Nietig of vernietigbaar VvE besluit, de verschillen op een rijtje

Nietig of vernietigbaar VvE besluit: een wezenlijk verschil

Een nietig VvE besluit heeft nooit bestaan omdat door die beslissing fundamentele rechten worden geschonden. Bijvoorbeeld een verhuurverbod. Zo’n besluit kan discrimineren als het onderscheid maakt tussen potentiële huurders op basis van geloofsovertuiging. Dat besluit heeft dan geen bestaansrecht. Dit kan dan ook geen grondslag bieden voor daaropvolgende rechtshandelingen. Rechtshandelingen gebaseerd op een nietig besluit moeten doorgaans ongedaan gemaakt worden.

Een vernietigbaar VvE besluit geldt vanaf het moment waarop het werd genomen (meestal de ALV). Het schendt weliswaar normen, maar geen fundamentele normen. Het betreffende VvE besluit blijft bestaan totdat het wordt vernietigd. In tegenstelling tot nietigheid, vereist de vernietiging altijd een actieve handeling (lees: een verzoek tot vernietiging).

Verschillende gronden voor ongeldige VvE besluiten

De rechtsgevolgen tussen nietig en vernietiging zijn groot, en dat is terug te zien in de betreffende gronden waarop een besluit nietig of vernietigbaar is.

De nietigheidsgronden staan in artikel 2:14 BW. Nietigheid is aan de orde als een besluit in strijd is met de wet, het splitsingsreglement) of fundamentele totstandkomingsvereisten die voor VvE besluiten gelden. Van dat laatste is bijvoorbeeld sprake als onvoldoende quorum op een vergadering aanwezig is. Het kan natuurlijk niet zo zijn dat binnen een VvE met tientallen leden, slechts enkele eigenaars op eigen houtje besluiten nemen en dat andere leden zo’n besluit moeten vernietigen om er niet aan te zijn gebonden.

‍

De vernietigingsgronden staan in artikel 2:15 BW. Een VvE besluit is vernietigbaar wegens:

a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen,

b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist, of

c) strijd met een reglement, waarvan uitgezonderd de splitsingsakte.

Het aanvechten van VvE besluiten op 2 manieren

Nietigheid behoeft in beginsel geen rechtszaak. Echter, als partijen over die geldigheid discussiëren en rechtshandelingen worden ten onrechte niet ongedaan gemaakt, dan kan een rechtszaak noodzakelijk zijn. Daarin wordt een verklaring voor recht gevorderd houdende dat een VvE besluit nietig is. Een vordering wordt bij dagvaarding ingesteld, doorgaans bij de (“normale”) civiele rechter. Bij nietigheid geldt geen specifieke termijn (wel de gebruikelijke verjaringstermijnen).

Vernietiging vereist sowieso een rechtszaak. In zo’n juridische procedure wordt verzocht om het VvE besluit te vernietigen. Een verzoek wordt met een verzoekschrift ingediend, bij de kantonrechter. Bij vernietigbaarheid geldt een strikte termijn van een (1) maand nadat het besluit is genomen of bekend kon zijn. In deze kantonzaken is geen advocaat verplicht.

Als een VvE besluit zowel nietig of vernietigbaar is, dan volgt uit vaste rechtspraak dat de vordering tot nietigverklaring ook in het verzoekschrift aan de kantonrechter kan staan. Deze samenloop komt ten behoeve van de proceseconomie en het beschermen van de 1-maand-termijn die geldt voor vernietiging.

Nietig of vernietigbaar VvE besluit: De uitspraak en het hoger beroep

Een dagvaardingsprocedure eindigt met een vonnis, mogelijk met een verklaring voor recht dat een VvE besluit nietig is. Meestal wordt in zo’n zaak meer gevorderd, zoals de ongedaan making van de rechtsgevolgen door het besluit. Na vonnis kan hoger beroep worden ingesteld binnen drie (3) maanden. Daarvoor volstaat een “pro forma” dagvaarding, dus zonder inhoudelijke grieven. Na de eerste roldatum volgt een memorie van grieven en dan weken later een memorie van antwoord.

Een vernietigingsprocedure eindigt met een beschikking, waarin mogelijk een VvE besluit wordt vernietigd (en soms een vervangende machtiging wordt verleend). Doorgaans geldt dat een appèl tegen zo'n beschikking binnen een (1) maand moet worden ingesteld. Let op, dan is de betrokkenheid van een advocaat wel verplicht en het beroepschrift dient inhoudelijk volledig zijn met alle grieven tegen de beschikking.

Conclusie en slotvraag: Wat te doen bij een nietig of vernietigbaar VvE-besluit?

VvE besluiten kunnen onwenselijk zijn en in strijd met diverse normen. Dat kan tot nietigheid of vernietiging leiden. Na de betreffende vergadering of bekendwording van zo’n besluit kunnen de volgende stappen worden genomen:

• Stap 1: Bepaal of het besluit nietig of vernietigbaar s, aan de hand van de gronden.
• Stap 2: Stel de betreffende procedure vast; dagvaarding (met advocaat) of verzoekschrift (zonder verplichte advocaat) of beiden.
• Stap 3: Bepaal of een termijn loopt, zoals de termijn van 1 maand bij vernietiging.
• Stap 4: Start de procedure of win juridisch advies in

Twijfelt u of een VvE-besluit nietig of vernietigbaar is? Let op: voor vernietiging geldt een termijn van slechts 1 maand. Laat direct beoordelen of uw VvE-besluit vernietigbaar is. Neem vrijblijvend contact op met de VvE-specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten voor deskundig juridisch advies.

‍