Appartement verbouwen? VvE erbij betrekken?

Wettelijke uitgangspunt 1: inlichten volstaat

Uit artikel 5:119 BW volgt dat een appartementseigenaar zonder toestemming van de VvE veranderingen in een privégedeelte mag aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Hij moet wel de VvE onverwijld in kennis stellen. Leidt de verandering tot een wijziging van de verzekeringspremie, dan komt dat voor rekening van het VvE-lid en zijn rechtsopvolgers.

Wettelijke uitgangspunt 2: verbod tot wijzigen van gemeenschappelijke zaken

Het VvE-recht heeft nog een ander uitgangspunt: het wijzigen van gemeenschappelijke zaken is niet toegestaan. Althans, niet zonder toestemming van de VvE. Gemeenschappelijke zaken zijn immers eigendom van de gemeenschap. Tot deze zaken behoren constructieve bouwdelen en nutsvoorzieningen. Gemeenschappelijke zaken zijn in het VvE reglement opgesomd. 

VvE reglement: nadere voorwaarden

Een appartement verbouwen is toegestaan, maar een VvE mag voorwaarden stellen. In het VvE reglement (lees: de akte van splitsing met modelreglement) kunnen specifieke toestemmingen staan, zie volgende paragraaf. Tevens kunnen in een huishoudelijk reglement orderegels staan, bijvoorbeeld over werktijden, het gebruik van de lift of een afvalregeling. Deze regelgeving verschilt per VvE.

Specifieke toestemmingen

In het VvE reglement staan wijzigingen die toestemming behoeven. Hoe recenter het toepasselijke modelreglement des te specifieker wordt aangegeven waar een eigenaar toestemming voor nodig heeft. Hieronder staan enkele voorbeelden uit het Modelreglement 2017:

• Wijziging gemeenschappelijke gedeelten (artikel 23 MR 2017). Nogmaals, het wijzigen van gemeenschappelijke gedeelten en zaken kan uitsluitend met toestemming van de ALV.
• Uitbreiding van het appartement (artikel 24 MR 2017). Een opbouw, aanbouw, onderbouw of bijbouw vereist toestemming van de VvE. Hierdoor kunnen de constructie, het architectonisch uiterlijk danwel de eigendomsgrenzen wijzigen. Dat vereist vaak het wijzigen van de akte van splitsing, en dat kan alleen met medewerking van de VvE. Lees hier meer over optoppen en aktewijziging.
• Wijziging van de gevel (art. 25 MR 2017). Toestemming is vereist voor het aanbrengen van voorwerpen aan de gevel, zoals antennes, uithangborden, alarmsysteem, luchtbehandlings- en koelinstallaties.
• Architectonisch uiterlijk en de constructie (artikel 25 MR 2017). Het wijzigen van het architectonisch uiterlijk of de constructie vereist toestemming. Dit vereiste kan gelden bij het wijzigen van een dragende muur of het uitdiepen van een kelder. Het is logisch dat de gemeenschap zeggenschap heeft over dergelijke wijzigingen van haar gebouw en geldt soms een verzwaarde quorum en stemmeerderheid.
• Wijziging van de bestemming (artikel 27 MR 2017). Elke ruimte van een gebouw heeft een functie. Die gebruiksbestemming staat in het VvE reglement (akte van splitsing). Het is als ALV toegestaan om tijdelijk afwijkend gebruik van de bestemming toe te laten. Een structureel afwijkend gebruik vereist wijziging van de akte van splitsing.
• Oplaadpunt (artikel 28 MR 2017). Normaliter is toestemming vereist omdat gemeenschappelijke muren en nutsvoorzieningen worden gebruikt danwel gewijzigd. In sommige gevallen is het voldoende om de VvE in te lichten en te voldoen aan vooropgestelde voorschriften (notificatieregeling).

Verzoek om toestemming van het bevoegde orgaan

Toestemming wordt doorgaans aan de ALV gevraagd. Dat orgaan neemt dan een besluit op de vergadering. Mogelijk is een ander orgaan bevoegd, zoals het bestuur. Die bevoegdheid moet dan expliciet in VvE reglement staan. Ontbreekt een specifiek mandaat, dan is altijd de ALV bevoegd (vanwege de zgn. “restbevoegdheid”). Het is aan te bevelen om een verzoek tijdig en zo onderbouwd mogelijk bij het bevoegde orgaan in te dienen. Als dat niet goed gaat dan kunnen tegenstanders daar argumenten uit putten om het besluit aan te vechten (en te vernietigen).

Wel toestemming? Maar (onredelijke) voorwaarden?

Als de VvE (of een ander bevoegd orgaan) toestemming geeft voor een verbouwing, dan kunnen voorwaarden worden gesteld. Het kan logisch zijn dat een VvE bepaalde materialen of gecertificeerde installateurs voorschrijft als bepaalde nutsvoorzieningen worden gewijzigd (zoals bij zonnepanelen of oplaadpunten). Als het VvE lid de voorwaarden buitenproportioneel acht (of als zijn buurman niet met de toestemming kan leven), dan kan binnen een maand het VvE besluit worden vernietigd omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het is dan wel goed opletten waarvan vernietiging wordt gevraagd.

Geen toestemming? Vervangende machtiging!

Als het bevoegde orgaan weigert, dan kan een vervangende machtiging oplossing bieden. De vervangende machtiging is geregeld in artikel 5:121 BW. Daaruit volgt dat elke eigenaar binnen een VvE de kantonrechter om een machtiging kan vragen, die in de plaats treedt van de medewerking van de VvE. Als een weigeraar geen redelijke weigeringsgrond heeft, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging aan de verzoeker verlenen. Voor dit verzoek is geen advocaat vereist. Lees hier meer over de vervangende machtiging.

Geen toestemming, en toch verbouwen?

Als een eigenaar gaat verbouwen of renoveren, waarbij gemeenschappelijke zaken worden gewijzigd of zaken worden aangebracht die geen toestemming hebben danwel schade veroorzaken, dan kan een VvE een kort geding starten. Daarin wordt een tijdelijke bouwstop gevorderd.

‍

Als achteraf, na een verbouwing, blijkt dat toestemming van de VvE vereist was, kan de VvE verlangen dat de werkzaamheden ongedaan gemaakt worden, de oorspronkelijke toestand wordt bereikt en/of schade wordt vergoed. Rechters passen hierbij wel vaak een belangafweging toe.

Gaat u uw appartement verbouwen en twijfelt u of toestemming van de VvE nodig is? Of wordt binnen uw VvE verbouwd zonder toestemming? Laat uw situatie kort beoordelen door een VvE-recht specialist van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍