Erfdienstbaarheid uitgelegd | 10 aandachtspunten & tips

1. Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een verplichting voor een eigenaar van het ene erf jegens de eigenaar van een ander erf. Een verplichting om te dulden of om niet te doen (last). De partij met de last is de eigenaar van het ‘dienende erf’ (of ‘lijdende erf’). De ander met het (gebruiks)recht is eigenaar van het ‘heersende erf’. Ten opzichte van een dienend erf kunnen meerdere heersende erven bestaan, bijvoorbeeld bij een overpad voor meerdere buren. Erfdienstbaarheid is een zakelijke recht en geregeld in artikel 5:70 e.v. BW.

2. Verschillende erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen voor uiteenlopende kwesties geschikt zijn. Er bestaan meerdere soorten, zoals:

• een recht van overpad,

• een recht van doorgang,

• een recht van weg,

• een recht van toegang,

• een recht van overbouw,

• een recht van in- en/of uitzicht,

• een recht na verjaring van een ongeoorloofde lichtopening,

• een recht van afwatering,

• een recht van leiding (elektra of riolering),

• een recht van opslaan,

• een recht tot instandhouding van begroeiing.

Erfdienstbaarheden zijn verbonden aan onroerende zaken, niet aan personen. De lasten en rechten die eruit voortvloeien komen wel toe aan de betreffende eigenaars plus diens bezoekers of huurders (tenzij die laatsten expliciet zijn uitgezonderd).

3. Ontstaan van een erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Dat ontstaat (meestal) na een overeenkomst tussen partijen. Vervolgens formaliseert een notaris het recht in een akte van vestiging of in een andere akte (ter gelegenheid van bijvoorbeeld de levering of splitsing van onroerend goed). De notaris zal de erfdienstbaarheid openbaar registreren. Vanaf het tijdstip van die publicatie geldt de erfdienstbaarheid. Let op, indien de onroerende zaak belast is met een hypotheekrecht, dan moet de hypotheekhouder toestemming geven. Erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verjaring (artikel 5:72 BW). Lees hier meer.

4. Verplichtingen van het heersende erf

Aan een erfdienstbaarheid kunnen kosten zijn verbonden voor de eigenaar van het heersende erf, de zgn. ‘retributie’. Dat is niet vaak aan de orde. Aan de orde is altijd wel de verplichting voor de eigenaar van het heersende erf om de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze uit te oefenen. Een recht van overpad om te bewandelen, kan dus niet stelselmatig met geautomatiseerde voertuigen worden gebruikt.

5. Verplichtingen van het dienende erf

Dé verplichting voor de eigenaar van het dienende erf is het dulden van het betreffende recht van een ander. Een verplichting om iets actiefs te doen (om een prestatie te leveren in plaats van iets dulden) is niet snel aan de orde: Oorspronkelijk volgt uit het Romeinse recht enkel een last. In de loop van de tijd zijn uitzonderingen ontstaan. Zo biedt de huidige wet twee prestaties voor de eigenaar van het dienende erf, namelijk om op het dienende erf te bouwen of het te onderhouden. Voor andere prestaties is een erfdienstbaarheid niet geschikt, wellicht kan een overeenkomst (met eventueel kettingbeding en boetes) uitkomst bieden.

6. Duur en beëindiging

Erfdienstbaarheid wordt doorgaans gevestigd voor onbepaalde tijd. Een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven als partijen gezamenlijk het recht doorhalen. Als partijen het oneens zijn over het voortbestaan, dan kan de rechter de erfdienstbaarheid opheffen. Verder kan erfdienstbaarheid eindigen door onder meer verjaring (“non usus”), tenietgaan van het erf, ruilverkaveling of vermenging. 

7. Gebondenheid voor derden

Zakelijke rechten worden door notarissen gevestigd, zijn openbaar geregistreerd (Kadaster), voor iedereen raadpleegbaar én bindend (zgn. ‘derdenwerking’). Bij verkoop van het heersende erf gaat het recht mee over. Daar is geen aparte akte of vermelding in een koopakte voor nodig. Overgang vindt van rechtswege plaats. Kortom, rechtsopvolgers (nieuwe buren) zijn aan een bestaande erfdienstbaarheid gebonden. Erfdienstbaarheden blijven ook bestaan als de erven worden gesplitst (in zoverre die heersende erven er nog baat bij hebben).

8. Wijziging

Wijziging is mogelijk door de inschrijving van een notariële wijzigingsakte of een vonnis. Dat laatste zal op initiatief van de eigenaar van het dienende erf worden verkregen (die zich met het bestaan of uitoefening vaneen erfdienstbaarheid niet langer kan verenigingen). Uit artikel 5:78 BW volgt dat wijziging kan worden toegewezen bij onvoorziene omstandigheden of als minimaal twintig jaren zijn verlopen (na het ontstaan van de erfdienstbaarheid) en het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang. 

9. Eenzijdige verlegging

De eigenaar van het dienend erf heeft de erfdienstbaarheid te dulden, maar dat is niet onbegrensd. Die eigenaar is soms bevoegd om - eenzijdig - de erfdienstbaarheid te verleggen. De nabuur dient de verplaatsing te accepteren, onder bepaalde omstandigheden. Lees hier meer.

10. Interpretatie en uitleg

De inhoud van erfdienstbaarheden en de wijze van uitoefening worden bepaald door 1. de akte van vestiging, door 2. de plaatselijke gewoonte en/of 3. de jarenlange wijze van uitoefening. Hieronder volgt een toelichting:

Ten eerste de notariële akte. Bij de uitleg ervan geldt een objectieve maatstaf. De partijbedoeling dient uit de tekst te worden afgeleid en naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd. Ratio van deze strikte uitlegwijze is dat derden moeten kunnen vertrouwen op hetgeen in de openbare registers staat. Terug redeneren naar de mogelijke bedoelingen van partijen is dan niet aan de orde. Enkel de partijbedoeling die woordelijk uit de akte blijkt, is relevant. Zie bijvoorbeeld een oordeel van de Hoge Raad in 2022. Zij beoordeelde een ‘recht van in- en uitzicht’ aan de hand van de partijbedoeling van destijds zoals dat sec was geformuleerd. De vraag of de buren de mogelijkheid hadden om zich méér in- en uitzicht te verschaffen dan dat zij ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid in feite hadden, werd negatief beantwoord. Dat ‘meerdere’ volgde immers niet uit de tekst van de erfdienstbaarheid. 

Ten tweede de plaatselijke gewoonte. Het gerechtshof oordeelde in 2024 over een in 1897 gevestigde erfdienstbaarheid het volgende: Deze gaf buren het recht om te voet en met een krui- of handwagen via een inpandige gang naar de achterkant van hun eigen erf te gaan. De vraag was of de buren ook het recht van doorgang hebben met andere objecten, zoals een(elektrische) fiets (aan de hand) of kinderwagen. Het hof antwoordde bevestigend, dat recht hadden de buren. Daarbij was relevant dat een handkar niet door de huidige doorgang paste en een fiets in de twintigste eeuw een alledaags vervoermiddel is.

Ten derde, en ten slotte, als een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze is uitgeoefend, dan is - bij twijfel over de inhoud - die wijze van uitoefening beslissend.

Twijfelt u over een bestaande erfdienstbaarheid of heeft u een burenconflict? Neem vrijblijvend contact op met mr. Bob de Jager voor deskundige juridische hulp op maat.

‍