Onrechtmatige inkijk & de 2-meter-regel | Artikel 5:50 BW uitgelegd

Onrechtmatige inkijk door een “lichtopening”

In het burenrecht zijn zgn. “lichtopeningen” nabij de erfgrens relevant. Dat zijn vensters (ramen), balkons en soortgelijke werken (dakterrassen). Als die uitzicht geven op een naburig erf, dan kunnen deze ongeoorloofd zijn als aan wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Ongeoorloofd zijn sowieso niet geblindeerde ramen, kiepramen (met zicht naar boven), uitzicht op een blinde muur of de openbare weg, een trap, een loopbrug (Gerechtshof 2024) en een raam ver boven ooghoogte zodat inkijk alleen mogelijk is met doelbewuste hulpmiddelen zoals een ladder (Gerechtshof 2018).

Onrechtmatige inkijk volgens de wet

Wanneer is een raam of dakterras ongeoorloofd? Wetsartikel 5:50 BW zegt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” Kortom, een lichtopening binnen twee meter van de erfgrens is onrechtmatig. Oók als een gemeente een Omgevingsvergunning ervoor verleende. Een lichtopening buiten twee meter kan in bijzondere gevallen onrechtmatig zijn (Hoge Raad 2019).

Actie tegen uitzicht op eigen erf

Als een lichtopening ongeoorloofd is, dan kan de opheffing van die toestand worden gevorderd. Eerst door middel van een sommatiebrief met een redelijke termijn tot opheffing. Als duurzame verbetering dan uitblijft, kan de rechter de nabuur veroordelen artikel 5:50 BW na te komen. Zo’n rechtszaak vangt aan met een dagvaarding. Daarin staat de eiser sterk: Een rechter heeft in beginsel geen ruimte voor een belangenafweging. Een kort geding is dan ook kansrijk omdat een Voorzieningenrechter de opheffing van de toestand als een aannemelijke uitkomst in de bodem zal achten.

Meting van de ‘twee-meter-regel’

Van belang is de afstand tussen lichtopening en erfgrens. De minimale twee meter geldt voor die afstand. Bij ramen wordt die gemeten vanaf het raam recht vooruit (haaks t.o.v. het kozijn). Zijdelings zicht telt niet mee (ook al geeft die veel inkijk). Uitzicht vanaf een balkon of dakterras wordt anders gemeten: Die start volgens de wet vanaf “de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk” tot aan de erfgrens. Kortom, inkijk vanaf de korte zijde van een balkon, is relevant (Rechtbank Rotterdam).

Visuele privacy wordt beschermd

De bedoeling van de wetgever is de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. De bepaling beschermt de nabuur tegen de mogelijkheid dat onopgemerkt en door een ander onwillekeurig inbreuk wordt gemaakt op zijn privacy. Als een dakterras andere overlast geeft, zoals geluidsoverlast, dan valt die niet onder artikel 5:50 BW. Andere overlast kan onrechtmatige hinder zijn volgens artikel 5:37 BW.

Proportionaliteit en misbruik van recht

Zoals gezegd, artikel 5:50 BW is een strikte norm met amper ruimte voor een belangenafweging. Uitsluitend als het verbod een absurde of bijzonder knellende werking heeft, kan een beroep op misbruik van recht uitkomst bieden (artikel 3:13 BW). Let op, de vordering tot opheffing mag niet verder gaan dan noodzakelijk. De nabuur zal dus niet succesvol het dichtmetselen van het venster kunnen vorderen, als wordt volstaan met ondoorzichtig glas.

Verjaring na 10 of 20 jaar

Een ongeoorloofde lichtopening kan verjaren (en zo legaliseren). Indien de benadeelde nabuur door verjaring geen wegneming van de lichtopening meer kan vorderen, dan is het hem zelfs verboden binnen een afstand van twee meter nieuwe werken aan te brengen die de (voorheen ongeoorloofde) lichtopening belemmert. De verjaring leidt tot een erfdienstbaarheid om de lichtopening te dulden en de ruimte eromheen vrij te houden. Als de eigenaar van de (voorheen ongeoorloofde) lichtopening te goeder trouw is, verkrijgt hij de erfdienstbaarheid na 10 jaar, en anders na 20 jaar.

Toestemming voor verboden uitzicht mogelijk?

Situaties die kwalificeren als een inbreuk op het burenrecht, zoals het verbod van artikel 5:50 BW, kunnen niettemin worden gerechtvaardigd doortoestemming en het bestaan van een daartoe strekkende erfdienstbaarheid. Door middel van het vestigen van een erfdienstbaarheid kunnen partijen afwijken van het burenrecht. De inhoud van de erfdienstbaarheid wordt dan gevormd door een afwijking van het burenrecht. Toestemming kan in het Kadaster worden geregistreerd ex artikel 3:17 BW.

Wilt u weten of uw situatie onder artikel 5:50 BW valt? Wij doen een eerste beoordeling van uw zaak vrijblijvend en binnen 24 uur.

‍