Nulmeting verplicht?

Is een nulmeting verplicht? Het korte antwoord:

Een bouwkundige nulmeting is niet wettelijk verplicht. Toch kan een aannemer of projectontwikkelaar verplicht zijn een nulmeting bij buren uit te voeren wanneer dit voortvloeit uit zijn zorgplicht. Hieronder een toelichting:

Ieder draagt zijn eigen schade

Een juridisch uitgangspunt is dat ieder zijn eigen schade draagt (en zich daartegen desgewenst beschermt). Pas bij een specifieke oorzaak door een derde kunnen maatregelen of schadevergoeding van die derde worden verlangd, zoals bij(dreigende) wanprestatie of onrechtmatige daad. Kortom, enkel het gegeven dat op een naburig bouwproject wordt gebouwd, biedt dus niet vanzelfsprekend een rechtsgrond om de bouwer te verplichten een nulmeting te laten doen en te betalen.

Schade en causaal verband

Als schade wordt geleden, dan is voor vergoeding vereist dat die schade causaal verband heeft met de handeling van die derde. Anders gezegd, zou de schade er ook zijn zonder de handeling? Hierbij geldt ‘hoe langer de keten aan gebeurtenissen, hoe kleiner de kans op causaliteit’. In de bouw is causaliteit vaak niet duidelijk vast te stellen. Wie zegt dat de schade al niet bestond vóór de bouw of door welke bouwwerkzaamheden is de schade dan exact ontstaan? De nulmeting kan die onduidelijkheid wegnemen. 

Wat is een nulmeting?

Een nulmeting is een inspectie naar de staat van omliggende werken voordat bouwwerkzaamheden beginnen. Hiermee worden alle bestaande gebreken (scheuren, verzakkingen en andere relevante details) in een schouwrapport vastgelegd. De nulmeting wordt een objectief referentiepunt aan de hand waarvan nieuwe gebreken na het bouwproject in kaart kunnen worden gebracht. Door een tweede inspectie na de bouw wordt duidelijk of gebreken zijn ontstaan of toegenomen (kennelijk gedurende de bouw).

Wanneer is een nulmeting verplicht?

De wet stelt geen nulmeting verplicht. In combinatie met het uitgangspunt dat ieder zijn eigen schade draagt, kan het doen van een nulmeting een verantwoordelijkheid van een nabuur zijn (wie dan naderhand bewijs van schade heeft). De verantwoordelijkheid voor het doen van een nulmeting kan overgaan op de aannemer, als onderdeel van zijn zorgplicht. Op een aannemer rust een wettelijke zorgplicht: Als een bouwer niet handelt zoals van een redelijk handelend en bekwaam aannemer mag worden verwacht, dan kan sprake zijn van onzorgvuldig en onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW). Bovendien stelt artikel 3.5 Bbl dat een aannemer afdoende voorzorgsmaatregelen moet nemen.

Rechtspraak: wanneer is een nulmeting verplicht? (voorbeelden)

Tot de zorgplicht kan het doen van een nulmeting horen. Hieronder voorbeelden uit de rechtspraak:

In 2015 oordeelde het Gerechtshof over graafwerkzaamheden in de onmiddellijke nabijheid van een naburig pand. Het hof bevestigt de norm dat een aannemer bij forse graafwerkzaamheden gehouden is om naburige panden vóór aanvang en naafloop van de bouw te schouwen. Aan de hand van de resultaten van een dubbele schouw kan in elk geval worden vastgesteld of het naburig pand tijdens de werkzaamheden meer scheuren heeft gekregen en/of bestaande scheuren langer en/of dieper zijn geworden.

In 2023 oordeelde de rechter over heiwerkzaamheden op enkele meters van een naburig pand van 50 jaar oud. De rechter oordeelde dat van een professioneel bouwbedrijf wordt verwacht om schade aan het eigendom van een derde te voorkomen. De mate van zorgvuldigheid is afhankelijk van de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de voorzienbaarheid van schade, de mogelijkheid onderzoek te verrichten, de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurtperceel. 

De zorgvuldigheid kan nopen tot een vooronderzoek en nulmeting vanwege het volgende: Primair moet de nabuur bewijzen dat een aannemer zijn zorgplicht heeft geschonden en dat daardoor schade is ontstaan. Maar als geen nulmeting is uitgevoerd, dan is die nabuur in een nadelige bewijspositie komen te verkeren. En dat komt dan voor rekening van de aannemer. Van de bouwer had verwacht mogen worden dat hij enig onderzoek had verricht naar de gesteldheid van de naburige woning en naar de te verwachten trillingen van de gekozen methode. Door dat na te laten schendt een aannemer zijn zorgplicht. De zorgplicht heeft niet als doel om schade te voorkomen, maar om bewijsproblemen te voorkomen. De enkele schending van de zorgplicht betekent daarom daarom ook niet evident dat de aannemer aansprakelijk is voor alle schade.

In 2025 oordeelde de rechter over een aannemer die is gaan heien op zeer korte afstand van de naburige woning zonder voorafgaand onderzoek naar de bouwkundige staat en zonder een vooropname van reeds aanwezige schade aan de naburige woning. De aannemer stelt dat trillingsarm is geheid in beperkte omvang (en schade niet aan hem is te wijten). De rechter overweegt dat een aannemer moet weten dat heien in de directe nabijheid van gebouwen schade kan veroorzaken, zeker als die gebouwen qua ouderdom of bouwkundige toestand extra risico lopen op schade. Dat de heiwerkzaamheden werden uitgevoerd door een derde (hulppersoon) maakt dit niet anders. Dat trillingsarm heien de betreffendeschade niet zou hebben veroorzaakt, werd niet door de aannemer bewezen.

Schade tijdens bouwwerkzaamheden? Vorder een bouwstop!

Een bouwstop is een opgelegd bevel (met dwangsom) om onmiddellijk bouw- of sloopwerkzaamheden te staken. Een gemeente kan daartoe besluiten als de bouwer bouwt zonder de juiste vergunning danwel afwijkt van de verleende vergunning danwel bij gevaarlijke situaties of onrechtmatige hinder. Naast de gemeente kan ook een Voorzieningenrechter om een bouwstop worden gevraagd. Dat kan via een civielrechtelijk kort geding.

Wanneer is een nulmeting bij de buren verplicht? Conclusie en antwoord:

Een nulmeting is niet wettelijk verplicht. Toch kan een aannemer verplicht zijn een nulmeting uit te voeren, vooral bij heiwerkzaamheden, graafwerkzaamheden of andere risicovolle bouwwerkzaamheden nabij gebouwen. Dat kan volgen uit een vergunning, een vastgoedovereenkomst of uit de zorgplicht. Uit recente rechtspraak blijkt dat het ontbreken van een nulmeting, en daarmee het schenden van de zorgplicht, belangrijke gevolgen kan hebben voor de bewijspositie van buren en daarmee ook voor de aansprakelijkheid van de bouwer.

Twijfelt u of een aannemer verplicht is een nulmeting uit te voeren of bent u aannemer en wordt u erop aangesproken? Neem contact op voor juridisch advies met Cobra Vastgoed Advocaten.

‍