Gehuurde bedrijfsruimte overnemen? Indeplaatsstelling en contractoverneming uitgelegd

Welke gehuurde bedrijfsruimte wordt overgenomen? Bedrijfsruimte ex artikel7:290 BW of 7:230A BW?

Bedrijfsruimtes en commercieel vastgoed behoren óf tot de categorie MKB-bedrijfsruimtes (winkel en horeca) óf tot Overige bedrijfsruimtes (kantoor, shworoom, opslag). Beide categorieën hebben eigen regels, ook over indeplaatsstelling. Die bepalingen worden in de praktijk vaak door elkaar gebruikt. Onduidelijkheden en problemen zijn daardoor aan de orde van de dag. Voor het overnemen van een huurcontract is het dus van belang om eerst vast te stellen welke bedrijfsruimte wordt overgenomen. Hieronder worden beide opties toegelicht:

290-bedrijfsruimte

De verhuur van winkels en horecaruimtes is geregeld in artikel 7:290 BW. Dit zijn ruimtes die voor het publiek vrij toegankelijk zijn (zonder afspraak). Omdat huurders in deze ruimtes (moeten) investeren om een succesvolle onderneming te drijven, gelden voor deze huur beschermende regels. Vooral op het gebied van contractduur, huuropzegging en indeplaatsstelling (waarover later meer).

230A-bedrijfsruimte

De verhuur van de kantoor-, praktijk-, ambacht- en opslagruimten is geregeld in - de enige specifieke bepaling van - artikel 7:230A BW. De regels voor een ‘230A-bedrijfsruimte’ zijn minder strikt qua duur en opzegging dan de bovenstaande regels voor de ‘290-bedrijfsruimte’. Er geldt wel een bijzondere ontruimingsbescherming. De verhuurder van deze bedrijfsruimte is minder gebonden aan regels die de huurder beschermen.

Beide bedrijfsruimtes hebben hun eigen regels voor indeplaatsstelling: 

Indeplaatsstelling huur bij 290-bedrijfsruimte

Huurders van winkels en horeca hebben doorgaans in die ruimtes moeten investeren. Daarom acht de wetgever het redelijk dat die huurder mogelijkheid moet hebben om de ruimte aan een ander over te dragen, in plaats dat de onderneming stopt en de huurder wel aan de huurovereenkomst blijft gebonden. Tot een bepaalde mate dient de verhuurder hieraan mee te werken. Hiervoor biedt het huurrecht voor bedrijfsruimte de regeling van de ‘indeplaatsstelling’. 

Artikel 7:307 BW biedt de huurder het recht te “vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde als huurder in zijn plaats te stellen”. Dat wil zeggen dat de beoogde huurder de zittende huurder in alle opzichten opvolgt. De huurovereenkomst blijft gelden qua huursom, duur en overige afspraken, tenzij partijen wijzigingen overeenkomen.

Contractoverneming huur bij 230A- bedrijfsruimte

De indeplaatsstelling bij een gehuurde 230a-bedrijfsruimte heet contractoverneming’. Niet het huurrecht maar het algemene contractenrecht biedt deze regeling. 

Op grond van artikel 6:159 BW kan de huurder van deze bedrijfsruimte “haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.” Dit is regelend recht en kan geheel worden weggecontracteerd.

Voorwaarden voor indeplaatsstelling en contractoverneming

Beide rechtsfiguren stellen vergelijkbare voorwaarden:

Medewerking van de verhuurder

Indeplaatsstelling biedt de huurder de bevoegdheid te vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde als huurder in zijn plaats te stellen. Hieraan dient vooraf te gaan dat de verhuurder die overgang weigert. Bij contractoverneming geldt dat een schuld alleen kan worden overgenomen als de schuldeiser ermee instemt (artikel 6:155 e.v. BW). Dat laatste kan zelfs op voorhand, zoals in de algemene voorwaarden. In dit geval is de verhuurder de schuldeiser.

Zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder

Bij indeplaatsstelling geldt dat de zittende of de beoogde huurder een zwaarwichtig belang dient te hebben. De wet zegt “De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst”. Lees hier meer over een zwaarwegend belang.

Gegoedheid derde, waarborg

Volgens artikel 7:307 BW dient de beoogde huurder voldoende waarborg te bieden “voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.” Lees in dit blog meer over de waarborg en de behoorlijke bedrijfsvoering door de beoogde huurder.

Schriftelijkheidsvereiste

Doorgaans bepaalt de huurovereenkomst of de algemene bepalingen daarvan dat elke wijziging schriftelijk moet worden overeengekomen. Dat geldt ook voor indeplaatsstelling. Bij contractoverneming stelt de wet expliciet dat de overeenkomst tussen de zittende en de beoogde huurder “bij akte” wordt overeengekomen. Nadien moet de verhuurder met de overgang instemmen (vormvrij). Indien de overname niet correct is vastgelegd (dus zonder akte en/of toestemming), kan de 'nieuwe' huurder worden aangemerkt als een derde die de bedrijfsruimte zonder recht of titel gebruikt, wat leidt tot ontruiming volgens de Rechtbank Noord-Holland.

Verhuurder weigert het overnemen van bedrijfsruimte, en dan?

Het bijzondere van de indeplaatsstelling en de contractoverneming is dat een verhuurder (en eigenaar van het onroerend goed) niet altijd een nieuwe huurder kan weigeren. Als de verhuurder toch weigert, dan zal indeplaatsstelling via de rechter moeten worden afgedwongen. Daarbij zullen de bezwaren van de verhuurder aan de orde komen. Die zullen zien op de noodzaak van de huurder of de derde tot indeplaatsstelling of de gegoedheid van de beoogde huurder. Lees dit blog over voorbeelden waarin de verhuurder mocht weigeren.

Welke procedure geldt en is een advocaat verplicht?

Het afdwingen van indeplaatsstelling vindt plaats met een dagvaarding. Deze zaak dient aan de kantonrechter te worden voorgelegd, aangezien het een huurzaak betreft (artikel 93 Rv.). Voor kantonzaken is geen advocaat verplicht.

Wilt u een gehuurde bedrijfsruimte overnemen of wordt u geconfronteerd met (ongewenste) indeplaatsstelling? Neem vrijblijvend contact op met de huurrecht specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍