Verjaring van erfdienstbaarheid

Verjaring van erfdienstbaarheid volgens de wet

In artikel 5:72 BW staat: “Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring.” Uit de standaard verjaringsbepalingen volgt dat de verjaringstermijn aanvangt zodra een ander dan de rechthebbende een onroerende zaak in bezit neemt (artikel 3:314 BW). Dat ‘bezit’ dient vervolgens meerdere jaren (onafgebroken) te duren: Een termijn van 10 jaar bij bezit te goede trouw (artikel 3:99 BW) en 20 jaar bij bezit niet te goede trouw (artikel 3:306 BW). Lees hier meer over ‘verjaring in 10 of 20 jaar’.

Het vereiste van bezit

Bezit is een vereiste voor verjaring. Bezit is ‘houden voor zichzelf’. Het tegenovergestelde daarvan is ‘houden voor een ander’. Dat laatste is het geval bij huur of gebruik. Of bezit is aangevangen wordt beoordeeld aan de hand van feitelijke omstandigheden. Zoals het inpikken van land of door het consequent op- en afrijden van een weg. Lees hier meer over het ‘bezitsvereiste’.

Bezit en een exclusief gebruik door de nabuur

‘Bezit’ veronderstelt een exclusief gebruik. Enkel het gebruik van bijvoorbeeld een pad is niet genoeg voor het claimen van een erfdienstbaarheid (recht van overpad). Het gebruik moet exclusief zijn. Als een gebruiker een pad bewandelt net zoals andere buren dat pad bewandelen, dan geeft dat gezamenlijke gebruik dat de eiser van een verjaarde erfdienstbaarheid niet de exclusieve gebruiker van dat overpad is (Rechtbank Zeeland West-Brabant).

Bestendige toestand en bestendig gebruik

Voor ‘bezit’ dient een bestendige toestand en gebruik te bestaan. Van een bestendige toestand zal bijvoorbeeld eerder sprake zijn bij een betegeld pad dan bij een vaag bospaadje. Een bestendig gebruik veronderstelt een structureel gebruik, en geen enkele op zichzelf staande inbreuken van andermans eigendom. Het  is overigens ook niet vereist dat het gebruik voortdurend en continu actief plaatsvindt.

Kenbaarheid naar buiten

Het gebruiken en claimen van andermans grond moet naar buiten toe kenbaar zijn. De louter interne wil van de gebruiker om als enige rechthebbende op te treden is voor het zijn van ‘bezitter’ onvoldoende. De grondeigenaar dient te beseffen dat inbreuk op zijn eigendom wordt gemaakt, en dat hij moet optreden om zijn grond terug te krijgen jegens die gebruiker. Door dan te lang stil te zitten, kan verjaring leiden tot het bestaan van erfdienstbaarheid. Zie nogmaals de uitspraak van de Rechtbank Zeeland West-Brabant. In deze zaak werd grond gebruikt naast een woning die door de grondeigenaar werd verhuurd. Die woning stond voor 10 tot 12 jaar leeg. In die periode was het gebruik van het pad grotendeels aan het zicht van de eigenaar onttrokken. Daardoor ontbrak kenbaarheid. De rechter stelde daardoor geen bezit vast. Geen verjaring dus.

Voorbeelden van toegekende verjaringen

Een aanwijzing voor een bestendige toestand kan de inrichting van de grond zijn. Als de inrichting alleen ten dienste staat van de bezitter, is van een bestendige toestand sprake. Zoals een brandgang die meer dan 20 jaar door de nabuur wordt gebruikt. Als aan die brandgang direct de toegangspoort van de gebruiker grenst en die nabuur daardoor de brandgang als in- en uitgang gebruikt, dan geldt dat als een bestendige toestand en gebruik (en dus als ‘bezit’), aldus het Gerechtshof Den Bosch. De Rechtbank Rotterdam oordeelde dat het aanbrengen van een achterdeur voor een overpad, en het betegelen van dat pad richting de openbare weg, naar verkeersopvattingen geldt als een wilsuiting om als gerechtigde een recht van overpad uit te oefenen (bezit dus).

Voorbeelden van afgewezen verjaringen

Er zijn ook zaken die niet leidden tot verjaring van erfdienstbaarheid. In de bovenstaande uitspraak stelde de Rechtbank Rotterdam wel een overpad vast, maar het stelselmatig opslaan van zaken leidde niet tot een erfdienstbaarheid (een recht van opslaan van zaken). De Rechtbank Overijssel oordeelde in een andere zaak dat het 40 jaar lang stelselmatig lopen over de oprit van de buurman geen ‘bezit’ is. Immers, de grondeigenaar gebruikte de oprit zelf ook en hij stemde met het lopen erover (stilzwijgend) in.

Let op bij toestemming of gedogen door de grondeigenaar

Bezit is ‘houden voor jezelf’ en dat is anders dan ‘houden voor een ander’. Als daarvan sprake, ofwel het gebruik van een overpad wordt door de grondeigenaar gedoogd, is geen verjaringstermijn gaan lopen (want geen bezit). Toestemming voor het gebruik, zelfs een toezegging gedaan na inbezitneming tijdens de verjaringstermijn, verhindert dus het ontstaan van een erfdienstbaarheid (artikel 3:111 BW). Als die situatie speelt, dan is het aan te bevelen om een bruikleenovereenkomst te sluiten.

Verjaring en dan?

Verjaring betekent dat de rechthebbende het opheffen van bezit niet meer kan vorderen. Dat vorderingsrecht is verjaard. Verder bepaalt artikel 3:105 BW: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.” In dit geval ziet dit artikel op het “verkrijgen” van een recht van erfdienstbaarheid. Maar let op, die erfdienstbaarheid is dan nog niet openbaar geregistreerd. Dat kan complicaties geven bij een verkoop van het onroerend goed (en een verborgen gebrek voor de koper opleveren). Partijen kunnen ervoor kiezen gezamenlijk een notaris te vragen een akte van vestiging of een akte van verjaring op te stellen.

Rechtszaak en bewijslast

Erfdienstbaarheden zijn typisch burenrecht en zorgen voor discussie tussen buren. Als partijen niet tot overeenstemming komen, dan kan een rechter oplossing bieden. Dat kan zijn een Voorzieningenrechter die in een kort geding een voorlopig oordeel geeft. Dat kan ook de Civiele rechter zijn die in een bodemzaak "voor recht verklaart" dat een erfdienstbaarheid van kracht is (of niet). Zo’n vonnis kan in de openbare registers worden ingeschreven (artikel 3:17 BW). Let op, in een rechtszaak rust de bewijslast voor het bestaan van een erfdienstbaarheid op de gebruiker (en eigenaar van het heersende erf).

Verjaring van erfdienstbaarheid voorkomen? Stuiten!

Als een eigenaar van een (bijna) dienend erf verjaring vreest, dan kan hij de verjaringstermijn stuiten. Stuiting kan plaatsvinden door een schriftelijke verklaring en/of door het instellen van een gerechtelijke procedure tot staking van het bezit. Indien de verjaringstermijn is gestuit, dan vangt een nieuwe verjaringstermijn aan. Let op, bij de stuiting tot staking van bezit, anders dan bij de stuiting inzake de voldoening van een schuld, geldt volgens artikel 3:317 BW dat binnen 6 maanden na de stuitingsbrief een procedure moet zijn aangevangen (anders is de termijn niet onderbroken en de stuiting nutteloos).

‍

Heeft u te maken met een verjaring van erfdienstbaarheid? Neem contact op met Cobra Vastgoed Advocaten voor juridisch advies of een eerste inschatting van uw situatie.

‍