Retentierecht: wat is het en wanneer kan een aannemer het uitoefenen?

Wat is een retentierecht?

Het retentierecht is het recht van een schuldeiser om een zaak van de schuldenaar onder zich te houden en de afgifte daarvan te weigeren totdat de schuld is afgelost. Een schuldeiser (“retentor”) schort zijn verplichting tot teruggave van een zaak tijdelijk op omdat zijn vordering niet wordt voldaan. Retentie is een bijzondere vorm van opschorting en kan bij roerend en onroerend goed. Het vereist geen toestemming van een rechter. De schuldeiser kan zijn vordering op de zaak verhalen met voorrang boven allen tegen wie het retentierecht kan worden ingeroepen. Het is aldus een goed pressiemiddel om betaling af te dwingen.

Voorwaarden retentierecht

Uit de wetsartikelen 3:290-295 BW volgen de volgende voorwaarden:

‍

1. De schuldeiser (regentor) moet een opeisbare vordering hebben op zijn schuldenaar. De schuldenaar is eigenaar van de zaak.
2. Tussen de vordering van de schuldeiser en diens verplichting tot afgifte van de zaak moet voldoende samenhang bestaan.
3. Voordat het retentierecht wordt uitgeoefend, heeft de schuldenaar niet eerst zijn verplichtingen jegens de retentor opgeschort.
4. De zaak moet in de feitelijk macht van de schuldeiser zijn bij aanvang van de retentie. De retentor moet de zaak “houden voor de ander” zoals een huurder bij verhuur of een aannemer bij aanbouw.
5. Het terughouden van de zaak mag niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.
6. Het recht om op te schorten moet bestaan. Er kan geen sprake zijn van schuldeisersverzuim, een blijvend onmogelijke verbintenis of een vordering waarop beslag niet is toegelaten.
7. De retentor moet de uitoefening van het retentierecht kenbaar maken aan derden.
8. Als het retentierecht tegen een derde met een ouder recht wordt ingeroepen, dan moet de vordering van de schuldeiser uit een overeenkomst voortvloeien die de schuldenaar bevoegd was aan te gaan (met de retentor). Bijvoorbeeld een woning waarop eerst een hypotheekrecht wordt gevestigd en daarna wordt verhuurd. Indien de hypothecaire leningsovereenkomst verhuur verbiedt, het oudere recht, dan kan de huurder die afgifte weigert dat retentierecht niet jegens de hypotheekbank inroepen. (Volgens de Hoge Raad gaat deze bescherming over op rechtsopvolgers).

Retentierecht op onroerend goed

Cruciaal is de feitelijke macht over de zaak door de schuldeiser. Als feitelijke (exclusieve) macht ontbreekt, dient het retentierecht te worden opgeheven. Bij onroerend goed is voor feitelijke macht vereist dat alleen de retentor kan bepalen wie toegang krijgt tot de zaak:

Zo oordeelde de Rechtbank Amsterdam 2020 over een aannemer die een woning had dichtgetimmerd om betaling van facturen af te dwingen. De aannemer stelde dat hij de huiseigenaar en anderen van de woning had afgesloten door het aanbrengen van een plank en een slot op deur. Toch moest hij het retentierecht opheffen omdat hij geen feitelijke macht over de zaak uitoefende. Daarvoor is namelijk niet beslissend of de zaak ontoegankelijk en/of onbruikbaar is voor de eigenaar.

In 2013 maakte het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden qua feitelijke macht onderscheid tussen het aanvangsmoment van het retentierecht en de periode erna waarin de zaak wordt achtergehouden: Deze zaak ging over een nieuwe woning van een groep woningen in aanbouw. De vraag was of de onderaannemer bij het uitoefenen van het retentierecht de feitelijke macht had. Hij had echter geen zeggenschap over de de bouwplaats als geheel omdat meerdere werklieden toegang daartoe hadden. Specifieker was toen de vraag of de retentor wel exclusieve zeggenschap over de teruggehouden woning. Dat was echter onvoldoende gesteld en gebleken zodat het retentierecht werd opgeheven. Daarbij was het onvoldoende dat de retentor een hek om de woning had geplaatst: Dat was ter uitoefening van het retentierecht maar zegt niets over de wijze waarop het retentierecht aanving (en of toen feitelijke macht bestond).

Einde retentierecht (opheffing)

Partijen kunnen gezamenlijk besluiten tot opheffing. Als dat niet lukt dan moet de debiteur opheffing afdwingen. Daarvoor is onvoldoende als hij verklaart dat hij zal nakomen. Evenmin helpt gedeeltelijke betaling. Er moet daadwerkelijk worden betaald. Het zeker stellen van betaling kan ook voldoende zijn (Rechtbank Rotterdam 2024). Als de retentor afgifte blijft weigeren, dan kan een kort geding uitkomst bieden. Een voorzieningenrechter kan een retentierecht opheffen. Dan zal ook van een spoedeisend belang moeten blijken.

Aansprakelijkheid voor onrechtmatige retentie

Indien een schuldeiser ten onrechte een zaak onder zich houdt, dan kan dat consequenties hebben. De schade van de schuldenaar die causaal verband heeft met de onrechtmatige retentie kan voor vergoeding in aanmerking komen. Ook leidt een verloren rechtszaak vaak tot een proceskostenveroordeling. Die staat niet gelijk aan de werkelijk gemaakte (advocaat)kosten. Om die schade te claimen, zal een retentor misbruik van recht (ex artikel 3:13 BW) moeten maken. Daarvan is sprake als een bevoegdheid kansloos is gebruikt, als belangen onevenredig zijn geschaad of als de handeling geen ander doel diende dan de ander te schaden. ‘Misbruik van recht’ is een strikte norm.

Retentierecht, beslag en andere zekerheidsrechten

Vergelijkbaar met conservatoir beslag, biedt het retentierecht schuldeisers bescherming tegen verlies van verhaal om hun vordering te innen. Het vastgoedrecht biedt meer mogelijkheden. Zoals zekerheidsrechten die in een eerdere fase dan het incassotraject worden gevestigd.

‍

Wilt u een retentierecht uitoefenen? Een retentierecht kan een effectief middel zijn om betaling af te dwingen. Cobra Vastgoed Advocaten adviseert u over de mogelijkheden en beoordeelt of aan de voorwaarden voor het retentierecht is voldaan. Neem vrijblijvend contact op.

Wilt u een retentierecht opheffen? Een retentierecht kan grote gevolgen hebben voor het gebruik of de overdracht van uw vastgoed. Cobra Vastgoed Advocaten adviseert u over de mogelijkheden om het retentierecht te laten opheffen. Neem vrijblijvend contact op.

‍