Gemeenschappelijk of privé? Zo bepaal je het binnen de VvE

Inleiding

Elke VvE heeft een splitsingsreglement. Dat bestaat uit de akte van splitsing, een (model)reglement en een splitsingstekening. De tekening geeft een weergave van het gebouw met daarin de gemeenschappelijke gedeelten (met een dunne lijn) en de privé gedeelten (met een dikke lijn).

Gemeenschappelijk of privé? Het antwoord in vier (4) stappen

De wet en rechtspraak bieden een reeks van stappen waarmee de vraag wordt beantwoord: ‘Is een zaak van een appartementencomplex gemeenschappelijk of privé?’ Hieronder worden de vier (4) stappen toegelicht:

1. Primair is alles gemeenschappelijk

Grond en gebouwen worden gesplitst inclusief ‘toebehoren’ (artikel 5:106 BW). Dat zijn gebouwonderdelen en overige zaken zoals aanwezige gereedschappen of keukeninventaris. Met dit uitgangspunt zijn alle zaken (en gedeelten) van gesplitst vastgoed onderdeel van de splitsing en daarmee gemeenschappelijk. Daken, gevels en technische installaties (zoals leidingen) zijn in beginsel gemeenschappelijk. Zo bevestigde het Gerechtshof in 2023.

2. Van gemeenschappelijk naar privé (splitsingstekening)

Primair is alles gemeenschappelijk tenzij zaken in een privé gedeelte liggen, volgens de dikke lijn op de splitsingstekening. Op en binnen die lijn zijn alle zaken - inclusief gebouwonderdelen zoals daken, gevels en leidingen - privé en voor rekening van een rechthebbende tot dat appartementsrecht. Indien onduidelijk is of een zaak net wel of niet binnen de dikke lijn ligt, dan is de zaak gemeenschappelijk (aangezien een privé domein expliciet uit de splitsingsakte moet blijken).

3. Van privé “terug” naar gemeenschappelijk (modelreglement)

Volgens de vorige stap zijn gebouwonderdelen binnen de dikke lijn privé. Dat zou dan ook gelden voor “dik omlijnde” gevels, daken en technische installaties. Maar, aangezien dat wezenlijke bestanddelen van het gezamenlijke gebouw zijn en juist de VvE is bedacht om daarover het gezamenlijke beheer te voeren, worden die zaken expliciet in de splitsingsakte als gemeenschappelijk aangemerkt. Zie bijvoorbeeld de modelbepaling van artikel 9 MR 1992 met een opsomming aan gemeenschappelijke zaken. Kortom, de derde stap ziet op de bewoordingen in het splitsingsreglement die onderdelen expliciet als gemeenschappelijk aanmerkt.

4. Van gemeenschappelijk toch weer naar privé (akte van splitsing)

In de akte van splitsing staan expliciete aanvullingen en afwijkingen op het modelreglement. Zoals op de modelopsomming van alle gemeenschappelijke zaken. De splitsingsakte kan gemeenschappelijke zaken daarvan afscheiden of zaken eraan toevoegen. Dat gebeurt dikwijls bij technische installaties met een extra bepaling. Die zijn gemeenschappelijk voor zover die installaties niet “in een appartement zijn gelegen” of “uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”. Zo’n afzonderlijk deel van leidingwerk is dan toch privé.

‍

Dit stappenplan kan als leidraad dienen, maar bevat geen (wettelijke) hiërarchie. Het is niet zo dat de splitsingstekening prevaleert boven het reglement.

‍

Aanhoudende discussie en uitleg van de splitsingsakte

De bovenstaande stappen leiden niet altijd tot een duidelijk antwoord, bijvoorbeeld omdat de splitsingstekening en -akte elkaar tegenspreken. Hoe wordt het antwoord dan verkregen? Kunnen andere stukken, zoals vergunningen, worden geraadpleegd?

De Hoge Raad oordeelde in 2013 dat slechts acht geslagen mag worden op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Dat zijn doorgaans alleen de splitsingsakte en -tekening. Dan geldt de volgende maatstaf (die in latere rechtspraak wordt toegepast):

‍

1. Bij de uitleg wordt eerst gekeken naar de objectieve bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan aan de hand van de splitsingsstukken. Het gaat om de omschrijving in de akte van de betreffende gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
2. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient men vast te stellen welke uitleg of interpretatie van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
3. Als objectief gezien sprake is van mogelijke verschillende interpretaties dan wordt de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van die interpretaties meegewogen. 
4. Als dan nog niet tot een eenduidige uitleg kan worden gekomen én in de splitsingsstukken wordt verwezen naar feitelijke kenmerken, kan de uitlegmaatstaf “aannemelijkheid van de rechtsgevolgen” mede aan de hand van de feitelijke kenmerken ter plaatse, worden ingekleurd om tot een uitleg te komen.

‍

Mitsen en maren

Door een zaak of gedeelte bij de bovenstaande stappen te betrekken, kan de kwalificatie ervan vaak worden vastgesteld. Maar dan nog steeds zijn er mitsen en maren:

“Hak en breekwerk”

Een leiding in een gebouw kan een privé verantwoordelijkheid zijn omdat die ten dienste staat van één appartement (zie hierboven stap 4). Toch hoeven niet alle kosten voor rekening van die eigenaar te komen: Als voor herstel “hak- en breekwerk“ in een gemeenschappelijk muur of vloer nodig is, dan volgt uit rechtspraak (Rechtbank Den Haag en Rechtbank Noord-Holland) dat die leiding toch als gemeenschappelijk wordt beschouwd.

Natrekking

Onduidelijkheid kan bestaan als een werk meerdere bestanddelen heeft. Zoals een buitengevel in een patio of tuin waaraan sierplaten of roosters voor planten zijn gemonteerd. Als die gevels gemeenschappelijk zijn, wat geldt dan voor zaken die daaraan duurzaam zijn gemonteerd? Het leerstuk ‘natrekking’ kan antwoord geven. Daaruit volgt dat als een (zelfstandige) kleinere (bij)zaak deel uitmaakt van een grotere (hoofd)zaak, die in het eigendomsrecht van de grotere zaak opgaat. Zoals een ketting op een fiets. Deze natrekking kan ook bij de VvE relevant zijn.

Twijfelbepaling

Meerdere (verouderde) splitsingsreglementen bepalen dat bij twijfel de ALV bepaalt of een zaak of gedeelte gemeenschappelijk of privé is. Deze ‘twijfelbepaling’ is echter achterhaald. Volgens rechtspraak kan enkel de akte van splitsing bepalen of een zaak of gedeelte gemeenschappelijk of privé is. Daarvoor geldt een standaard uitlegwijze. Een ALV kan geen besluit nemen in strijd met het splitsingsreglement. Dat is nietig en heeft nooit bestaan. Kortom, deze bevoegdheid voor de ALV is een “dode letter” geworden.

Let op, ‘gemeenschappelijk’ is niet per se ‘voor gezamenlijk rekening’

Zaken kunnen volgens de akte van splitsing gemeenschappelijk zijn. Dat veronderstelt dat die ook voor gezamenlijke rekening komen. Dat is niet altijd zo: Elk splitsingsreglement heeft een bepaling over de kosten en schulden van de VvE. Daarin kan staan dat onderhoud van een gemeenschappelijke zaak toch voor rekening van een individu of groep eigenaars komt. Bijvoorbeeld een dakdeel waarop een dakterras staat of een lift in een specifiek deel van het complex.

Twijfelt u nog steeds? Neem contact op met een VvE-specialist van Cobra Vastgoed Advocaten!

‍