Gehuurde bedrijfsruimte overnemen? Indeplaatsstelling en contractoverneming uitgelegd

Welke gehuurde bedrijfsruimte wordt overgenomen? Bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW of 7:230A BW?

Bedrijfsruimtes en commercieel vastgoed behoren tot de categorie MKB-bedrijfsruimtes (winkel en horeca) óf tot de categorie Overige bedrijfsruimtes (kantoor, showroom, opslag). Beide categorieën hebben eigen regels. Zo ook over indeplaatsstelling. Die bepalingen worden in de praktijk vaak door elkaar gebruikt. Onduidelijkheden en problemen komen daardoor vaak voor. Voor het overnemen van een huurcontract is het dus van belang om eerst vast te stellen welke bedrijfsruimte wordt overgenomen. Hieronder worden beide categorieën toegelicht:

290-bedrijfsruimte

De verhuur van winkels en horecaruimtes is geregeld in artikel 7:290 BW. Dit zijn ruimtes die voor het publiek vrij toegankelijk zijn (zonder afspraak). Mede omdat huurders in deze ruimtes (moeten) investeren om een succesvolle onderneming te drijven, gelden voor deze huur beschermende regels. Vooral op het gebied van contractduur, huuropzegging en dus ook indeplaatsstelling (over die laatste later meer).

230A-bedrijfsruimte

De verhuur van de kantoor-, praktijk- en opslagruimten is geregeld in - de enige specifieke bepaling van - artikel 7:230A BW. De regels voor een ‘230A-bedrijfsruimte’ zijn minder strikt qua duur en opzegging dan de regels voor de ‘290-bedrijfsruimte’. Er geldt wel een bijzondere ontruimingsbescherming. De verhuurder van deze bedrijfsruimte is minder gebonden aan regels die de huurder beschermen, zo ook in het kader van indeplaatsstelling.

Beide bedrijfsruimtes hebben hun eigen regels voor indeplaatsstelling: 

Indeplaatsstelling huur bij 290-bedrijfsruimte

Huurders van winkels en horecaruimtes hebben doorgaans in die ruimtes moeten investeren. Daarom acht de wetgever het redelijk dat die huurder mogelijkheid moet hebben om de ruimte aan een ander over te dragen, in plaats dat de onderneming bijvoorbeeld stopt maar de huurder wel aan de huurovereenkomst blijft gebonden. Tot een bepaalde hoogte dient de verhuurder aan indeplaatsstelling mee te werken. Hiervoor biedt het huurrecht voor bedrijfsruimte de regeling van de ‘indeplaatsstelling’. 

Artikel 7:307 BW biedt de huurder het recht te “vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde als huurder in zijn plaats te stellen”. Dat wil zeggen dat de beoogde huurder de zittende huurder in alle opzichten opvolgt. De huurovereenkomst blijft gelden qua huursom, duur en overige afspraken (tenzij partijen wijzigingen overeenkomen).

Contractoverneming huur bij 230A- bedrijfsruimte

De indeplaatsstelling bij een gehuurde 230a-bedrijfsruimte heet contractoverneming. Niet het huurrecht maar het algemene contractenrecht biedt deze regeling. 

Op grond van artikel 6:159 BW kan de huurder van de 230A-bedrijfsruimte “haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.” Dit is regelend recht en kan geheel worden weg gecontracteerd.

Voorwaarden voor indeplaatsstelling en contractoverneming

Beide rechtsfiguren stellen vergelijkbare voorwaarden:

Medewerking van de verhuurder

Indeplaatsstelling biedt de huurder de bevoegdheid te vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde als huurder in zijn plaats te stellen. Hieraan dient - evident - vooraf te gaan dat de verhuurder die overgang weigert. Kortom, de verhuurder moet instemmen. Bij contractoverneming geldt dat een schuld alleen kan worden overgenomen als de schuldeiser ermee instemt (lees: de verhuurder). Die instemming staat letterlijk in de wet (artikel 6:155 e.v. BW). Instemming kan op voorhand worden gegeven of geweigerd in de algemene voorwaarden.

Zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder

Bij indeplaatsstelling geldt dat de zittende huurder - of degene die het bedrijf uitvoert in het gehuurde - een zwaarwichtig belang bij overneming dient te hebben. De wet zegt: “De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst”. Het zwaarwegend belang aan de zijde van de huurder kan zuiver financieel van aard zijn maar het kan bijvoorbeeld ook gelegen zijn in ziekte of een aanstaand pensioen. 

Een verhuurder kan zich in bepaalde gevallen verweren door te stellen dat zijn belang bij behoud van de huurder zwaarder weegt dan het belang van huurder bij bedrijfsoverdracht. Zo kan de verhuurder er belang bij hebben om een bepaald branchepatroon in een winkelcentrum te behouden (bijvoorbeeld een Albert Heijn in plaats van Dekamarkt) of om de huurder als publiekstrekker te behouden. Subjectieve bezwaren van de verhuurder tegen een opvolgend huurder zijn ook mogelijk, bijvoorbeeld vanwege een vervelende voorgeschiedenis tussen hen beiden. Het belang van een verhuurder kan ook gelegen zijn in het feit dat een zoon of dochter gebruik wil maken van het gehuurde. De Rechtbank Gelderland woog dit belang mee, al bleek het belang van de huurder zwaarder te wegen omdat de verhuurder zijn standpunt onvoldoende had onderbouwd. Alle belangen kunnen dus worden meegenomen in een belangenafweging. Als de belangenafweging vervolgens in het voordeel van de verhuurder uitvalt, wordt de vordering tot indeplaatsstelling door de rechter afgewezen.

Gegoedheid derde (waarborg)

Volgens artikel 7:307 BW dient de beoogd huurder voldoende waarborg te bieden “voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.” Weegt het belang van huurder zwaarder dan nog kan de indeplaatsstelling worden afgewezen indien de huurder onvoldoende waarborg biedt voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. De in de plaats gestelde huurder moet dus voldoende kredietwaardig zijn en de huur kunnen betalen, maar er mogen bijvoorbeeld ook voorwaarden aan zijn professionaliteit en ervaring gesteld.

Schriftelijkheidsvereiste

Doorgaans bepaalt de huurovereenkomst of de algemene bepalingen daarvan dat elke wijziging schriftelijk moet worden overeengekomen. Dat geldt ook voor indeplaatsstelling. Veelal zal dat een tripartiete overeenkomst zijn. Bij contractoverneming stelt de wet expliciet dat de overeenkomst tussen (enkel) de zittende en de beoogde huurder “bij akte” wordt overeengekomen. Na die akte, moet de verhuurder met de overgang instemmen. Die instemming is vormvrij.

‍

Indien de overname niet correct is vastgelegd (dus zonder akte en/of toestemming), kan de 'nieuwe' huurder worden aangemerkt als een derde die de bedrijfsruimte zonder recht of titel gebruikt, wat leidt tot ontruiming volgens de Rechtbank Noord-Holland.

Verhuurder weigert de overname van de gehuurde bedrijfsruimte, en dan?

Het bijzondere van de indeplaatsstelling en de contractoverneming is dat een verhuurder (en eigenaar van het onroerend goed) niet altijd een nieuwe huurder kan weigeren. Als de verhuurder toch weigert, dan kan indeplaatsstelling via de rechter worden afgedwongen. Daarbij komen de bezwaren van de verhuurder aan de orde. Die zullen zien op de noodzaak van de huurder (of de derde) tot indeplaatsstelling of op de gegoedheid van de beoogde huurder.

Welke procedure geldt en is een advocaat verplicht?

Het afdwingen van indeplaatsstelling vindt plaats met een inleidende dagvaarding. Deze dagvaardingszaak dient aan de kantonrechter te worden voorgelegd, aangezien het een huurzaak betreft (artikel 93 Rv.). Voor kantonzaken is geen advocaat verplicht.

Wilt u een gehuurde bedrijfsruimte overnemen of wordt u geconfronteerd met (ongewenste) indeplaatsstelling? Neem vrijblijvend contact op met de huurrecht specialisten van Cobra Vastgoed Advocaten.

‍