Wat is een appartementsrecht? Een uitleg voor alle VvE leden van Nederland

Wat kan in appartementsrechten worden gesplitst? Een tweeledig antwoord:

Eerst de vraag: Wat kan worden gesplitst? Zijn dat alle onroerende zaken in Nederland en door elke gebouweigenaar? De wet geeft een tweeledig antwoord. Namelijk dat gesplitst kan worden 1.) een “goed” en 2.) een “zakelijk recht” op een goed. Beiden worden toegelicht:

1.   Een goed/ het object:

Een ‘goed’ is een stuk grond, een gebouw, een groep gebouwen of een nog te stichten gebouw. Zo’n object moet feitelijk te splitsen zijn in privé gedeelten (voor afzonderlijk gebruik) een gemeenschappelijke gedeelten (voor gedeeld gebruik). Het gaat om het object ‘met toebehoren’. Hiertoe worden begrepen gebouwonderdelen en soms ook gereedschappen of keukeninventaris.

2.   Een zakelijke recht op het object

Aan elk object is een recht verbonden, zoals tenminste (en altijd) het eigendomsrecht. Daarvan afgeleid bestaan zakelijke rechten zoals een recht van opstal, vruchtgebruik en erfpacht. Slechts drie zakelijke rechten kunnen worden gesplitst, te weten het eigendomsrecht, opstalrecht en erfpacht.

Wat is dan een appartementsrecht? Een tweeledig antwoord:

De wet geeft weer een tweeledig antwoord. Letterlijk staat over de definitie van een appartemensrecht: “[…] een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.” Hieruit volgen twee elementen: 1.) een exclusief gebruiksrecht van een afzonderlijk gedeelte in het gesplitste goed en 2.) een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken. Beiden worden toegelicht:

1.   Een exclusief gebruiksrecht

Tot een appartemensrecht behoort (vrij vertaalt) een privé gedeelte. Zoals woon- en bedrijfsruimte, tuin, dakterras, berging, parkeerplaats of een ligplaats voor een boot. In de akte van splitsing kunnen voor privégedeelte gebruiksbeperkingen staan, zoals deregulering van verhuur. In de splitsingsakte staan de rechten en plichten van de appartementseigenaren. Klik hier voor een uitleg over de akte van splitsing.

2.   Aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken

Een appartemensrecht is ook een aandeel in het gemeenschappelijk goed. Dat is zowel een gebruiks- alsook een vermogensaandeel: Een VvE-lid heeft een gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw. Zoals de voordeur, lift, dak, fundering, nutsvoorzieningen. Een VvE-lid heeft ook een aandeel in het gemeenschappelijke zakelijke recht. Iedere eigenaar heeft een aandeel in het eigendomsrecht (mede-eigendom), in het opstalrecht of in het erfpachtrecht. Het betreft een onverdeeld aandeel, in het vermogen/kapitaal van de gemeenschap, en niet van een specifiek bouwtechnisch deel van het gebouw.

Tussenconclusie: Hierboven staat een uitleg van appartementsrecht VvE volgens de wet. Hieronder volgen nog enkele uitgangspunten om e.e.a. te verduidelijken:

Wat zijn de basale kenmerken van een appartementsrecht?

Een appartementsrecht geeft

1.) een exclusief gebruiksrecht op een privégedeelte,

2.) een gedeelde gebruiksrecht op gemeenschappelijke gedeelten en zaken,

3.) een aandeel in (het vermogen van) de gemeenschap en

4.) een verplicht (kwalitatief) lidmaatschap van de VvE.

Is het lidmaatschap van een VvE verplicht?

In tegenstelling tot veel andere collectieven met vastgoed in eigendom, volgt uit wetsartikel 5:125 BW dat het lidmaatschap van een VvE voor iedere eigenaar verplicht is. En dat is logisch omdat een appartementsrecht altijd een aandeel in het gemeenschappelijke goed geeft. Dat betekent dat die “aandeelhouder” altijd, gewenst of ongewenst, onderdeel van de gemeenschap is, in alle rechten en plichten. En om die rechten en plichten te reguleren, is het VvE-recht bedacht (en verplicht gesteld).

Kan men eigenlijk wel spreken van een “appartementseigenaar?”

Nee, de term “eigenaar” is eigenlijk niet juist. Correcter is “gerechtigde”: Een appartementsrecht is een mix van rechten, met soms een recht van mede-eigendom. Dat laatste alleen als een gebouw is gesplitst vanuit het eigendomsrecht. Het kan ook zo zijn dat erfpacht of het recht van opstal is gesplitst, dan is een VvE-lid geen mede-eigenaar on het vastgoed maar een medegerechtigde tot de erfpacht of een recht van opstal.

Appartementsrecht en de betekenis ervan?

Tot aan de invoering van het VvE-recht kon een zelfstandig bewoonde etage niet, althans moeizaam, zelfstandig aan een koper worden overgedragen. Een appartementsrecht nu is volgens de wet een zelfstandig overdraagbaar registergoed. Het is dus een vorm van eigendom, maar wel met de nodige plichten en beperkingen zoals die in de wet en de reglementen staan. Het is dan ook sterk aan te bevelen om de reglementen, zoals de splitsingsakte en eventueel ook het huishoudelijk reglement goed te lezen. Klik hier voor meer informatie over het huishoudelijk reglement.

Appartementsrecht en de beperking van de meerderheid

Een appartementsrecht is een vorm van eigendom, maar de VvE is altijd van invloed. De VvE is de organisatievorm van de gemeenschap en zij besluit over het beheer. VvE besluiten zijn bindend en daarom gebonden aan diverse regelgeving. Als VvE besluiten gebrekkig zijn, dan zijn deze aanvechtbaar (want nietig of vernietigbaar).

Vragen over uw appartementsrecht of de VvE? Bel gerust voor een vrijblijvende toelichting door een van de specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍