Verjaring na 10 of 20 jaar? Het vereiste van ‘goede trouw’ uitgelegd

Verjaring samengevat

Grond in eigendom verkrijgen door verjaring betekent in essentie dat:

‍

1. een ander dan de grondeigenaar (lees: de niet-rechthebbende) grond in bezit heeft genomen, zodat
2. de grondeigenaar (lees: de rechthebbende) beseft de staking van dat bezit te moeten vorderen om zijn grond terug te krijgen, maar die staking vervolgens
3. gedurende een (verjarings)termijn nalaat te vorderen.

De verjaringstermijn vangt aan zodra een ander dan de rechthebbende een onroerende zaak in ‘bezit’ neemt (artikel 3:314 BW). Dat ‘bezit’ dient vervolgens meerdere jaren onafgebroken te duren: Een termijn van 10 jaar bij bezit te goeder trouw en 20 jaar bij bezit niet te goeder trouw. Na voltooiing van de termijn is de vordering tot staking van het grondbezit verjaard. Lees in deze bijdragen meer over het vereiste van bezit, schadevergoeding voor grondverlies en verjaring van gemeentegrond.

Goede trouw en de termijn van 10 jaar

Als een niet-rechthebbende grond van een ander te goeder trouw bezit, dan duurt de verjaringstermijn volgens artikel 3:99 BW 10 jaar. Dit wordt ook wel “verkrijgende” verjaring genoemd.

Goede trouw en de definitie

Goede trouw wordt in meerdere wetsartikelen toegelicht. Eerst bepaalt artikel 3:11 BW wat goede trouw niet is: “Goede trouw van een persoon, ontbreekt niet alleen, indien hij de feiten of het recht, waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende, maar ook indien hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen. Onmogelijkheid van onderzoek belet niet dat degene die goede reden tot twijfel had, aangemerkt wordt als iemand die de feiten of het recht behoorde te kennen.” Verderop bepaalt artikel 3:118 BW dat een niet-rechthebbende (wel) te goeder trouw is als hij “zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen.“ Samengevat, als iemand stelt te goeder trouw een zaak te bezitten, dan dient hij die aanname op feiten te baseren, welke feiten hij zo nodig had moeten onderzoeken (onderzoeksplicht).

Goede trouw en grondbezit

Zoals gezegd, goede trouw veronderstelt dat een niet-rechthebbende zich baseert op feiten. Dat uitgangspunt geldt nadrukkelijk ook voor het bezitten van grond (registergoed). Zo staat in de Parlementaire Geschiedenis: “de bezitter van een registergoed zal zich in beginsel slechts als rechthebbende mogen beschouwen indien de akte is ingeschreven”. Kortom, in beginsel is een persoon die zich op verjaring beroept te goeder trouw als hij ervan uit gaat - en mocht gaan - dat zijn eigendomsrecht blijkt uit een notariële akte. Een notariële akte die tevens in de openbare registers (het Kadaster) is ingeschreven. En verder, nogmaals, goede trouw stelt een onderzoeksplicht, expliciet bij grondbezit. Een partij die stelt eigenaar te zijn van grond heeft een wettelijke onderzoeksplicht naar de openbare registers (het Kadaster). Dat volgt uit artikel 3:23 BW.

Goede trouw en voorbeelden uit de rechtspraak

Goede trouw wordt door een rechter niet snel aangenomen. Wel in 2010 toen de Hoge Raad over een uitzonderlijke situatie oordeelde. Het ging om een akte van erfdienstbaarheid die de notaris weliswaar had opgesteld, maar niet in het Kadaster had ingeschreven. De persoon die erop vertrouwde dat de akte wel was ingeschreven, en zich als zodanig ging gedragen, was niet de rechthebbende, maar wel te goeder trouw. De Hoge Raad voegde aan dat bevestigende oordeel toe dat goede trouw moet bestaan vanaf het moment waarop de zaak in de macht van de ‘niet-rechthebbende’ is gekomen.

Die laatste toevoeging lijkt naderhand te zijn losgelaten. Zie het Gerechtshof Amsterdam in 2017. In die zaak plaatste een buurman een omheining van 90 cm hoog op de grond van zijn buren. Over zo’n hek stapt een gemiddeld mens niet gemakkelijk heen, hetgeen erop duidde dat de buurman de strook grond wilde innemen (‘landjepik’). Hij pretendeerde eigenaar te zijn en daarmee was sprake van ‘bezit’. (Dat bezit zal destijds niet te goeder trouw zijn geweest.) De buurman verkocht naderhand zijn woning. Over de nieuwe eigenaar oordeelde het hof dat hij wel te goeder trouw was. Hij kocht namelijk de tuin inclusief de extra grond. Dat hij bij de koop het verschil tussen de kadastrale tekening en de omvang van de tuin - met moeite - had kunnen zien, maakte hem ‘niet niet te goeder trouw’. Op de tekening zou het verschil nauwelijks zichtbaar zijn geweest. Bovendien hoort de tekening niet formeel tot de (te onderzoeken) openbaar registers. Het lag dus niet op de weg van de nieuwe eigenaar om in het Kadaster de juridische status van dat stukje grond te onderzoeken. Daarmee had hij zijn onderzoeksplicht niet geschonden en is sprake van goede trouw (terwijl zijn rechtsvoorganger bij de inbezitneming niet te goeder trouw was).

Kwade trouw en de termijn van 20 jaar

Een termijn van 20 jaar geldt bij bezit niet te goeder trouw. Dat volgt uit artikel 3:306 BW. Dit wordt ook wel “bevrijdende” of “extinctieve” verjaring genoemd.

Kwade trouw en de definitie

Het tegenovergestelde van goede trouw is kwade trouw. De wet benoemt en definieert de term ‘kwade trouw’ in het kader van verjaring niet. De term komt wel in andere wetsartikelen voor. Zoals in artikel 5:54 BW dat ziet op bouwen over de erfgrens. Voor de verdere leesbaarheid van dit artikel wordt hieronder verder wel de term ‘kwade trouw’ gehanteerd.

Kwade trouw en grondbezit

Wat valt onder het bezitten van grond te kwader trouw? Eigenlijk alle gedragingen die niet te goeder trouw zijn. Het vereiste van goede trouw blijft dus de norm waaraan grondbezit wordt getoetst. Het is voor bevrijdende verjaring dus niet noodzakelijk dat de inbezitneming van andermans grond een bewezen onrechtmatige of strafrechtelijke daad was: De niet-rechthebbende was te goeder trouw of niet te goeder trouw, dat is relevant. Ook is relevant dat de niet-rechthebbende grond in bezit nam en houdt waarbij hij pretendeert de (enige) eigenaar ervan te zijn, ook al weet hij beter of moet hij beter weten. Lees hier meer over het vereiste van ‘bezit’.

Kwade trouw en voorbeelden uit de rechtspraak

Een grondbezitter die stelt te goeder trouw te zijn, had ten tijde van de bezitsdaad onderzoek naar de juridische status van de grond moeten doen. Bijvoorbeeld omdat de Kadastrale stukken danwel de plaatselijke toestand daartoe aanleiding gaven. Als een grondbezitter dat onderzoek heeft nagelaten, dan is geen sprake van goede trouw, en dus van kwade trouw, zie het Gerechtshof in 2023.

‍

In een zaak van het Gerechtshof in 2018 plaatste een grondeigenaar op zijn eigen grond, en dus niet op of tegen de erfgrens, een schutting. Dat gaf zijn buurman een extra strook grond. Die buurman stelde nadien van die extra grond door verjaring (te goeder trouw) eigenaar te zijn geworden. Volgens het hof is echter geen sprake van goede trouw omdat de rechthebbende de schutting zelf per ongeluk onjuist had geplaatst en het daarbij niet voor de hand lag dat hij afstand wilde doen van de strook grond. De buurman mocht dat ook niet van hem verwachten. Kortom, geen goede trouw, dus kwade trouw. Zou deze grond na 20 jaar verjaren? Nee! Er was namelijk überhaupt geen sprake van inbezitneming en van bezit aangezien sprake was van een foutje van de rechthebbende, en niet van landjepik door de niet-rechthebbende.

Verjaringstermijn voltooid? Huidige bezitter verkrijgt de grond

Na een onafgebroken bezit voor 10 of 20 jaar is de verjaringstermijn voltooid. Verjaring betekent dat de rechthebbende het opheffen van bezit niet meer kan vorderen. Dat vorderingsrecht is verjaard. Dan geldt dat de ‘laatste’ bezitter de grond verkrijgt. Zo bepaalt artikel 3:105 BW: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”

Verdere actie is na verjaring wel vereist. Grondverkrijging door verjaring is niet openbaar geregistreerd (zoals alle andere zakelijke rechten wel). Eigendomsrechten door verjaring zijn dus niet voor derden bekend. Partijen kunnen een notaris om een akte van vestiging of verjaring vragen. Als partijen niet tot overeenstemming komen, dan kan de rechter om een oordeel worden gevraagd. Let op, onduidelijkheid laten voortbestaan, kan complicaties geven. Bijvoorbeeld bij de verkoop van vastgoed door de partij die grond verloor. Als een mee verkochte tuin (juridisch) kleiner blijkt te zijn, dan kan de verkoper aansprakelijk voor non-conformiteit zijn.

Rechtszaak en bewijslast

Een rechter kan oplossing bieden bij een geschil over grondeigendom. Dat kan een Voorzieningenrechter zijn die in een kort geding een voorlopig oordeel geeft. Ook kan een civiele rechter in een bodemzaak over verjaring oordelen. Zijn oordeel kan een verklaring voor recht zijn houdende dat het bezit 20 jaar (onafgebroken) duurde zodat de verjaringstermijn is voltooid. Een bodemvonnis kan in de openbare registers worden ingeschreven (artikel 3:17 BW), vergelijkbaar met een notariële akte van verjaring.

Let op, in een rechtszaak rust de bewijslast (en het bewijsrisico) voor het bestaan van bezit en verjaring op de niet-rechthebbende. De niet-rechthebbende buurman die verjaring stelt, zal dus bewijs moeten leveren in de vorm van verklaringen of bijvoorbeeld foto’s waaruit de duur van het gebruik blijkt. Ook zal hij het vereiste van bezit moeten bewijzen. Als dan zijn rechtsvoorganger de grond in bezit nam, dan zal de huidige buurman moeten bewijzen dat zijn voorganger de intentie had om zich de betreffende grond toe te eigenen terwijl die grond eigendom van een ander was ("landjepik") (Gerechtshof 2016).

Verjaring voorkomen? Stuiten!

Als een eigenaar verjaring vreest, dan kan hij de verjaringstermijn stuiten (tussentijds afbreken). Stuiting kan plaatsvinden door een schriftelijke verklaring met een sommatie tot staking van het bezit. Indien is gestuit, dan vangt een nieuwe verjaringstermijn aan.

‍

Let op, voor deze stuiting en sommatie tot staking van bezit van grond geldt, anders dan bij de stuiting van een geldvordering, dat binnen 6 maanden na de stuitingsbrief een procedure moet zijn aangevangen. Artikel 3:317 BW bepaalt dat anders de termijn niet als onderbroken geldt (en de stuiting nutteloos is geweest).

‍

‍

Heeft u te maken met verjaring van grondeigendom? Neem contact op voor juridisch advies of een eerste inschatting van uw situatie.