Schadevergoeding voor afbreken onderhandelingen

Totstandkoming van een overeenkomst (‘aanbod & aanvaarding’)

Volgens artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door middel van ‘aanbod’ en ‘aanvaarding’. Aanbod en aanvaarding zijn per situatie verschillend. Zoals in de supermarkt. Daar wordt een snoepreep aangeboden voor de getoonde prijs. Als de consument deze in het mandje legt, is dat de aanvaarding van de getoonde prijs. Er is een koopovereenkomst ontstaan. De latere afrekening is een onderdeel (verbintenis) van die overeenkomst. Als de koper niet betaald, dan is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Voor sommige overeenkomsten gelden formaliteiten die zien op de totstandkoming. Zo geldt voor de koop van een woning door een consument een schriftelijkheidsvereiste (artikel 7:2 BW). Zie eveneens voor de koop-/aannemingsovereenkomst (artikel 7:766 BW).

Overeenkomst zonder ‘aanbod & aanvaarding’?

Moeten de handelingen ‘aanbod en aanvaarding’ zeer expliciet en schriftelijk zijn om van een overeenkomst te kunnen spreken? Nee, niet altijd. Als een contract ontbreekt, dan kan het bestaan van een overeenkomst worden afgeleid uit een tussen partijen op enig moment bestaande feitelijke situatie. Bijvoorbeeld een huurovereenkomst: als een verhuurder ruimte in gebruik geeft en de huurder betaalt stelselmatig een tegenprestatie die de verhuurder aanvaard, dan bestaat een huurovereenkomst.

Aanbod

Een aanbod kan doorgaans vormvrij geschieden. Van een ‘aanbod’ is sprake als deze de essentialia van de beoogde overeenkomst bevat. Het verschilt per overeenkomst wanneer het aanbod in alle kernbedingen voorziet. Voor in de wet geregelde overeenkomsten (“benoemde overeenkomsten”) geldt dat een aanbod tenminste de onderdelen bevat die in de wet staan. Zoals bij een huurovereenkomst het object, de tegenprestatie en de termijn. Soms is een aanbod een uitnodiging tot het doen van een aanbod, zodat het aanbod niet 1-op-1 kan worden aanvaard. Zo bepaalde de Hoge Raad dat de vraagprijs voor een woning moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een aanbod (door een geïnteresseerde koper). Als een kandidaat-koper de vraagprijs aanvaardt, dan is de verkoper daar niet aangebonden.

Aanvaarding

Aanvaarding van het aanbod dient binnen een gestelde (of anders een redelijke termijn) plaats te vinden. Soms schrijft het aanbod een aanvaardingswijze voor (bijvoorbeeld schriftelijk). Wanneer een partij mondeling een aanbod doet, dan kan het aanbod direct worden aanvaard of verworpen. Na aanvaarding kan het aanbod in beginsel niet meer worden herroepen. (Als een overeenkomst tot stand is gekomen, kan het naderhand alleen nog worden vernietigd of ontbonden).

Intrekken en herroepen

Rechtshandelingen zoals aanbod en aanvaarding hebben werking als deze de wederpartij bereiken. Deze kunnen worden ingetrokken of herroepen. Intrekking vindt plaats vóór ontvangst door de wederpartij. Het aanbod wordt geannuleerd voor of (uiterlijk) op het moment dat het de andere partij bereikt. (Eventuele kennisneming van het ingetrokken aanbod is daarna irrelevant). Herroeping vindt plaats na ontvangst van het aanbod maar vóór aanvaarding door de wederpartij. Dit kan overigens niet bij een onherroepelijk aanbod. Onherroepelijk is bijvoorbeeld een aanbod met een aanvaardingstermijn.

Wanneer is een overeenkomst juridisch dus bindend?

Als aanbod en aanvaarding samenkomen, dan is sprake van een overeenkomst. Per situatie verschilt of specifieke voorwaarden voor het aanbod en de aanvaarding gelden. Soms heeft ook te gelden dat een intrekking of herroeping van een aanbod of aanvaarding niet mogelijk was. Kortom, wanneer een overeenkomst tot stand komt, en dus wanneer partijen eraan zijn gebonden, verschilt per casus.

Afgebroken onderhandelingen en schadevergoeding

Door tussentijds onderhandelingen af te breken, bijvoorbeeld om verplichtingen te voorkomen, kan een wederpartij schade lijden. Bijvoorbeeld omdat de wederpartij kosten maakte of voordeel zal mislopen. Uit rechtspraak volgen normen op grond waarvan de afbrekende partij schadeplichtig kan zijn. De Hoge Raad neemt als uitgangspunt dat een onderhandelaar rekening moet houden met de belangen van zijn onderhandelingspartner. Hij oordeelde in 1982: “Niet uitgesloten is dat onderhandelingen over een overeenkomst in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren. In zo een situatie kàn er ook plaats zijn voor een verplichting tot vergoeding van gederfde winst.” Hierdoor kunnen gemaakte onkosten en zelfs gederfde winst, dus het negatief én het positief contractsbelang, voor vergoeding in aanmerking komen. Een voorovereenkomst (Letter of Intent of LOI) kan aansprakelijkheid voorkomen.

‍

Vergoeding van het negatief contractsbelang

Het negatief contractsbelang kan bestaan uit onkosten voor advisering en juridische bijstand om de transactie mogelijk te maken. De benadeelde partij dient dan in de situatie te worden gebracht alsof nooit onderhandelingen hebben plaatsgevonden. Deze schade moet worden vergoed als de precontractuele goede trouw is geschonden. In 2013 veroordeelde het hof een afbrekende partij tot vergoeding van de onderhandelingskosten van zijn wederpartij. Voor de verkennings- en uitwerkingsfase hadden partijen intentieovereenkomsten gesloten met enkel een inspanningsverplichting. Maar na afloop van die fase hebben de gesprekken tussen partijen zich toegespitst op de verdere ontwikkeling van woningbouw en recreatie. Toen werden stukken vervaardigd en een vennootschap voor een verdere samenwerking opgericht. Dergelijke kosten moesten deels worden vergoed. Omdat de benadeelde partij ook weer niet volledig op een goede afloop kon vertrouwen, omdat politiek en maatschappelijk veel weerstand bestond tegen het bouwplan, bestond geen grond voor vergoeding van de gederfde winst.

Vergoeding van het positief contractsbelang

De Hoge Raad oordeelde in 2005 over de claim van een projectontwikkelaar jegens een bouwkundig adviesbureau. De ontwikkelaar zou van een gemeente grond kopen en aan het adviesbureau doorverkopen. Het adviesbureau meende dat de ontwikkelaar haar onnodig lang liet wachten op de onderhandelingen met de gemeente. Het bureau verbrak daarom de onderhandelingen en kocht de grond rechtstreeks van de gemeente. De ontwikkelaar vorderde een vergoeding voor de gederfde winst (‘positief contractsbelang’). De onderhandelingen bevonden zich in de eindfase en de ontwikkelaar had de gerechtvaardigde verwachting dat partijen overeenstemming zouden bereiken. Volgens de Hoge Raad is daarbij relevant de mate waarin en de wijze waarop de afbrekende partij aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen. Verder is relevant “of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan terwijl, in het geval onderhandelingen onder gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent tenslotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.”

Heeft u vragen over afgebroken onderhandelingen?

Heeft u onderhandelingen over een vastgoedtransactie afgebroken of is de wederpartij daarmee gestopt? Dan kan de vraag ontstaan of u schade moet vergoeden of juist recht heeft op een schadevergoeding. De advocaten van Cobra Vastgoed Advocaten beoordelen uw situatie en adviseren over uw juridische positie.

‍