Aansprakelijkheid van een makelaar met 8 voorbeelden

Overeenkomst met de makelaar

Als een koper of verkoper van onroerend goed een makelaar in de arm neemt, dan sluiten zij een overeenkomst. Dat is een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 BW) danwel een bemiddelingsovereenkomst (artikel 7:425 BW). Uit hoofde van die overeenkomst moet de makelaar presteren en betaalt de klant courtage. Althans in essentie, er worden doorgaans meer (algemene) voorwaarden overeengekomen.

Wanprestatie of onrechtmatige daad door de makelaar

Als een makelaar ondermaats presteert en de overeenkomst schendt, dan is sprake van wanprestatie. Dan moet hij of zij schade vergoeden die verband houdt met de wanprestatie (artikel 6:74 BW). Een makelaar kan ook onrechtmatig handelen jegens de klant én de wederpartij van zijn klant. Dit door zorgvuldigheidsnormen te schenden. Het verschilt per casus wanneer vaststaat dat de makelaar de overeenkomst heeft geschonden of onrechtmatig heeft gehandeld. De aansprakelijkheid volgt uit meerdere normen:

De norm van een goed opdrachtnemer

Op grond van artikel 7:401 BW dient de makelaar bij de uitvoering van zijn werkzaamheden de ‘zorg van een goed opdrachtnemer’ in acht te nemen. Wanneer die zorgplicht is geschonden, hangt af van verschillende omstandigheden. Relevant zijn de kenmerken van de ver- of aankoopdracht, de kennis van de klant, de ernst van de belangen en de kwaliteiten of diensten uit de brochure van het makelaarskantoor.

De norm van een redelijk bekwaam vakgenoot

Ook normen uit de branche of rechtspraak beïnvloeden de aansprakelijkheid van een makelaar. Hij of zij kan zich aansluiten bij een (regionale) brancheorganisatie die opleidingen biedt en normen stelt. Zoals de Amsterdamse MVA resp. de NVM erecode. Voor alle makelaars geldt sowieso de aansprakelijkheidsnorm uit de rechtspraak. Te weten te handelen zoals een ‘redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot’ betaamt.  

Voorbeelden van aansprakelijke en vrijgepleite makelaars

De bovenstaande normen worden hieronder concreter gemaakt met voorbeelden uit de rechtspraak:

1. Waarschuwen voor een bestemmingsplan

Als een bestemmingsplan het voorgenomen gebruik van een pand door een koper belemmert, en de makelaar is zowel op de hoogte van dat bestemmingsplan als het voorgenomen gebruik, dan moet hij de koper daarvoor waarschuwen. De Rechtbank Amsterdam achtte de makelaar die dat naliet aansprakelijk.

2. Altijd het hoogste bod nastreven?

Een makelaar werd voor de Rechtbank Rotterdam gedaagd omdat hij onroerend goed verkocht voor een koopsom onder de marktwaarde. Zijn klant claimde het verschil tussen de verkoopprijs en de (hogere) marktwaarde. De rechter oordeelde dat de zorgplicht van een makelaar niet zonder meer inhoudt dat hij altijd de hoogste prijs vindt. De opdracht kan immers de nadruk op een ander resultaat leggen, zoals een snelle verkoop die een verkoper (ook) wenst. Als het verkooptraject dan spoedig verloopt, met weliswaar niet de hoogst mogelijke verkoopprijs, maar wel een koopsom die niet substantieel lager is dan de taxatie, dan is de opdracht nagekomen. Geen aansprakelijkheid dus. (Was de koopsom wel substantieel lager dan de taxatie, dan had voor de makelaar een waarschuwingsplicht gegolden.)

3. Wederpartij waarschuwen voor gebreken

Een verkoopmakelaar kan jegens de kopers onrechtmatig handelen door hen niet te wijzen op een gebrek aan de woning, áls hij dat gebrek kende. Volgens de Rechtbank Noord-Holland wordt van een redelijk bekwaam en redelijk handelende makelaar verwacht dat hij zijn informatie met de wederpartij deelt. Zijn wetenschap weegt zwaarder dan de mogelijkheid van de koper om een gebrek zelf te ontdekken (bouwkundig onderzoek).

4. Waarschuwingsplicht voor een bijzonder contractueel beding

Een aankoopmakelaar wees zijn klanten (kopers) niet op de risico's van een vergaande en ongebruikelijke vrijwaring in de koopakte. Dat betrof de exoneratie van de verkopers aansprakelijkheid voor hun mededelingsplicht over gebreken en voor de bouwkundige staat van de woning. De makelaar droeg echter wel kennis van gebreken. Vanwege zijn kennis en de gerechtvaardigde vrees voor meer gebreken, had de makelaar voor de impact van de exoneratieclausule moeten waarschuwen, aldus de Rechtbank Noord-Holland. (Schadevergoeding: EUR 44.393,- P.M.).

5. Geen bezichtiging, wel ouderdomsclausule

In een andere zaak van de Rechtbank Noord-Holland had een makelaar nagelaten om de aan te kopen woning te bezichtigen. Hierdoor had hij zich onvoldoende een beeld van het object gevormd. Bovendien liet hij na de koper over de ouderdomsclausule te adviseren. Volgens de rechter is dat verwijtbaar, ook omdat de brochure juridisch advies beloofde.

6. Waarschuwen voor een nietig beding in een huurovereenkomst

Het Gerechtshof boog zich over de vraag of een klant recht heeft op schadevergoeding als zijn verhuurmakelaar hem niet waarschuwde voor een nietig beding in een huurovereenkomst. Door dat beding miste de klant een aantal maanden aan huurinkomsten. Relevant hierbij was dat de klant beroepsmatig verhuurde, en toch ook enige juridische kennis toegedicht kon worden. Volgens het hof ontslaat dat laatste de verhuurmakelaar echter niet van zijn plicht zijn klant te waarschuwen voor een nietig beding in het huurrecht. (Meer uitleg over nietigheid? Lees dan dit blog.)

7. Het controleren van de betaling van een waarborgsom

De Rechtbank Zutphen hield een makelaar aansprakelijk omdat hij niet was nagegaan of de bankgarantie of waarborgsom door een koper was voldaan. De makelaar verkocht voor zijn klant een woonboerderij om daarna voor die klant een appartement aan te kopen. Die aankoop was afhankelijk van de eerdere verkoop. Daarbij wenste de klant dubbele maandlasten te voorkomen. De boerderij werd verkocht en een appartement werd aangekocht. In de bedenktermijn van de aankoop van het appartement zou de koper van de woonboerderij de waarborgsom storten (t.b.v. de klant). Dat gebeurde echter niet en dat meldde de makelaar niet (want niet gecheckt). De boerderij werd uiteindelijk ook niet overgedragen zodat de dubbele maandlasten een feit werden. De klant stelt dat hij met volledige wetenschap in de bedenktermijn de koop van zijn nieuwe appartement had ontbonden. Door de makelaar was dat niet mogelijk hetgeen kan leiden tot aansprakelijkheid.

8. Kleiner woonoppervlakte (m2) dan de advertentie vermeldde

Een verkopend makelaar berekende het woonoppervlak van een woning zonder de NVM meetinstructie te volgen. Dat maakte hem aansprakelijk. Maar niet voor enkel een bedrag aan ontbrekende m2 maal de m2-prijs: Voor schadevergoeding moet volgens het Gerechtshof worden gekeken naar het verschil tussen de door kopers betaalde koopprijs (het vermogensbestanddeel waarmee hun vermogen is afgenomen) en de marktwaarde van de woning (het vermogensbestanddeel waarmee hun vermogen is toegenomen). Dat verschil c.q. verlies ziet dus niet alleen op het verschil aan m2 (maal die m2-prijs), maar op meer factoren. De marktwaarde ten tijde van de verkoop kan niet rechtstreeks worden afgeleid van het woonoppervlakte. Dat is een factor van belang, maar niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt.

Aansprakelijkheid van de makelaar door het ‘Dienen Van Twee Heren’?

Een makelaar kan zowel een verkoper als koper van dienst zijn. Het ‘dienen van twee heren’, althans de tweezijdige bemiddeling wordt geregeld in artikel 7:417 BW. Die is toegestaan. Bij een transactie in onroerend goed waarbij één van de partijen een consument is, geldt wel dat de makelaar geen recht op loon heeft jegens de koper. De Rechtbank Amsterdam vult daarop aan dat het niet uitmaakt dat de koper de consument is. Het feit dat een consument is betrokken, maakt de beperking toepasselijk. Als met de koper toch een courtage is overeengekomen, dan is die bemiddelingsovereenkomst vernietigbaar. Irrelevant is overigens ook dat de verkoper geen courtage is verschuldigd aan de bemiddelaar (makelaar).

Tip 1 voor de makelaar (eigen schuld)

Het is niet vanzelfsprekend dat een aansprakelijke makelaar alle schade van zijn klant moet vergoeden. Namelijk niet als de klant zelf schuld heeft aan schade. Uit artikel 6:101 BW volgt dat een vergoedingsplicht wordt verminderd door de schade over partijen te verdelen in evenredigheid waarin elke partij in de schade heeft bijgedragen. Dat heet de ‘causaliteitsafweging’. Na die afweging volgt een ‘billijkheidscorrectie’. Uit die correctie volgt dat een andere verdeling plaatsvindt (of een vergoedingsplicht vervalt) als de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist. Een aansprakelijk gestelde makelaar kan zich hiermee verweren (indien aan de orde).

Tip 2 voor de makelaar (verzekering)

Misschien een inkoppertje, maar de praktijk toont dat makelaars onderverzekerd zijn. Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering is aan te bevelen. Makelaars kunnen zich voor beroepsfouten verzekeren. Soms neemt de verzekeraar het juridische verweer van een makelaar ter hand. Soms kan de makelaar een advocaat kiezen onder dekking van zijn verzekering (“vrije advocaatkeuze”). Ook een rechtsbijstandverzekering is aan te bevelen. Mocht een makelaar worden aangesproken voor schade, dan zijn hiermee de proceskosten voor een deel of zelfs geheel gedekt.

Direct juridisch advies nodig? Neem vrijblijvend contact op met Cobra Vastgoed Advocaten.

‍