelegd. De termijn voor een vernietigbaar besluit is 1 maand, zodat deze (verzoekschrift)procedure eerst aanvangt en de vordering tot nietigverklaring daaraan kan worden toegevoegd. Deze samenloop komt natuurlijk ten goede van de zgn. ‘proceseconomie’.

Is een nietig VvE besluit altijd ongeldig en krachteloos? Nee!

Uitzondering 1: bekrachtiging

Als een VvE besluit nietig is omdat het is genomen in strijd met fundamentele totstandkomingsvereisten, dan kan het nietige VvE besluit worden bekrachtigd. Bekrachtiging kan door het orgaan dat bevoegd is het besluit te nemen. Bekrachtiging is niet meer mogelijk na afloop van een redelijke termijn, die aan de ander is gesteld door het orgaan dat het besluit heeft genomen of door de wederpartij tot wie het was gericht.

Uitzondering 2: redelijkheid

In uitzonderlijke gevallen leidt nietige besluitvorming niet tot ongeldigheid. Namelijk als een beroep op nietigheid in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid.

Zo oordeelde de rechter in 2022. Die zaak zag op een besluit over de verdeling servicekosten voor gelijke delen i.p.v. de statutaire, onderling afwijkende breukdelen. Het inroepen van nietigheid was in strijd met artikel 2:8 BW (redelijkheid en billijkheid), omdat de servicekosten al 20 jaar lang in gelijke delen werden verdeeld. Verder bestond geen relatie tussen de breukdelen in de akte en de mate waarin men gemeenschappelijke ruimtes gebruikte (zodat die verdeling niet per se rechtvaardig was). Bovendien had de betreffende VvE reeds besloten tot aanpassing van de splitsingsakte in dit kader. Een vordering tot nietigverklaring werd onredelijk geacht.

Vergelijkbaar oordeelde de rechter in 2009. In die zaak voerde de VvE al 28 jaar het beleid dat eigenaars arbeidskosten voor het herstel van gemeenschappelijke kozijnen zelf betaalden, terwijl dat afweek van splitsingsakte. Nietigheid zou een logisch oordeel zijn. Echter, het besluit werd niet nietig verklaard want het beleid werd al 28 jaar door het grootste gedeelte van de eigenaars ondersteund. Op basis van dat beleid keurde de ALV ook jaarlijks de exploitatierekening goed.

In deze jurisprudentie prevaleerde de redelijkheid boven het rechtsgevolg van nietigheid. Relevant werd telkens ook het jarenlange beleid geacht, een vorm van rechtsverwerking (verjaring) zou je zeggen

Twijfelt u of een VvE-besluit nietig is? Neem contact op met onze VvE-specialisten voor juridisch advies.

‍