Algemene voorwaarden in het vastgoed

Algemene voorwaarden in het vastgoed uitgelegd

Volgens artikel 6:231 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn algemene voorwaarden “een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd”. De wet beschermt aldus de consument tegen onduidelijke en oneerlijke bedingen. Algemene voorwaarden (nevenbedingen) dienen duidelijk en begrijpelijk te zijn. Naast het BW stelt een EU Richtlijn regels om consumenten te beschermen tegen oneerlijke bedingen.

Wanneer zijn algemene voorwaarden bindend?

Een overeenkomst bestaat uit wederkerige verbintenissen tussen partijen. Dat zijn (kern)bedingen zoals een koopsom en het betreffende vastgoedobject. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Daarna is een contract bindend. Algemene voorwaarden zijn ook wederkerige verbintenissen en ook deze worden overeengekomen door aanbod en aanvaarding. Daarvoor geldt dat algemene voorwaarden primair in de hoofdovereenkomst genoemd moeten worden. Hierbij dient een setje van de algemene voorwaarden aan de “wederpartij” (consument)ter hand te worden gesteld. De algemene voorwaarden kunnen in plaats van terhandstelling ook per e-mail worden toegestuurd áls de overeenkomstvolledig per e-mail tot stand komt. Verder kan naar een vindplaats worden verwezen, zoals het handelsregister van de Kamer van Koophandel (met depotnummer) of de griffie van de rechtbank. Na deze wijze van aanbod en aanvaarding, zijn de algemene voorwaarden bindend.

Battle of forms

Indien twee handelspartijen tijdens de onderhandeling naar hun eigen algemene voorwaarden verwijzen, kan onduidelijk zijn welke algemene voorwaarden uiteindelijk gelden. Dan is sprake van een zgn. ‘battle of forms’. Wie “wint” er dan? Dat is de partij die in het eerst verzonden geschrift naar zijn algemene voorwaarden heeft gewezen. Die eerste voorwaarden zijn dan op de overeenkomst van toepassing, tenzij de andere partij de toepasselijkheid van die voorwaarden expliciet van de hand heeft gewezen. In dat laatste geval zal over de inhoud van de overeenkomst verder onderhandeld moeten worden.

Onduidelijke clausule? Contra proferentem!

Als een clausule in de betreffende algemene voorwaarden onduidelijk is, dan dient deze te worden uitgelegd. Het nadeel van het uitleggen van een verbintenis is dat die in het voordeel van één partij strekt. Dat kan dus zijn óf de gebruiker van de voorwaarden (het bedrijf) óf de wederpartij (de consument). In dit geval stelt de wet dat de uitleg ten nadele van de gebruiker(het bedrijf) zal strekken. De wet biedt de consument dus een voordelige uitleg in geval van onduidelijkheid. Contra proferentem ook wel genoemd.

Onredelijke algemene bepalingen? Check de zwarte en grijze lijst

Ter voorkoming dat een consument onredelijk wordt benadeeld, hanteert de wet een zwarte en grijze lijst (in artikel 6:236 BW resp. artikel 6:237 BW). Bepalingen op de zwarte lijst zijn altijd onredelijk bezwarend (en onrechtmatig). Bepalingen op de grijze lijst worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Een voorbeeld hiervan is de uitsluiting van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding. Als zo’n bepaling in de algemene voorwaarden van een vastgoedcontract staat, dan moet de gebruiker (onderneming) aantonen dat de bepaling óf voor de consument toch niet onredelijk bezwarend is óf dat het voor het bedrijf onredelijk zou zijn om de bepaling niet op te nemen.

Reflexwerking b-2-b

Hoewel de zwarte en grijze lijst met algemene voorwaarden in beginsel alleen geldt tussen een gebruiker (leverancier) en een wederpartij (consument), gelden deze in bepaalde gevallen ook tussen een gebruiker en een kleine ondernemer. Dit heet reflexwerking. 

Algemene voorwaarden in het vastgoed

Kernbedingen van een rechtsverhouding staan in de hoofdovereenkomst. Denk daarbij aan de huursom en het object dat wordt verhuurd. Nevenbedingen naast de kernbedingen, zoals de wijze van betaling, verzuim, incassokosten, forumkeuze of een arbitrage clausule, kunnen in de algemene voorwaarden staan. Elk rechtsgebied kent andere algemene voorwaarden en vaste modellen:

Huurrecht

In het huurrecht, voor zowel woon- en bedrijfsruimte, gelden voorwaarden om bijvoorbeeld onderhuur, onderhoud, gebreken aan het gehuurde en overtredingen van overheidsvoorschriften te reguleren. Goed voorbeeld hiervan zijn de “verhuurder vriendelijke” ROZ Algemene Bepalingen.

Voor gebouwen die ontwikkeld zijn voor uitsluitend huurwoningen kunnen specifieke huisregels gelden. Vergelijkbaar met een VvE huishoudelijk reglement waarin regels van orde staan. Ook dit kunnen algemene voorwaarden zijn die telkens onderdeel zijn van de betreffende huurovereenkomsten.

Bouwrecht

Het bouwrecht kent specifieke voorwaarden zoals de UAV 2012 en UAV-GC 2005. UAV staat voor Uniforme Administratieve Voorwaarden. Hierin wordt de uitvoering door de aannemer van het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp geregeld. De aannemer houdt zich niet met ontwerp bezig. Dat is anders met de toevoeging -GC (“geïntegreerde contracten”). In de bouwsector komen ook niet-wettelijke standaardvoorwaarden voor. Bijvoorbeeld de AVA 2013. Ook hierin worden zaken geregeld zoals werkbare dagen, wachtgeld en opzegging. De DNR 2011 (De Nieuwe Regeling) wordt veel gebruikt door ingenieurs en architecten.

Koopovereenkomst onroerend goed

Vaak horen bij koopaktes voor woningen algemene voorwaarden. Zoals die van de NVM. Daarin staan bepalingen over bijvoorbeeld de ontbinding en de ontbindingsboete van drie promille (3‰) van de koopsom per dag met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom.

Appartementsrecht

In het VvE recht gelden reglementen zoals de splitsingsakte, modelreglement en een huishoudelijk reglement. Dit zijn officieel géén algemene voorwaarden. Het zijn vaak wel de “kleine lettertjes” bij de aankoop van een appartementsrecht die achteraf relevant kunnen zijn. Net zoals voor de totstandkoming van een overeenkomst waarop algemene voorwaarden van toepassing zijn, is het voorafgaand aan de koop van een appartementsrecht meer dan verstandig om van alle bijkomende voorwaarden kennis te nemen.

Bungalow of bedrijfsunit

Vergelijkbaar met een appartement en een VvE, geldt voor een bungalow of bedrijfsunit vaak ook dat deze wordt gekocht mét het lidmaatschap van een beheersvereniging. Ook dit zorgt voor meerdere voorwaarden die gelden voor de nieuwe eigenaar. Doorgaans staan die in de statuten en het huishoudelijk reglement.

‍

Wilt u vrijblijvend advies over algemene voorwaarden in het vastgoed? Neem contact op met de specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten!

‍